Qu’est-ce que la responsabilité décennale lorsque vous construisez ou rénovez ?

Lorsque vous construisez ou rénovez en profondeur, vous vous fiez aux entrepreneurs, aux architectes et aux autres professionnels du bâtiment. Mais que se passe-t-il si, des années plus tard, de graves problèmes apparaissent ? La responsabilité décennale protège les (re)constructeurs contre les défauts graves et cachés qui compromettent la stabilité, la solidité ou l’étanchéité du logement. Dans cet article, vous découvrirez en quoi consiste exactement la responsabilité décennale, ce qui est couvert et ce qui ne l'est pas, et ce qu’il faut faire en cas de sinistre.  

Qu’est-ce que la responsabilité décennale ?  

Lorsque vous optez pour une nouvelle construction ou une rénovation importante, vous faites généralement appel à un entrepreneur et à un architecte. En tant que (re)constructeur, vous attendez d’un professionnel du bâtiment que tout soit réalisé dans les règles de l’art. Mais des erreurs peuvent survenir et il est impossible, en tant que (re)constructeur, de suivre chaque étape ou de contrôler tous les travaux exécutés. Vous vous fiez donc aux partenaires de construction que vous engagez.  

Pour vous protéger contre ce type de défauts, il existe la responsabilité décennale. Si, dans les dix ans qui suivent la réception des travaux, vous constatez des vices graves et cachés, l’entrepreneur, l’architecte … en sont responsables. Ces vices doivent toutefois être graves et cachés, et compromettre la solidité, la stabilité ou l’étanchéité de votre habitation.  

Qu’est-ce qui relève de la responsabilité décennale ?  

La responsabilité décennale couvre uniquement les vices graves et cachés qui mettent en danger la sécurité du bâtiment et de ses occupants. Plus précisément, il s’agit de la stabilité, de la solidité et de l’étanchéité. Cela peut être, par exemple, un défaut de construction dans les fondations entraînant des affaissements et des fissures dans les murs. Ou encore un toit posé de manière non-conforme qui s’envole lors de la première tempête importante. Ou d’autres problèmes structurels provoquant, par exemple, des problèmes d’humidité. Il peut également s’agir d’une erreur de conception ou de calcul.  

Qu’est-ce qui est assuré ?  

L’assurance couvre les vices graves qui compromettent la stabilité, la solidité et l’étanchéité. Depuis le 1^er juillet 2018, cette assurance est obligatoire pour les entrepreneurs et les architectes, mais aussi pour les bureaux d’études, les promoteurs immobiliers, les ingénieurs stabilité et les ingénieurs de sécurité. En effet, ils peuvent également être à l’origine du vice grave et caché. L’assurance protège le (re)constructeur lorsque des vices graves et cachés apparaissent.  

L’assurance est obligatoire pour un projet de nouvelle construction ou de rénovation situé en Belgique et destiné à l’habitation. Il doit également être couvert par un permis d’urbanisme délivré après le 1^er juillet 2018. L’assurance couvre un montant allant jusqu’à 500 000 euros.  

Que faire en cas de dommages ?  

Si vous subissez des dommages dus à un vice grave et caché, l'entrepreneur, l'architecte, le bureau d'études … peuvent en être tenus responsables. Dans un premier temps, contactez l'entrepreneur (nous utilisons ici le terme « entrepreneur » pour désigner toute partie de construction pouvant être tenue responsable dans le cadre de la responsabilité décennale, ndlr). Essayez d’engager un dialogue constructif afin de parvenir rapidement à une solution. Si votre plainte est fondée, vous pouvez mettre en demeure votre entrepreneur par courrier recommandé.  

L'entrepreneur viendra constater les dommages et rechercher leur cause. Un expert en construction externe peut également être sollicité. Une analyse claire de la cause des dommages est essentielle. À partir de là, il est possible d’envisager les travaux de réparation nécessaires. Le plus souvent, vous parviendrez à un règlement amiable et à un accord avec l’entrepreneur. Si aucun accord n’est trouvé, vous pouvez vous adresser à la Commission de conciliation construction, bientôt le Service de médiation construction, ou au tribunal pour assigner l’entrepreneur.

Quelles sont les principales exclusions de la responsabilité décennale ?  

Dans certains cas, l'entrepreneur ne peut pas faire appel à l'assurance de la responsabilité décennale. Il peut s’agir, par exemple, de :  

• Dommages esthétiques, comme une décoloration des carreaux 
• Dommages visibles 
• Dommages connus au moment de la réception 
• Dommages inférieurs à 2 500 euros  

Dans ces situations, l'entrepreneur reste responsable. Les dommages ou défauts constatés lors de la réception provisoire doivent, conformément à la loi Breyne, être réparés avant la réception définitive.  

Protection en cas de nouvelle construction

Pour les nouvelles constructions, la responsabilité décennale s’applique sans aucun doute. Si vous disposez d’un permis d’urbanisme délivré après le 1^er juillet 2018, tous les partenaires de la construction ont souscrit une assurance obligatoire pour la responsabilité décennale. Cela signifie que, en tant que maître d’ouvrage, vous êtes protégé.  

Qu’en est-il des rénovations ?  

La responsabilité décennale peut également être invoquée lors de rénovations. Les conditions sont les mêmes que pour une nouvelle construction. Vous rénovez votre habitation en profondeur et, par exemple, un nouveau toit est posé. Mais si ce toit n’a pas été réalisé selon les règles de l’art et que de l’eau pénètre dans l’habitation, vous pouvez, en tant que rénovateur, invoquer la responsabilité décennale. Votre entrepreneur devra alors effectuer les travaux de réparation nécessaires.  

La loi Peeters-Borsus  

La loi Peeters-Borsus oblige tous les partenaires de construction à s’assurer contre la responsabilité décennale. Non seulement l’entrepreneur ou l’architecte peuvent être tenus responsables, mais également les sous-traitants, les ingénieurs en stabilité, les bureaux d’études, les promoteurs immobiliers, les ingénieurs en sécurité … En bref, tous les partenaires de construction susceptibles d’avoir une part dans la cause d’un vice grave et caché mettant en péril la stabilité, la solidité ou l’étanchéité du logement. Cette loi est en vigueur depuis le 1^er juillet 2018. Auparavant, cette obligation ne concernait que les architectes.  

Comment vous protéger en tant que (re)constructeur ?  

Notre meilleur conseil est de travailler avec des partenaires de construction expérimentés et fiables. Mais des erreurs peuvent toujours survenir. Si vous constatez des fissures, des infiltrations d’eau … la stabilité, la solidité ou l’étanchéité de votre habitation peuvent être compromises. Pour votre sécurité, il est important de signaler cela le plus rapidement possible à votre entrepreneur.  

Vous pouvez le faire par courrier recommandé. Rassemblez suffisamment de preuves, prenez des photos des défauts, décrivez bien le problème, etc. Un entrepreneur n’agit généralement pas de mauvaise foi et cherchera à résoudre le problème au plus vite. Si ce n’est pas le cas, vous pouvez entreprendre d’autres démarches. Dans ce cas, il est préférable de faire appel à un avocat.

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