Quel est l’apport de capitaux propres dont vous avez besoin pour votre prêt immobilier ?

Vous êtes sur le point d'acheter une maison ? Alors vous devez d'abord passer à la banque pour un prêt. De combien d'économies avez-vous besoin pour avoir la maison de vos rêves ? Nous le demandons à John Romain, fondateur du cabinet de conseil Immotheker Finotheker, et à Valéry Halloy, porte-parole de BNP Paribas Fortis.

Peut-on encore emprunter sans aucun apport de capitaux propres ? « Impossible », dit Valéry Halloy. « Les banques demandent toujours un apport de capitaux propres. On ne peut pas emprunter plus de 100% du prix d'achat. Il faut donc pouvoir contribuer aux frais qui s'ajoutent au prix d'achat, comme les droits d'enregistrement et les frais de notaire. » John Romain affirme : « Emprunter pour sa première maison sans apport de capitaux propres n'est pas possible. »

90% du prix d'achat

Les banques sont soumises à des règles pour les prêts immobiliers. « Ceux qui achètent pour la première fois peuvent emprunter jusqu'à 90% du prix d'achat par défaut. Ceux qui achètent une deuxième maison à louer peuvent emprunter jusqu'à 80 % par défaut », explique Valéry Halloy.

John Romain entre plus en détail. « Actuellement, environ 60% des acheteurs peuvent emprunter au maximum 90% du prix d'achat, 35% peuvent emprunter plus de 90% et seulement 5% peuvent contracter un prêt de 105% de la valeur d'achat. Pour une deuxième maison, 80% des acheteurs peuvent emprunter au maximum 80% du prix d'achat. 20% des acheteurs peuvent en déroger jusqu'à un maximum de 100%. Le montant que vous pouvez emprunter dépend du dossier et de la banque. Tout dépend de vos revenus et de vos dépenses, de vos ressources propres, de la durée de votre prêt ... Mais la Banque Nationale veut qu’on aspire cette norme de 90% pour une première maison. Cela exclut encore des gens. Ce sont souvent des jeunes qui achètent leur première maison. »

Plus l'apport de capitaux propres est grand, plus les taux d'intérêt sont bas

Vous empruntez un montant plus élevé ? Vous paierez plus d'intérêts. « Plus votre apport de capitaux propres est grand, plus les taux d'intérêt auxquels vous empruntez sont intéressants. De plus, votre remboursement mensuel sera généralement moins élevé si vous devez emprunter moins pour la même maison. Vous aurez alors plus de confort. Ou vous pouvez opter pour une durée plus courte que si vous deviez tout emprunter avec les mêmes coûts mensuels », explique Valéry Halloy.

Remboursement mensuel de 33 à 40% ...

Combien pouvez-vous payer mensuellement pour votre prêt immobilier ? « Avant, on se basait sur un tiers de votre salaire », dit John Romain. « Aujourd'hui, un cinquième des gens empruntent plus de 50% de leur salaire. En fait, ce n’est pas juste. En cas de problème, on est vite mal barré, pour ainsi dire. Il est recommandé d'emprunter un maximum de 33 à 40% de votre salaire. De plus, le bonus logement en Flandre disparaîtra l'année prochaine. Pour un couple moyen qui paie 1.000 euros par mois, cela correspond à environ 15% qui disparaît tout simplement. Pour les célibataires, cela correspond même à 12%. »

... ou un plan financier sur mesure ?

Avant, le bonus logement en Flandre servait à financer des dépenses supplémentaires. « Alors on avait encore une marge pour les frais supplémentaires tels que les réparations, l'entretien ou les impôts fonciers. Cette marge disparaîtra à partir de l'année prochaine. Il faut donc garder une certaine réserve, parce qu'il y aura des coûts à l'avenir que vous n'avez pas encore aujourd'hui. Pensez aux enfants », dit John Romain. « Au lieu de se concentrer sur 33 à 40 % du revenu d'une personne, les banques devraient élaborer un plan financier sur mesure, en tenant compte de ce qu'une personne paie déjà en loyer aujourd'hui, de ce qu'elle peut économiser et des dépenses qui s'ajouteront dans l'avenir.

Prévoir une marge

Les experts déconseillent généralement d'utiliser toutes ses économies comme apport de capitaux propres. « En plus du prix d'achat d'une maison, des frais d'enregistrement, des frais de notaire ... il faut aussi penser à l'ameublement de la maison, mais aussi à des choses inattendues comme l'achat d'une nouvelle voiture », explique Valéry Halloy. « Combien d'économies il faut mettre de côté est une question très personnelle. Il faut surtout se sentir bien avec la marge qui reste. En général, on parle d'une réserve d’épargne en béton. Il est recommandé de mettre de côté environ six mois de salaire ou 15.000 euros. »

John Romain pense aussi qu'il est préférable de conserver au moins 3 à 6 mois de salaire comme marge pour les dépenses imprévues, comme le remplacement d’un frigo ou en cas d'incapacité de travail. « Vous serez tranquille pour un an en cas de problèmes. Pour le chômage, la maladie et l'invalidité, vous pouvez bénéficier de l'assurance gratuite habitation garantie en Flandre. Il existe un arrangement similaire en Wallonie, mais pas à Bruxelles. C'est important d’y tenir compte quand vous contractez un prêt. Et ajoutez-y les dépenses prévues. »