Loi Breyne : comment la loi protège les acheteurs de nouvelles constructions et de rénovations

Vous achetez une habitation qui doit encore être construite ? Ou une habitation existante que vous faites rénover en profondeur ? Dans ce cas, vous êtes soumis à la loi Breyne. Cette loi protège financièrement les acheteurs. Nous vous expliquons ce qu’elle prévoit et quelles sont les obligations à respecter pour l’acheteur comme pour l’entrepreneur.  

Qu’est-ce que la loi Breyne ?  

La loi Breyne protège les acheteurs qui acquièrent une habitation sur plan ou qui font construire une habitation neuve via un système clé en main, une entreprise de construction ou un entrepreneur. Cette loi, en vigueur depuis 1971, s’applique uniquement aux habitations situées en Belgique destinées à l’habitation. La loi Breyne peut aussi, sous certaines conditions, être applicable lors d’une rénovation importante ou d’un agrandissement.  

La loi Breyne :  

• Protection de l’acheteur : du contrat à la réception.
• L’acheteur ne paie à l’avance qu’un acompte (max. 5 %).
• Le reste est payé par tranches, après réception d’une partie des travaux.
• L’entrepreneur doit fournir une garantie financière obligatoire.
• La réception se fait en deux étapes : d’abord la réception provisoire, puis la réception définitive un an plus tard.
• L’entrepreneur/le vendeur reste responsable pendant dix ans.  

À qui s’applique la loi Breyne ?  

La loi Breyne s’applique aux entrepreneurs, aux entreprises clé en main, aux promoteurs immobiliers et aux sociétés de construction, ainsi qu’aux acheteurs d’une habitation neuve qui doit encore être construite. Cette loi protège financièrement l’acheteur. Celui-ci ne doit verser qu’un acompte maximal de 5 % du prix total de l’achat. Le reste est payé en tranches. L’acheteur ne doit donc pas payer la totalité de la somme à l’avance. De plus, le vendeur/l’entrepreneur doit fournir une garantie financière qui protège l’acheteur en cas de faillite.  

Dans quels cas la loi Breyne ne s’applique-t-elle pas ?  

La loi Breyne ne s’applique pas si les travaux sont réalisés par plusieurs entrepreneurs ou promoteurs. Elle ne s’applique pas non plus si vous ne payez la totalité du prix qu’après la réception des travaux. Le paiement doit être effectué en tranches suivant l’avancement du chantier.

Si vous faites réaliser des travaux dans une habitation existante et qu’il n’y a donc pas de vente, la loi ne s’applique pas non plus. Si vous concluez un contrat de construction avec, par exemple, une commune, la loi ne s’applique pas davantage. Enfin, la loi ne s’applique pas si le futur propriétaire exerce une activité professionnelle consistant à construire ou faire construire des habitations pour les vendre.  

Quelles garanties offre la loi Breyne ?  

La loi Breyne offre plusieurs garanties :  

• L’acompte que vous payez en tant qu’acheteur lors de la signature du contrat ne peut pas dépasser 5 % du prix d’achat. Par exemple, si vous achetez une habitation sur plan à 450 000 euros, l’acompte ne peut pas dépasser 22 500 euros.
• Le solde doit être payé en tranches. Chaque montant versé ne peut jamais dépasser la valeur des travaux réalisés. Vous payez donc à chaque étape terminée du chantier, comme par exemple la construction du gros œuvre.
• Un prix fixe est établi à l’avance. Il peut être révisé, mais uniquement dans certaines conditions.
• Le vendeur/l’entrepreneur doit livrer l’habitation en deux phases : une première réception provisoire et, au moins un an plus tard, la réception définitive.
• La loi protège le futur propriétaire financièrement si le vendeur/entrepreneur ne respecte pas ses obligations (travaux mal exécutés, faillite …).
• Le vendeur/l’entrepreneur est responsable pendant dix ans de tout vice apparent ou caché ayant un impact sur la stabilité ou la solidité.  

Quelles garanties financières pour l’acheteur ?  

Le vendeur/l’entrepreneur prévoit une garantie financière. Cette garantie protège l’acheteur en cas de faillite du vendeur/l’entrepreneur. De plus, l’acheteur ne doit jamais payer la totalité du prix d’achat à l’avance, puisque l'habitation doit encore être construite. La loi Breyne stipule que l’acheteur paie par tranches. Les paiements ne sont effectués qu’une fois certaines étapes des travaux terminées. Le vendeur/l’entrepreneur reste également responsable pendant dix ans pour les vices graves.  

Que se passe-t-il si la loi Breyne n’est pas respectée ?  

Si le vendeur/l’entrepreneur ou l’acheteur ne respecte pas la loi Breyne, les conséquences peuvent être graves. En tant qu’acheteur, vous avez alors le droit de mettre fin au contrat ou de faire annuler une clause du contrat. Vous pouvez aussi suspendre le paiement.  

Nous vous conseillons cependant de commencer par engager un dialogue constructif avec l’entrepreneur. Si cette discussion n’aboutit pas, vous pouvez vous adresser à la Commission de Conciliation Construction, bientôt remplacée par le Service de Médiation Construction. S’il n’y a toujours pas de solution, l’acheteur peut entamer une procédure judiciaire, pouvant mener à l’annulation du contrat.  

Réception des travaux  

La loi Breyne prévoit que le vendeur/l’entrepreneur doit réceptionner l’habitation en deux phases. D’abord, une réception provisoire, suivie au minimum un an plus tard de la réception définitive.  

La réception provisoire 

• Lors de la réception provisoire, le vendeur/l’entrepreneur, l’architecte et l’acheteur/le maître d’ouvrage inspectent l’habitation.
• En cas de défauts, de dommages, de divergences par rapport au plan initial ou d’imperfections, ceux-ci sont consignés dans un document appelé procès-verbal de réception.
• L’entrepreneur a l’obligation et le droit de réparer les défauts. Vous ne pouvez donc pas faire appel à un autre entrepreneur, sauf si l’entrepreneur refuse par exemple d’effectuer les corrections.  

La réception définitive  

• Un an après la réception provisoire a lieu la réception définitive.
• Si des défauts sont apparus lors de la réception provisoire ou pendant la période de garantie, on vérifie à ce moment que toutes les réparations ont été correctement effectuées.
• Si l’entrepreneur, l’architecte et l’acheteur/le maître d’ouvrage acceptent les travaux, la réception définitive est acquise.
• Il arrive qu’une réception définitive soit prononcée avec réserves pour des défauts restants. Le vendeur/l’entrepreneur est alors encore tenu de remédier à ces défauts.  

La loi Breyne s’applique-t-elle aussi aux rénovations ?  

La loi Breyne ne concerne pas uniquement la construction d’une habitation neuve, mais aussi certaines rénovations. Si vous achetez une habitation existante et que vous prévoyez de l’agrandir ou de la rénover en profondeur, la loi Breyne peut s’appliquer. Mais uniquement si le prix total des travaux représente au moins 80 % du prix de vente de l’habitation et dépasse 18 600 euros. Par exemple, vous achetez une vieille habitation pour 240 000 euros. Les coûts des travaux de rénovation doivent alors atteindre au minimum 192 000 euros pour que la loi Breyne soit applicable.  

Du contrat à la réception : quelles étapes sont couvertes par la loi Breyne ?  

Vous avez décidé de construire une habitation neuve sur plan ou via un promoteur immobilier ou une formule clé en main ? La première étape est la phase contractuelle. Ce contrat contient toutes les informations nécessaires, comme le prix total, les délais d’exécution, la garantie financière et l’acompte. L’acompte ne peut dépasser 5 % du prix total et les paiements doivent être effectués par tranches, en fonction de l’avancement des travaux.  

Vient ensuite la phase de construction, durant laquelle les paiements sont liés aux travaux réalisés. En tant qu’acheteur, vous ne payez rien à l’avance. Chaque fois qu’un poste (par exemple : terrassement et fondations, électricité) ou un ensemble de travaux est terminé, vous effectuez le paiement correspondant.  

Une fois l’habitation terminée, s’ouvre la phase de réception, qui comporte deux étapes : une réception provisoire et une réception définitive. Cette phase est cruciale. Tout défaut constaté par l’acheteur, l’entrepreneur ou l’architecte lors de la réception provisoire est consigné dans un procès-verbal.  

Le vendeur/l’entrepreneur dispose ensuite jusqu’à la réception définitive (au moins un an après la réception provisoire) pour remédier aux défauts et effectuer les modifications nécessaires. Cela vaut aussi pour les défauts apparaissant entre la réception provisoire et la réception définitive. Si, lors de la réception définitive, tout est en ordre, le projet est clôturé. Si l’entrepreneur ou le vendeur ne respecte pas ses obligations, le contrat peut être annulé.  

Quels sont vos droits et obligations selon la loi Breyne ?  

En tant qu’acheteur, vous avez certains droits et obligations. Voici un récapitulatif.  

Droits de l’acheteur selon la loi Breyne :

• Vous avez droit à un prix transparent. Le prix total est fixé à l’avance.
• Vous payez un acompte maximal de 5 % du prix d’achat.
• Les paiements suivants se font par tranches, à mesure que les travaux sont terminés.
• Vous ne devez effectuer aucun paiement avant le début des travaux (à l’exception de l’acompte).
• Vous bénéficiez d’une garantie financière fournie par l’entrepreneur/le vendeur, qui vous protège en cas de faillite éventuelle.
• Vous avez droit à une double réception, ce qui permet de corriger les défauts entre la réception provisoire et la réception définitive.
• L’entrepreneur reste responsable pendant dix ans pour les défauts graves affectant la stabilité.  

Obligations de l’acheteur selon la loi Breyne :  

• Respecter les délais et les tranches de paiement.
• Être présent lors de la réception provisoire et la réception définitive.  

Comment vérifier si votre contrat de construction est conforme à la loi Breyne ?  

Pour savoir si votre contrat est conforme, il doit d'abord s'agir d'un contrat portant sur l'achat d’une habitation à construire en Belgique ou sur une rénovation importante répondant aux conditions pour relever de la loi Breyne.  

Le contrat doit également préciser que, en tant qu’acheteur, vous versez un acompte maximum de 5 % du prix d’achat et que le solde est payé par tranches. Ces paiements suivent l’avancement des travaux. En outre, la garantie financière de l’entrepreneur/le vendeur doit figurer dans le contrat, tout comme la double réception. En tant qu’acheteur, vous devez avoir accès à tous les plans, cahiers des charges … et il doit aussi être stipulé que le vendeur/l’entrepreneur reste responsable pendant dix ans.  

Quel est le rôle de l’architecte dans la loi Breyne ?  

Votre architecte conçoit le plan de votre habitation. Son rôle est donc loin d’être négligeable, et il est important que vous sachiez ce que vous pouvez attendre de lui. Le Netwerk Architecten Vlaanderen (NAV) définit le rôle de l’architecte comme suit.  

Plans et cahiers des charges  

Votre architecte doit établir et signer des plans clairs ainsi qu’un cahier des charges détaillé. Ces documents précisent comment les travaux doivent être exécutés et quels matériaux doivent être utilisés. Ils sont annexés au contrat de vente.  

Attestation lors de l’acte authentique  

Lors de la signature de l’acte authentique, le promoteur ne peut demander un paiement que pour les travaux déjà réalisés. Cela n’est possible que si votre architecte approuve ces travaux ainsi que leur prix. Une copie de cette attestation est jointe à l’acte.  

Paiements intermédiaires  

Pour les paiements effectués après l’acte authentique, une attestation de l’architecte n’est pas obligatoire, sauf si le contrat le prévoit. Vérifiez donc toujours attentivement votre convention.  

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