Attention aux vices cachés lorsque vous achetez une maison

Généralement, l'achat d'une maison est une opération relativement unique dans une vie. Il s'agit d'un énorme investissement que vous allez rembourser pendant de nombreuses années. Avant d'acheter, vous avez donc intérêt à bien contrôler que la maison ne présente pas de vices cachés. Trop tard ? Me Peter Henriksen peut vous conseiller.

Qu'est-ce qu'un vice caché ?

“Les vendeurs ne sont pas responsables des vices apparents que les acheteurs peuvent remarquer par eux-mêmes", précise Peter Henriksen. “Les candidats acquéreurs doivent donc regarder en détail la maison en question. Mais lorsqu'ils sont précis et prudents, il arrive que les maisons présentent par la suite des vices, qui n'étaient pas visibles au moment de l'achat.”

“Il n'y a pas de définition dans la législation pour ces vices dits cachés. En soi, c'est clair, mais en pratique, la limite entre le vice apparent et le vice caché est souvent ténue.”

Quelles démarches juridiques entreprendre ?

La façon dont vous allez appréhender juridiquement les vices dépend en partie de leur impact. “Pour certains vices, cet impact est minime, d'autres rendent l'habitation inutilisable pour la destination que vous projetiez. Les vices cachés peuvent également engendrer une sérieuse dépréciation de valeur.”

Garantie pour le vendeur

“La législation belge et plus particulièrement l'article 1625 du Code civil (C. civ.) prévoit une garantie des vices cachés pour le vendeur. Cette obligation de garantie vaut exclusivement pour des vices graves. Il s'agit d'une part de vices qui rendent l'immeuble vendu inadapté à l'usage auquel vous le destinez et d'autre part de vices qui en réduisent à ce point l'usage que l'acheteur – s'il avait connu le vice – n'aurait pas acheté l'habitation ou l'aurait achetée moins chère.”

Acheteur : rassembler des preuves

Si, en tant qu'acheteur, vous intentez une action sur base de vices cachés, vous êtes la partie demanderesse et la charge de la preuve vous incombe. Dans ce cas, vous ne devez pas seulement prouver le vice, mais aussi démontrer qu'il était présent au moment de la vente.

Qui est responsable ?

“Les acheteurs qui intentent une action pour vices cachés ne peuvent contraindre le vendeur à résoudre ces vices. Il y a deux options. Soit, en tant qu'acheteur, vous restituez l'habitation et vous vous faites rembourser le prix d'achat, soit vous conservez l'habitation et vous vous faites rembourser une partie du prix. Dans ce dernier cas, des experts estiment le montant que vous allez recevoir. L'option retenue dépend de la gravité du vice et de la question de savoir si vous êtes encore intéressé dans l'habitation maintenant que le vice est connu.”

“Si le vendeur n'était pas au courant de la présence de ces vices, il doit seulement rembourser le prix d'achat et indemniser les frais supportés par l'acheteur pour l'achat de l'habitation. S'il en était informé et qu'il a donc volontairement dissimulé ces vices, il paie non seulement le prix de vente mais il doit aussi indemniser tous les dommages de l'acheteur.”

Clause dans l'acte de vente

Le principe de base veut que le vendeur réponde des vices cachés, même s'il n'en avait pas connaissance. Cependant, dans pratiquement tous les compromis de vente, figure actuellement une clause qui stipule que vous ne pouvez tenir le vendeur responsable de vices cachés.

"Cette clause ne constitue cependant pas une garantie absolue pour un vendeur malintentionné”, nuance Henriksen. “Cette clause ne s'applique pas si le vendeur connaissait le vice. Un vendeur qui vend comme normale une habitation avec un vice est 'de mauvaise foi'. A cela s'ajoute qu'un vendeur professionnel est réputé ne pas ignorer ces vices, à moins de pouvoir apporter la preuve contraire d'une ignorance invincible.”

Jouer court sur la balle

Imaginez que vous, acheteur, constatiez un vice caché, ne restez pas sans rien faire. “Il est important de jouer court sur la balle, étant donné que la loi prescrit expressément que vous devez introduire une action en justice sur base de vices rédhibitoires dans un bref délai”, conclut Henriksen.