Acheter un terrain à bâtir : comment trouver le bon terrain et éviter les mauvaises surprises

Avant de construire, il faut d’abord trouver le terrain à bâtir idéal. Cette étape s’avère souvent plus complexe que prévu. Tous les terrains ne sont pas automatiquement constructibles et les types de logements autorisés peuvent varier. En plus du prix de vente, il faut également prévoir des frais supplémentaires souvent oubliés. Nous vous aidons à estimer la valeur d’un terrain et vous expliquons les points essentiels à vérifier avant l’achat.

Quand un terrain est-il constructible ?

Un terrain peut avoir différentes affectations : zone d’habitat, zone mixte, zone industrielle ou d’activités économiques, terrain agricole, zone naturelle ou forestière… Mais un terrain situé en zone d’habitat n’est pas forcément constructible. Il est assurément constructible s’il dispose déjà d’un permis d’urbanisme ou si une construction légale y a existé auparavant et que la reconstruction y est autorisée.

Vous trouverez plus d’informations sur l’affectation d’une parcelle dans les plans d’aménagement du territoire. En Flandre, ils sont consultables via Geoportaal et en Wallonie via le Géoportail. Pour savoir si une parcelle est réellement constructible, il est préférable de contacter le service compétent de votre commune afin d’obtenir les informations urbanistiques.

Prix d’un terrain à bâtir

Vous cherchez un terrain à bâtir pour une nouvelle construction ? Outre le prix de vente, il faut tenir compte de frais supplémentaires tels que les droits d’enregistrement ou la TVA et les frais de notaire.

1. Prix de vente

Il n’existe pas de prix standard pour un terrain à bâtir. Le prix varie en fonction de plusieurs facteurs tels que la superficie, l’emplacement ou la proximité des commodités. Vous souhaitez acheter un terrain à bâtir ? Faites au préalable une étude des prix de vente des terrains dans la région. Vous saurez ainsi à quel montant vous attendre.

2. Droits d’enregistrement ou TVA

Sur le prix d’achat d’un terrain à bâtir, vous devez payer des droits d’enregistrement. Le tarif appliqué dépend de la région où se situe le terrain :

• Flandre : 12 % du prix d’achat du terrain à bâtir.
• Wallonie : 12,5 % du prix d’achat du terrain à bâtir. Sous certaines conditions, vous bénéficiez d’un droit d’enregistrement réduit à 3 %.
• Bruxelles : 12,5 % du prix d’achat du terrain à bâtir. Sous certaines conditions, vous avez droit à un abattement sur la première tranche de 100 000 euros, ce qui permet d’économiser jusqu’à 12 500 euros.

Dans certains cas, vous devez payer la TVA au lieu des droits d’enregistrement. C’est le cas, par exemple, lorsque vous achetez un logement neuf ou lorsque vous achetez sur plan une maison ou un appartement déjà en construction. Vous payez alors 21 % de TVA sur le terrain à bâtir.

3. Frais de notaire

Lors de l’achat d’un terrain à bâtir, vous payez également des frais de notaire. Ceux-ci se composent de trois parties :

• Les honoraires du notaire (légalement fixés)
• Les frais administratifs
• Les frais d’acte et la TVA sur les honoraires

Les frais de notaire peuvent varier. Comptez en moyenne entre 2 % et 3 % du prix d’achat du terrain à bâtir.

4. Autres frais

Enfin, il existe des frais supplémentaires dont vous devrez peut-être tenir compte. Par exemple :

• Frais de mesurage par le géomètre si le terrain n’est pas encore précisément délimité
• Frais de lotissement (le cas échéant)
• Frais pour l’attestation du sol
• Frais de raccordement aux réseaux (eau, électricité, égouts, télécom)
• Taxes communales (égouts, voirie)

Prix moyens par région

Le prix du terrain à bâtir au m² varie selon les régions. Les terrains à Bruxelles sont généralement les plus chers, tandis que ceux de Wallonie sont les moins chers. Les chiffres les plus récents de Statbel, l’office belge de statistique, datent de 2014 : le prix moyen des terrains à bâtir vendus s’élevait alors à 176,82 euros/m² en Flandre, 452,98 euros/m² à Bruxelles et 50,54 euros/m² en Wallonie. Depuis, Statbel n’a plus publié de données actualisées.

D’après la plateforme immobilière Realo, un terrain à bâtir coûtait en moyenne 245 euros/m² en Flandre en 2023, contre 114 euros/m² en Wallonie. Selon Realo, il n’y a pas suffisamment de terrains disponibles à Bruxelles pour calculer un prix moyen fiable.

Estimer la valeur d’un terrain à bâtir

Comme il n’existe pas de prix fixes pour les terrains à bâtir, il peut être difficile d’en estimer la valeur. Vous voulez savoir combien vaut un terrain ? Comparez les prix demandés pour des terrains à bâtir dans votre région sur les sites immobiliers. Cela vous donnera une indication du prix moyen demandé et vous aidera à mieux estimer la valeur d’un terrain à bâtir.

À quoi faut-il faire attention lors de l’achat d’un terrain à bâtir ?

Vous êtes à la recherche d’un terrain à bâtir ? Plusieurs facteurs sont à prendre en compte :

1. S’agit-il vraiment d’un terrain à bâtir ?
   Renseignez-vous auprès du service compétent de votre commune pour savoir si la parcelle est constructible. Attention : les informations urbanistiques obtenues oralement n’ont aucune valeur juridique.
    
2. Que pouvez-vous construire ?
   Chaque terrain est soumis à des prescriptions urbanistiques. Vous ne pouvez donc pas construire n’importe quoi. Une habitation doit respecter certaines conditions : type de logement autorisé, matériaux utilisables, pente du toit, etc. Examinez attentivement les prescriptions de construction avant tout projet.
    
3. Dans quel état se trouve le terrain ?
   Évaluez l’état du terrain : faut-il enlever des gravats, abattre des arbres, rehausser le sol ? Informez-vous également sur la portance du terrain.
    
4. Y a-t-il des obligations liées au terrain ?
   Dans certains cas, des obligations peuvent être attachées au terrain. Vérifiez si vous devez construire dans un délai précis. Si vous achetez via un promoteur immobilier ou une entreprise clé sur porte, il se peut que vous soyez tenu de collaborer avec un entrepreneur ou une entreprise de construction déterminés.
    
5. Qu’en est-il de la situation et de l’orientation ?
   La localisation du terrain est essentielle : proximité du travail, des écoles, des services publics, de la famille ou des amis. L’orientation du terrain joue également un rôle : le jardin est-il exposé au nord ou au sud ? Étudiez les possibilités pour faire entrer suffisamment de lumière naturelle dans votre habitation.
    
6. Le terrain correspond-il à votre budget ?
   Gardez à l’esprit que des frais supplémentaires s’ajoutent au prix de vente, tels que les droits d’enregistrement et les frais de notaire.

Quelle superficie de terrain à bâtir pour une construction ouverte, semi-ouverte ou fermée ?

Il n’existe pas de superficies minimales légalement fixées pour les terrains à bâtir. Toutefois, dans la pratique, on utilise souvent des valeurs indicatives :

• 5 à 10 ares pour une construction ouverte
• 3 à 5 ares pour une construction semi-ouverte
• 1,5 à 3 ares pour une construction fermée

Dans les communes rurales, les terrains à bâtir sont généralement plus grands que dans les zones urbaines. Les prescriptions urbanistiques d’un terrain précisent le type de construction autorisé. La surface constructible, la profondeur et la hauteur de construction sont également des paramètres importants à prendre en compte.

Législation environnementale et prescriptions urbanistiques

Lors de l’achat d’un terrain à bâtir, il convient de tenir compte de la législation environnementale et des prescriptions urbanistiques. Sur le plan environnemental, un certificat du sol est obligatoire. Ce document indique si le terrain est pollué et si une dépollution est nécessaire.

Le risque d’inondation constitue également un élément important à prendre en considération. En Wallonie, l’analyse repose sur les cartes d’aléas d’inondation et de zones inondables, lesquelles sont examinées dans le cadre de la demande de permis d’urbanisme. Selon la situation du terrain, des mesures spécifiques peuvent être imposées, telles que la construction surélevée, des restrictions concernant l’aménagement de caves ou des prescriptions techniques particulières.

La gestion des eaux pluviales est régie par le Code de l’Eau et par d’éventuels règlements communaux. Ceux-ci peuvent imposer la récupération de l’eau de pluie au moyen d’une citerne ainsi que l’infiltration des eaux sur la parcelle, lorsque les conditions du sol le permettent. Par ailleurs, des contraintes supplémentaires peuvent s’appliquer si le terrain est situé dans ou à proximité d’une zone naturelle, forestière, agricole ou protégée,

Les prescriptions urbanistiques déterminent enfin les caractéristiques de la construction autorisée. Elles découlent notamment du plan de secteur, du Guide régional d’urbanisme et des règlements ou schémas communaux. Elles fixent des règles relatives, entre autres, à l’implantation du bâtiment, aux distances par rapport à l’alignement, à la hauteur, au nombre d’étages, à la forme de la toiture et à l’aspect architectural général.

Étude de sol et analyse géotechnique

Il est également essentiel de vérifier l’aptitude technique d’un terrain à bâtir. La nature du sol détermine en grande partie les possibilités de construction. Deux études sont particulièrement importantes :

• Étude géotechnique : permet d’évaluer la stabilité et la capacité portante du sol, sa composition (sable, argile, limon…), la présence d’eau souterraine et les implications pour les fondations et la construction éventuelle d’un sous-sol. Sur base de cette étude, l’ingénieur en stabilité détermine le type de fondations approprié.
• Analyse environnementale du sol : visant à détecter une éventuelle pollution, n’est pas systématiquement obligatoire en Wallonie. Elle est requise uniquement dans certains cas spécifiques, notamment lorsque le terrain est repris dans la Banque de Données de l’État des Sols ou lorsqu’une activité à risque y a été exercée.

Plans d’affectation et permis

Si vous souhaitez construire une maison, il est essentiel de tenir compte de la destination du terrain. Celle-ci est définie dans les plans réglementaires d’aménagement du territoire :

• Zone d’habitat : la construction y est presque toujours autorisée, à condition de respecter les prescriptions urbanistiques.
• Zone d’extension d’habitat : la construction peut y être autorisée, souvent sous certaines conditions supplémentaires.
• Zone agricole : destinée à l’agriculture ; la construction y est généralement interdite.
• Zone naturelle : la préservation de la nature y est prioritaire ; la construction y est en principe exclue.

Il est également obligatoire de demander un permis d’urbanisme. Ce permis précise notamment de quelle manière votre habitation doit respecter les prescriptions urbanistiques. Votre architecte vous accompagne dans la conception de votre maison ainsi que dans la préparation et l’introduction de la demande de permis. Ce n’est qu’une fois le permis délivré que vous pouvez commencer les travaux de terrassement et le gros œuvre.

Conseils pour l’achat d’un terrain à bâtir

Construire commence par la recherche du bon terrain, mais cette étape est souvent plus complexe qu’on ne le pense. Voici quelques conseils pour vous aider dans votre choix.

1. Comment choisir un emplacement qui correspond à vos besoins ?

Posez-vous quelques questions essentielles : quelle distance maximale souhaitez-vous parcourir pour vous rendre au travail, à l’école, aux transports en commun ou aux commerces ? Préférez-vous vivre à la campagne ou à proximité du centre-ville ? Tenez également compte du trafic et des nuisances sonores. Recherchez un terrain situé dans la région qui correspond le mieux à votre mode de vie.

2. Alternatives aux terrains coûteux

Les terrains à bâtir deviennent de plus en plus rares et chers. Vous cherchez une alternative plus abordable ? Les communes, les autorités ou les notaires organisent parfois des ventes publiques, où les prix sont généralement inférieurs à ceux du marché privé. Certaines communes ou certains promoteurs immobiliers proposent également de petites parcelles à des jeunes familles, à des conditions avantageuses. En dehors des villes, on trouve souvent des terrains à des prix plus accessibles.

Vous pouvez aussi envisager un bail emphytéotique : vous ne devenez pas propriétaire du terrain, mais vous payez une redevance annuelle pour y construire. Cette formule permet de réduire l’investissement initial nécessaire.

Autre option : l’achat fractionné, qui consiste à dissocier l’achat du terrain et celui de la maison. Le terrain reste dans un premier temps la propriété du promoteur, tandis que l’acquéreur obtient un droit de superficie pour y construire, moyennant une redevance mensuelle. Dans un délai convenu, vous pouvez ensuite acquérir le terrain lorsque votre situation financière le permet.

3. Comment éviter les mauvaises surprises ?

Un terrain peut sembler parfait au premier coup d’œil, tout en comportant certaines contraintes. Vérifiez toujours les prescriptions urbanistiques : que pouvez-vous exactement construire ? Faites réaliser une étude de sol afin de vérifier la constructibilité du terrain et d’éviter des travaux de fondations coûteux. Vérifiez également si le terrain se situe dans une zone inondable ou s’il est soumis à des plans d’aménagement spécifiques.

Checklist avant d’acheter un terrain à bâtir

Avant d’acheter un terrain à bâtir, vous pouvez vous appuyer sur la check-list suivante :

• Emplacement : l’emplacement du terrain correspond-il à vos besoins en termes d’accessibilité et de proximité des commodités ?
• Accessibilité et limites de la parcelle : vérifiez si le terrain est facilement accessible et si les limites de la parcelle sont clairement définies.
• Orientation : quelle est l’orientation du terrain ? Une orientation favorable influence la luminosité et la consommation d’énergie.
• Prix : vérifiez si le prix demandé est cohérent par rapport aux terrains à bâtir situés dans les environs. Tenez également compte des frais supplémentaires (droits d’enregistrement ou TVA, ainsi que frais de notaire).
• Étude géotechnique : faites réaliser une étude géotechnique pour connaître la portance du terrain, laquelle détermine le type de fondations à prévoir.
• Test d’inondabilité : demandez le rapport ou le test d’inondabilité afin de vérifier si la parcelle se situe en zone inondable.
• Cartes d’aléas d’inondation et de zones inondables : selon la situation du terrain, des mesures spécifiques peuvent être imposées, telles que la construction surélevée, des restrictions concernant l’aménagement de caves ou des prescriptions techniques particulières.
• Raccordements aux réseaux : vérifiez si le raccordement à l’égout, à l’eau, à l’électricité et aux télécommunications est possible, ainsi que les coûts à prévoir si des installations sont nécessaires.
• Prescriptions urbanistiques : consultez les prescriptions du lotissement ou les règles urbanistiques en vigueur afin de savoir ce que vous pouvez construire et quelles contraintes doivent être respectées.
• Obligations de construire : vérifiez s’il existe une obligation de construire dans un certain délai. Assurez-vous également de votre liberté dans le choix de l’entrepreneur ou de l’entreprise de construction, et renseignez-vous sur d’éventuelles servitudes, un droit de superficie, un droit de passage ou d’autres charges juridiques.

FAQ : terrain à bâtir