L'achat d'une habitation n'est pas une décision que l'on prend à la légère. Pourtant, il s'ensuit parfois la désillusion à cause de vices cachés. Il s'agit de problèmes qui ne sont pas visibles à l'achat mais qui surviennent par la suite.
La distinction entre cachés et apparents est tenue. Et pourtant c'est cette distinction qui détermine qui doit supporter les frais : l'acheteur ou le vendeur ? Nous avons étudié la théorie à la lumière de la pratique au moyen d'un exemple tiré de la réalité.
Les faits
Début 2009, un jeune couple achète sans aucune méfiance la maison de leurs rêves. Après quelques mois, ils découvrent derrière plusieurs plaques de plâtre toute une série de problème d'humidité. Il est question d'humidité ascensionnelle tant dans la nouvelle partie que la partie existante de l'habitation. La ‘maison de rêve’ n'est plus qu'un lointain souvenir.
Le jeune couple prétend que ces vices n'étaient pas apparents lorsque le contrat de vente a été établi et s'adresse au tribunal. Les vendeurs confirment les problèmes d'humidité, mais prétendent que ceux-ci étaient apparents lors de la vente.
Photo AVW Vochtwering
Photo Vochtbestrijding TIBAS
Que dit la loi ?
“Il n'existe pas vraiment une définition univoque des vices cachés. Cela dépend d'une maison à l'autre”, déclare Maître Mark Huygen de Bilzen.
Un élément important dans cette législation est qu'il repose sur l'acheteur une obligation de mener des investigations. Les personnes intéressées doivent inspecter en détail la maison avant d'acheter. “La définition de la notion de ‘bon père de famille’ est la base de cette obligation d'investigation. L'acheteur doit agir comme le ferait une personne normalement prévoyante dans cette situation. Il ne peut acheter le bien aveuglément, mais doit d'abord examiner celui-ci en détail.”
“D'autre part, cela ne signifie pas que vous pouvez attendre d'un acheteur qu'il casse les murs ou qu'il fasse appel à un architecte pour examiner avec lui l'habitation. Pour résumer : l'acheteur doit pouvoir détecter le problème s'il examine normalement l'habitation.”
Jugement
En première instance, le juge déclare non fondée la demande des acheteurs. Ceux-ci interjettent appel devant la Cour d'Appel d'Anvers où ils vont être entendus. La Cour va en effet déclarer leur action fondée.
Le parquet désigne un architecte en tant qu'expert. Celui-ci déclare que les problèmes d'humidité n'ont pas été traités en profondeur par les vendeurs, mais ont bel et bien été dissimulés derrière une isolation thermique et un revêtement notamment en plaques de plâtre. Il estime que les acheteurs en tant que profanes ne pouvaient constater ces vices au moment de la conclusion du contrat de vente. En d'autres termes, ils ont rempli leur obligation d'investigation et en l'espèce, les problèmes d'humidité peuvent être qualifiés de vices cachés.
Règlement du litige
Etant donné qu'il s'agit d'un vice caché, il est proposé aux acheteurs soit de restituer l'habitation soit de la conserver. “En tant qu'acheteur, vous avez le choix soit de restituer l'habitation et de vous faire rembourser le prix de vente, soit de conserver l'habitation et de récupérer une partie du prix payé.
Dans ce dernier cas, des experts fixent le montant que vous allez récupérer”, explique Huygen. Le couple a préféré la dernière option et décidé de rester dans la maison. Les vendeurs doivent alors rembourser une partie du prix de vente. L'expert judiciaire estime ce montant à 11.583,63 euros.
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