La semaine dernière, la Banque nationale de Belgique (BNB) a appelé les banques à exiger les certificats PEB des logements pour lesquels elles accordent un crédit. Pourquoi une telle injonction ? Quelle conséquence pour les candidats acheteurs ?
Que dit précisément la Banque Nationale ?
En fait, c’est depuis l’an dernier que les banques sont tenues, lors de l’octroi d’un crédit immobilier, de demander le certificat PEB du bien, et ce dans le cadre de la constitution normale du dossier. Cela leur permet, ainsi qu’à leurs superviseurs, de mieux évaluer les risques liés à leurs portefeuilles de crédits hypothécaires. En effet, les logements peu efficaces sur le plan énergétique pourraient perdre de leur valeur dans le cadre de la transition vers une économie (énergétiquement) durable, surtout si, par exemple, le prix payé ne reflète pas assez l’(in)efficacité énergétique du bien acheté. En cas de défaut de paiement, la banque pourrait y perdre.
L’explosion des prix de l’énergie fait apparaître un second risque. Achter un bâtiment peu économe en énergie fait gonfler les frais de chauffage, surtout si le contrat fixe du fournisseur d’énergie expire et qu’il faut souscrire à de nouvelles conditions un contrat le plus souvent variable. La BNB craint que cela augmente le risque que l’emprunteur ne soit plus en mesure de faire face aux remboursements, situation qui mettrait le secteur bancaire en difficulté. C’est aussi la raison pour laquelle la BNB rappelle aux banques qu’elles doivent systématiquement demander les certificats PEB car, malgré l’obligation, c’est encore bien trop peu le cas.
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L’enregistrement des biens dont les banques connaissent l’efficacité énergétique montre qu’un bien sur trois vendu en 2021 affichait un score E ou F et un autre tiers un score C ou D. Les analyses de la BNB suggèrent également que les logements les moins efficaces énergétiquement sont plus souvent occupés par des ménages ayant une capacité de remboursement plus faible que ceux affichant un score A ou B, ce qui augmenterait encore le risque de défaillance.
Les crédits pour les logements énergivores deviendront-ils plus difficiles à contracter ?
« Cela ne peut pas être l’objectif », affirme Jo Swyngedouw, Head of Financial Stability de la Banque nationale. « En tant que gardien de la stabilité financière, nous souhaitons simplement que les banques évaluent correctement leurs risques. Et l’efficacité énergétique d’un logement est un paramètre important. Mais il serait inacceptable que des personnes n’ayant pas les moyens d’acheter un autre logement qu’un logement à faible rendement énergétique se voient barrer l’accès au crédit. »
Mais si les banques y voient une raison de refuser un crédit à leurs clients ? La BNB dispose-t-elle d’instruments pour intervenir ? « Il ne nous appartient pas d’intervenir dans la stratégie commerciale des banques dans la mesure où elles poursuivent une politique prudente. Et les banques ont aussi un rôle social à jouer. Mais, une fois encore, le certificat PEB n’est pas censé conduire à un refus de crédit. C’est l’un des nombreux éléments d’un dossier dont, il est vrai, la pertinence ne peut que s’accroître. »
Faudrait-il étendre la capacité d’emprunt ?
« Augmentez le montant empruntable à l’achat d’un logement » ont réagi la Confédération Construction et la Confédération Construction flamande. Cela permettrait aux emprunteurs d’effectuer immédiatement les rénovations nécessaires. En intégrant alors l’impact de la facture énergétique dans la capacité de remboursement, cette intervention devrait être budgétairement neutre. Jo Swyngedouw n’est pas très chaud. « Il ne faudrait pas que les gens commencent à emprunter en masse 100 % ou plus de la valeur de leur logement. Parce que, peu importe les gains sur la facture énergétique, cela entraînerait surtout une augmentation des prêts fragiles. L’intention est excellente, certes, mais nous devons faire attention aux contours précis de cette mesure. »
