Qu’attendre du marché de l’immobilier résidentiel dans les mois à venir ?

Après deux années folles, le marché immobilier semble s’être calmé et les prix se sont stabilisés. L’immobilier redeviendrait-il plus abordable ? Nous avons rencontré Kim Ruysen, CEO de Trevi, un acteur de premier plan. Il nous éclaire sur les tendances actuelles et explique ce que nous pouvons attendre dans les mois à venir. « L’isolation n’est plus un bonus agréable mais une condition absolue. »

La problématique énergétique est devenue centrale

« Depuis la fin de la pandémie, on a constaté un changement notable des critères auxquels un large public estime que les logements doivent répondre », explique Kim Ruysen. « Pendant les confinements, un jardin ou un espace bureau séparé à son domicile ont été des éléments importants d’une bonne qualité de vie. Cela s’est traduit par une demande accrue pour des biens situés en zone rurale et pour des appartements plus grands, de préférence pas de style loft mais avec des pièces fermées. Le marché est en train de se transformer. »

« Notre baromètre immobilier montre combien la consommation d’énergie et l’efficacité énergétique sont devenues des critères déterminants depuis le début de cette année. De plus en plus de candidats acheteurs tiennent compte de la valeur PEB du bien qui les intéresse. Et la première question est souvent de savoir si la chaudière fonctionne encore au fioul. Dans le même ordre d’idées, l’isolation n’est plus considérée comme un bonus agréable mais comme une condition absolue. »

Pour Kim Ruysen, l’impact sur le marché est majeur : « Les prix se sont plus ou moins stabilisés, mais il y a clairement deux tendances. Les biens mal isolés – ce sont typiquement les villas des années 1980 – commencent à baisser de prix. Parallèlement, il y a une énorme pénurie de nouveaux logements, surtout dans les grandes villes. Confrontés à la hausse du coût des matériaux, les promoteurs ont soit mis leurs projets en veilleuse, soit augmenté fortement leurs prix. Les nouveaux biens qui arrivent sur le marché et qui répondent à toutes les normes énergétiques sont donc très demandés et se vendent à des prix élevés. »

Le vent de folie est passé

Notre interlocuteur souligne encore l’impact de la hausse des taux d’intérêt. « Au vu de l’augmentation du coût d’une rénovation et de l’envol des taux d’intérêt à 3,5 ou 4 % pour un prêt en 20 ans, les gens réfléchissent davantage à l’utilisation de leur budget disponible. Ils calculent beaucoup plus précisément le coût d’une rénovation et l’impact sur leur remboursement. Le processus de décision d’achat d’un logement s’est rallongé. »

« La demande est toujours supérieure à l’offre, ce qui signifie que les prix ne sont pas encore à la baisse, mais le vent de folie est passé. L’époque où les gens offraient dix mille euros en plus du prix demandé pour être sûrs d’emporter l’affaire est révolue. »

Kim Ruysen estime toutefois qu’il faut réfléchir à ce que l’on pourrait faire pour que l’acquisition d’un logement reste abordable pour les jeunes. « Parce qu’ils risquent d’être définitivement évincés du marché », prévient-il. « Les banques doivent donc réfléchir à des formules de financement spécialement dédiées. La question est d’autant plus urgente qu’il est aujourd’hui beaucoup intéressant d’acheter que de louer… pour autant que l’on ait les moyens de le faire ! »

Un besoin de solutions créatives

C’est pourquoi Kim Ruysen plaide pour des solutions créatives, aptes à donner un coup de pouce aux jeunes. « La réduction à 3% des droits d’enregistrement sur les logements occupés par leur propriétaire rend le marché flamand déjà un peu plus accessible qu’il ne l’est à Bruxelles et en Wallonie. C’est un premier pas. Il est vrai qu’il est difficile d’agir sur un effet de marché et c’est le marché qui détermine les prix et tant que l’offre sera supérieure à la demande, ils ne baisseront pas. Mais les banques devraient trouver des solutions plus souples pour les jeunes. Je pense, par exemple, à un taux d’intérêt variable limité à un certain montant par mois. Si le montant dépasse cette limite, au lieu d’augmenter le montant du remboursement on allongerait la durée du prêt. Pour moi, c’est une solution créative. »

« Je comprends parfaitement que la Banque Nationale recommande aux banques d’être attentives à ne pas accorder de prêts pour des logements peu efficaces sur le plan énergétique. Mais il faut se rendre compte que les jeunes n’ont que rarement les moyens d’acheter un logement neuf répondant à toutes les normes énergétiques. Il ne leur reste généralement que l’option d’investir dans un logement mal isolé. Nous devons donc envisager des aides à la rénovation. Par rapport à l’Italie par exemple, la part dont vous pouvez disposer pour la rénovation est plutôt limitée chez nous. Mais bien sûr, il faut trouver de l’argent pour cela aussi. »

Quelles sont les perspectives pour les mois à venir ?

Kim Ruysen ne voit pas les tendances changer dans l’immédiat. « Les gens ont envie de profiter de l’été mais, pour la suite, il faut s’attendre à ce que les prix de l’énergie continuent de grimper et à ce que la Russie ferme progressivement le robinet du gaz. Tout dépendra de l’action du gouvernement pour sécuriser l’approvisionnement énergétique. »

« Si les prix de l’énergie continuent à augmenter, cela aura sans aucun doute un impact sur le marché, qui se refroidira. Si le gouvernement parvient à maîtriser l’inflation, les choses devraient se stabiliser. »