Acheter une maison casco ? Voici ce qui est inclus et les travaux que vous devrez réaliser vous-même

Liberté dans les finitions, prix d’achat plus bas et possibilité de mettre la main à la pâte : une maison ou un appartement casco semble être la formule idéale pour ceux qui veulent économiser sur leur maison de rêve. Mais que recevez-vous exactement ? Qu’en est-il des finitions ? Et quels travaux devrez-vous réaliser vous-même ? Nous récapitulons ce qu’il faut savoir avant d’acheter un projet casco.

Qu’est-ce qu’une maison casco ?

Une maison casco est un logement acheté à l’état de gros œuvre, que vous terminez partiellement ou entièrement vous-même. Dans la plupart des cas, la maison est livrée hors d’air et hors d’eau. Cela signifie que la structure porteuse, la toiture, les portes et fenêtres ainsi que le bardage de façade sont en place, mais que les finitions intérieures restent à réaliser. Cela comprend généralement :

• Raccordement aux réseaux (eau, gaz, électricité, etc.)
• Isolation
• Chape et revêtements de sol
• Travaux de plâtrage
• Menuiserie intérieure (escalier, portes intérieures…)
• Installations techniques (électricité, domotique, chauffage, sanitaire, ventilation, panneaux solaires)
• Cuisine et salle de bains
• Travaux de peinture

La manière dont une maison casco est livrée varie fortement d’une entreprise de construction à l’autre. Dans certains projets, seules la cuisine et la salle de bains restent à installer, tandis que dans d’autres, toutes les techniques, la chape et les sols doivent encore être prévus. Pour éviter tout malentendu, il est important de savoir clairement à l’avance quels travaux sont inclus et lesquels ne le sont pas.

Avantages et inconvénients d’une maison casco

Acheter une maison casco présente plusieurs avantages évidents : 

• Prix plus bas : vous ne payez que le gros œuvre. Les finitions peuvent être étalées dans le temps, ce qui vous laisse une marge financière.
• Liberté dans les finitions : vous choisissez vous-même les matériaux, les techniques et l’aménagement, sans être limité par les options standard d’un projet clé-sur-porte.
• Économies grâce à l’autoconstruction : si vous êtes bricoleur, vous pouvez réaliser certains travaux vous-même et économiser considérablement.
• Flexibilité dans la planification : vous pouvez terminer les pièces étape par étape, selon vos priorités et votre budget. Commencez par les espaces indispensables et terminez le reste plus tard.

Mais une maison casco comporte aussi des inconvénients :

• Plus d’organisation et de stress : il faut trouver vous-même les entrepreneurs, comparer les devis et coordonner les travaux. Cela demande du temps et un suivi régulier.
• Coûts imprévus : la finition d’une maison coûte souvent plus cher que prévu. De petits suppléments par poste s’additionnent rapidement.
• Financement plus complexe : les banques financent parfois plus difficilement une maison casco. Il est souvent nécessaire de présenter un planning clair avec un budget de finition.

Qu’en est-il des finitions d’une maison casco ?

Les finitions d’une maison casco sont à organiser par vos soins. Vous pouvez choisir de réaliser tout ou partie des travaux vous-même, ou de travailler avec vos propres entrepreneurs. L’autoconstruction permet de réaliser les plus grandes économies, mais elle demande du temps, des connaissances techniques et une bonne planification.

Si vous travaillez avec vos propres entrepreneurs, vous bénéficiez d’une liberté totale dans le choix de l’électricien, du plombier, du carreleur, etc. Vous jouez alors le rôle de chef de projet. Dans certains cas, vous pouvez également opter pour une formule hybride : l’entreprise de construction réalise certains travaux, tandis que vous vous chargez du reste.

À lire aussi : Acheter une maison casco ? Un expert explique combien vous pouvez économiser

Les appartements casco

Ce principe ne s’applique pas uniquement aux maisons : des appartements sont également régulièrement vendus en version casco. Le concept est identique, mais le promoteur immobilier veille à ce que les parties communes soient entièrement terminées. Cela comprend notamment le garage, les couloirs, l’éclairage, l’ascenseur, les espaces de rangement et la porte d’entrée, qui doit répondre à certaines normes de sécurité incendie. Pour l’aménagement intérieur de votre appartement, vous avez carte blanche.

Le casco en rénovation

Outre les constructions neuves, une rénovation peut également être réalisée en version casco. Dans une rénovation casco, le logement est ramené ou livré dans sa structure de base brute. Les éléments non structurels sont supprimés, tandis que les murs porteurs, les planchers et la structure de la toiture sont conservés. L’enveloppe extérieure (toiture, façade, portes et fenêtres) est réparée ou remplacée, et les éventuelles interventions structurelles (par exemple, de nouvelles poutres porteuses) sont effectuées. Le résultat est un gros œuvre hors d’air et hors d’eau, que vous terminez ensuite entièrement vous-même.

Sachez ce que vous achetez

Que vous achetiez une maison ou un appartement casco, demandez toujours au vendeur ce que cela comprend exactement. S’agit-il de la finition individuelle complète : électricité, eau, gaz naturel, évacuations, chapes, sanitaires, chauffage… ? Ou seulement de la finition finale : revêtements de sol et murs, salle de bains, cuisine ? Entre les deux, la différence est énorme en termes de temps à y consacrer, de niveau de difficulté et de budget.

Quelle est la différence entre casco et clé-sur-porte ?

Une habitation casco ressemble à certains égards à un projet clé-sur-porte, mais juridiquement, il existe une grande différence. La loi Breyne, qui protège les maîtres d’ouvrage dans le cadre d’un projet clé-sur-porte (prix fixe, respect du délai d’exécution, protection en cas de faillite), ne s’applique pas aux livraisons casco. Ce n’est pas un problème en soi, mais il est important de le savoir.

Rendre une habitation casco économe en énergie

Comme vous partez souvent de la structure brute, rendre une habitation casco économe en énergie est tout à fait possible, à condition de faire des choix réfléchis :

• Isolation : la base d’une habitation économe en énergie est une bonne isolation et une bonne étanchéité à l’air. Plus votre maison est isolée, moins vous devez la chauffer. Prévoyez, si nécessaire, une isolation supplémentaire du toit, des murs et du sol.
• Chauffage : optez pour un système de chauffage économe en énergie, adapté à votre habitation.
• Ventilation : un système de ventilation de type D est le plus économe en énergie. Il est équipé d’une récupération de chaleur qui utilise la chaleur de l’air intérieur évacué pour chauffer l’air extérieur frais insufflé dans la pièce.
• Énergies renouvelables : investissez dans des panneaux solaires pour produire votre propre électricité, ou dans un chauffe-eau solaire qui utilise la chaleur gratuite du soleil pour chauffer une partie de votre eau chaude sanitaire.

Comment établir un budget pour la finition d’une maison casco ?

Établir un budget pour la finition d’une maison casco nécessite une bonne préparation et des choix clairs. Avec ce plan étape par étape, vous aurez une meilleure visibilité sur les coûts :

• Définir ce que “casco” signifie pour votre maison : vérifiez précisément quels travaux sont déjà inclus dans la livraison casco et lesquels ne le sont pas. Cela vous permettra d’estimer plus facilement votre budget de finition.
• Travailler avec des catégories de budget : répartissez votre budget total de finition entre les différents postes, tels que l’électricité, le sanitaire, le chauffage, la ventilation, les travaux de plâtrage, les revêtements de sol, la cuisine, la salle de bains, etc.
• Faire des choix par pièce : examinez, pièce par pièce, ce qui est nécessaire et le niveau de finition que vous souhaitez.
• Décider des travaux en autoconstruction : établissez la liste des travaux que vous pouvez réaliser vous-même, comme la peinture, et calculez les économies que cela représente.
• Planifier intelligemment : déterminez quelles pièces doivent être prêtes immédiatement pour que vous puissiez habiter dans votre maison, et lesquelles peuvent être terminées plus tard (par exemple, chambre supplémentaire ou bureau) afin d’étaler votre budget.
• Prévoir une marge : gardez 10 à 15 % de votre budget de finition en réserve pour des frais imprévus, des hausses de prix ou des travaux supplémentaires.
• Comparer les devis : demandez plusieurs devis pour chaque poste afin de comparer les prix et les méthodes d’exécution. Vous cherchez encore un professionnel ? Vous pouvez ici demander des devis sans engagement auprès d’installateurs proches de chez vous.

Quels travaux réaliser soi-même et lesquels confier à des professionnels ?

Vous décidez vous-même des travaux que vous souhaitez réaliser et de ceux que vous préférez confier. Les travaux plus simples, comme la pose de plaques de plâtre, les revêtements de sol ou la peinture, sont souvent effectués soi-même pour réaliser des économies.

Les travaux complexes sont généralement mieux confiés à des professionnels, afin de garantir une finition correcte. Pensez à l’installation électrique, au système de chauffage, à la cuisine ou à la salle de bains. Gardez à l’esprit que les travaux réalisés par vous-même ne bénéficient pas de la garantie de l’entrepreneur.

Que comprend exactement le « gros œuvre fermé » par rapport au « gros œuvre avec base technique » ?

Les termes « gros œuvre fermé » et « gros œuvre avec base technique » semblent proches, mais la différence est importante.

Dans le cadre d’un gros œuvre fermé, on parle de la structure porteuse nue de la maison. Les fondations, les planchers porteurs, les murs porteurs, la charpente, les murs extérieurs ainsi que les portes et fenêtres sont généralement inclus. Le gros œuvre est donc étanche à l’air et à l’eau, mais les installations techniques doivent encore être réalisées par vos soins.

Un gros œuvre avec base technique est plus complet. Les principales techniques y sont souvent déjà préparées ou partiellement installées. Cela comprend l’isolation, les conduites de base pour l’électricité, le sanitaire et le chauffage, ainsi que la chape et/ou les travaux de plâtrage. Les appareils, les revêtements de sol, la cuisine, la salle de bains et les travaux de peinture ne sont généralement pas inclus. La maison est donc techniquement prête, mais c’est à vous de réaliser la finition.

À quoi faut-il faire attention lors de l’achat d’une maison casco ?

Vous achetez une maison casco qui n’est pas entièrement terminée ? Voici quelques points importants à vérifier :

• Points techniques de construction : même si la maison semble neuve, inspectez soigneusement le gros œuvre. Portez attention à la structure, à la toiture, aux façades, aux ponts thermiques, aux raccords, aux fissures et aux problèmes d’humidité.
• Permis d’urbanisme : vérifiez auprès de la commune qu’un permis d’urbanisme valide existe et que les travaux ont été réalisés conformément aux plans.
• Ce qui est inclus : renseignez-vous précisément sur ce que comprend le casco. Vous saurez ainsi exactement ce que vous achetez et quels travaux restent à effectuer.
• Coûts de finition : de nombreux acheteurs sous-estiment le budget nécessaire pour la finition d’une maison casco. Planifiez une visite avec un entrepreneur afin d’obtenir une estimation réaliste des coûts.

FAQ : maison casco