Vous avez acheté une maison à rénover ? Avant d’entamer les travaux, vous feriez bien de vous demander si une démolition suivie d’une reconstruction n’est pas une meilleure option. La rénovation a un plus faible impact que la démolition avec reconstruction, mais dans certains cas, la qualité de l’habitation est telle qu’il vaut mieux recommencer à partir de zéro. Mais comment savoir si c’est votre cas ? Ce plan par étapes va vous aider à faire le bon choix.
Étape 1 : renseignez-vous pour savoir ce qu’il est possible et autorisé de faire
Naturellement, il est absurde d’élaborer des plans que vous n’allez peut-être pas pouvoir réaliser par la suite. Rendez-vous donc d’abord dans votre administration communale et informez-vous afin de savoir ce qui est possible et autorisé dans votre commune, au regard des réglementations en matière d’urbanisme et de patrimoine. Il n’est par exemple pas impossible que vous ne puissiez pas démolir votre maison parce qu’il s’agit d’un monument classé ou d’un site d’intérêt patrimonial. Ou que vous puissiez certes démolir votre maison, mais que vous ne puissiez pas ériger une nouvelle construction à cet endroit. Ne négligez donc pas cette étape !
Étape 2 : contrôlez l’état de votre maison
Restaurer une maison délabrée peut s’avérer aussi laborieux qu’onéreux. Il se peut que sur le plan financier, il soit plus intéressant en pratique de démolir l’ancienne maison et d’y construire une toute nouvelle. Faites donc appel à un architecte ou un entrepreneur afin d’évaluer correctement l’état de votre maison. Il contrôle notamment l’état de la structure portante et des fondations, s’assure de l’absence d’humidité dans les murs ou de la présence de conduites d’eau en plomb. Profitez-en pour examiner s’il est possible de démolir sans endommager les bâtiments et éléments naturels voisins.
Attention : Sachez que certains défauts sont plus graves que d’autres. Des problèmes de stabilité ou d’humidité importants sont par exemple plus décisifs qu’une toiture qui fuit que vous allez de toute façon rénover.
Étape 3 : déterminez ce que vous attendez de votre maison
Certaines fonctions de l’habitation sont plus faciles et plus rapides à créer en construisant plutôt qu’en rénovant. Mais on peut également se contenter de démolir une partie de l’ancienne habitation et d'ajouter une annexe. Réfléchissez donc bien à ce que vous estimez important dans votre maison et sur la façon dont vous voulez atteindre le résultat souhaité. Disposez-vous d’une surface habitable suffisante ? La structure du bâtiment peut-elle supporter des charges supplémentaires ? Votre habitation répond-elle à vos besoins essentiels ? Mais demandez-vous aussi comment par exemple vous allez faire rentrer un maximum de lumière et quelles adaptations sont nécessaires pour que vous puissiez résider chez vous jusqu’à la fin de votre vie.
Étape 4 : examinez si vous pouvez atteindre les exigences énergétiques en rénovant
Vous envisagez de rénover ? Dans ce cas, votre habitation doit répondre aux exigences énergétiques applicables en cas de rénovation. Examinez d’abord si c’est faisable. Faites notamment attention à l’orientation et à la compacité de votre bâtiment, examinez si vous pouvez intégrer les techniques de chauffage et ventilation requises et si l’isolation de votre habitation la rendra suffisamment étanche à l'air. Pas certain que vous parviendrez à atteindre les obligations énergétiques ? La démolition suivie de la reconstruction est probablement la meilleure alternative.
Attention : Vous devez savoir qu’une nouvelle construction est soumise à des exigences énergétiques plus strictes qu’une rénovation.
Étape 5 : faites une comparaison financière
Tout aussi important : le budget des différentes options. Pour établir une comparaison entre la rénovation et la démolition/reconstruction sur le plan financier, vous pouvez à nouveau solliciter l’expertise d’un architecte ou entrepreneur. Tenez compte certes de l’investissement, mais aussi des éventuels loyers supplémentaires, de l’impact écologique des matériaux et du taux de TVA réduit applicable à la démolition/reconstruction. Ajoutez aussi la plus-value que vous créez ensuite : posez-vous la question du nombre de plans de rénovation qui vont augmenter la valeur de votre habitation. Si le terrain a plus de valeur que l’habitation proprement dite, la démolition/reconstruction est plus intéressante.
Attention : Faites bien attention aux éléments de comparaison. Essayez aussi d’évaluer l’économie (d’énergie) et l’amélioration du confort de vie que vous procurent les deux scénarios ainsi que les primes et subsides auxquels vous pouvez éventuellement prétendre.
