Le permis d’urbanisme en 5 questions et réponses

Le permis d’urbanisme : si vous souhaitez construire ou rénover de fond en comble, ce document est indispensable. En cas de travaux moins invasifs, ce document sera parfois aussi nécessaire. Dans d’autres cas, une simple notification sera suffisante. La réglementation s’avère donc relativement complexe. Quand exactement demander un permis d’urbanisme ? Quels sont les risques en cas de non-respect de la réglementation ?

1. Quand un permis d’urbanisme est-il nécessaire ?

La réglementation juridique au sujet des permis de construire est tout sauf simple. En partie à cause des divisions régionales. Des règlementations différentes s’appliquent en effet en Flandre, à Bruxelles et en Wallonie. Les règles qui s’appliquent sont bien sûr déterminées selon l’emplacement du bien que vous souhaitez (re)construire. De plus, les règles en vigueur dans les différentes régions sont modifiées de temps en temps. À Bruxelles, par exemple, un nouveau règlement régional d’urbanisme sera probablement bientôt publié.

Bref, la délivrance d’un permis d’urbanisme est essentiel pour tous les travaux de construction ou de rénovation. Cependant, il existe des exceptions pour certains projets mineurs  où une simple notification peut parfois suffire. Dresser la liste des différentes règles, conditions, exceptions... dans les trois régions prendrait plusieurs pages. Nous nous référons donc ici aux sites Web pertinents des régions.

• Pour la Flandre, vous trouverez toutes les informations sur www.omgevingsloketvlaanderen.be  (depuis 2017, vous demandez un « permis environnemental » en Flandre).
• Pour Bruxelles, visitez : urbanisme.irisnet.be.
• Et pour la Wallonie, vous pouvez visiter le site web lampspw.wallonie.be/dgo4/site_amenagement.

Sachez également que les villes et les communes peuvent également appliquer des règles spéciales pour l’urbanisme. Bref : prenez toutes les informations possibles avant de vous lancer dans tout travaux de construction ou de rénovation.

Outre les sites Web ci-dessus, vous pouvez également contacter l’architecte auquel vous souhaitez faire appel, ou le service de l’environnement ou de l’urbanisme de votre commune. Généralement, il pourront vous indiquer si les travaux que vous souhaitez réaliser sont soumis ou non à un permis. 

2. Pouvez-vous demander vous-même un permis d’urbanisme ?

Si vous avez besoin d’un permis d’urbanisme, vous n’avez pas forcément besoin de faire appel aux services d’un architecte. Cependant, il est indispensable en cas de travaux majeurs de construction ou de rénovation qui nécessitent l’intervention d’un tel architecte. Dans ce cas, l’architecte se chargera d’établir le dossier de permis.

Pour les travaux plus petits qui nécessitent un permis (ou pour lesquels une notification doit être faite), vous pouvez faire le nécessaire vous-même. Les informations nécessaires à ce sujet peuvent également être trouvées sur les sites Web susmentionnés. En principe, vous devrez soumettre la demande ou le rapport à la commune où se situe la propriété. Certaines démarches peuvent également être réalisées en ligne.

3. Pas de permis d’urbanisme. Quelles sanctions ?

Si vous effectuez des travaux sur votre habitation sans permis d’urbanisme – alors qu’il est requis – vous êtes alors en infraction urbanistique. Le gouvernement peut vous poursuivre et même vous sanctionner au pénal. Vous risquez éventuellement d’être condamné à une peine d’emprisonnement et/ou à une amende. Plus votre infraction est grave, plus la sanction risquée sera importante.

De plus, le gouvernement peut également déposer contre vous une « demande de réparation », qui peut vous amener à devoir restaurer le bien dans l’état où il était avant les travaux. Par exemple, si vous avez réalisé une extension, vous pourriez être obligé de la démolir à vos frais. En cas de refus, le gouvernement peut faire effectuer ces travaux et vous transmettre la facture correspondante. Il est également possible de conserver les rénovations effectuées, mais que vous deviez payer une somme d’argent égale à la valeur ajoutée que votre bien a acquis en commettant cette infraction urbanistique.

Une infraction urbanistique peut aussi devenir prescrite. Si tel est le cas, vous ne risquez plus une sanction pénale ou une demande de réparation du gouvernement. Le délai de prescription diffère à nouveau selon les régions. Les infractions urbanistiques en Flandre sont généralement prescrites après cinq ans. En Wallonie et à Bruxelles, cette période est plutôt de dix ans.

4. Autres conséquences

Outre les sanctions du gouvernement, les travaux de construction sans permis peuvent avoir d’autres conséquences. Si les travaux effectués sans permis désavantagent l’un de vos voisins (une construction trop haute qui obstrue le soleil, par exemple), il peut vous réclamer une indemnisation ou certaines réparations. Le délai de prescription qui s’applique au gouvernement ne s’applique pas à votre voisin. Ils ont généralement 5 ans pour entamer une réclamation pour nuisance de voisinage.

Vous risquez également de compliquer la vente ultérieure de votre maison. Vous devrez forcément jouer cartes sur table avec les acheteurs, ce qui risque d’influer sur le montant de la vente. En cas de manque de transparence, l’acheteur risque de remette en question la vente. Dans ce cas, la vente peut être dissoute ou vous pouvez être condamné à payer une indemnité. Si vous êtes acheteur d’un bien qui semble comprendre une infraction de construction (et que vous n’étiez pas au courant), vous pouvez à votre tour prendre des mesures contre le vendeur.

Si votre habitation est expropriée ou si vous êtes victime d’une réclamation, par exemple, vous risquez parfois de ne pas recevoir d’indemnisation (ou une indemnisation inférieure) pour les parties de votre bien bâties sans permis.

5. Questions sur la régularisation

Si vous avez effectué des travaux sans les permis nécessaires, vous pouvez éventuellement faire régulariser les travaux. Vous obtenez alors les permis requis en post-travaux. Pour demander ce genre de régularisation, il est préférable de faire appel à un architecte.

Ce processus de régularisation n’est pas automatique. Les services concernés vérifieront d’abord si le nouvel état de votre maison est conforme aux normes d’urbanisme. Ils peuvent vous demander d’apporter certains ajustements à la propriété afin d’obtenir la régularisation.

On pense souvent que demander une régularisation n’est nécessaire ou utile que lorsque le gouvernement découvre l’infraction de construction, et qu’en pratique, cela se produit rarement ou jamais. Détrompez-vous car ce risque est plus grand que vous ne le pensez. Sur la base de photographies aériennes, de sites web spécialisés ... le gouvernement peut facilement vérifier s’il existe une différence entre votre maison et le plan de cadastre. Il arrive également que des voisins déposent une plainte qui dévoile l’infraction. Alors n’attendez pas qu’il soit trop tard !