D'une crise énergétique à une crise de la construction ? Embuild se tourne vers l'avenir

Le prix d'un terrain à bâtir augmente, le nombre de prêts immobiliers diminue, le prix des matériaux de construction baisse (même si nous n’en n'avons pas l'impression en tant que constructeur ou rénovateur), La NAV, l’organisation flamande des architectes, indique que les architectes reçoivent moins de missions, ... Bref, ça bouge dans le secteur de la construction et de la rénovation. Sommes-nous en train de passer d'une crise énergétique à une crise de la construction ? Nous avons posé la question à Niko Demeester, PDG d'Embuild. 

La Banque Nationale a récemment signalé que les taux d'intérêt hypothécaires ont doublé en un an et que le nombre de prêts hypothécaires est en baisse. En parallèle, les prix des terrains à bâtir continuent d'augmenter. L'augmentation des matériaux de construction est peut-être derrière nous, mais les matériaux de construction sont encore 35% plus chers qu'avant le début de la pandémie de coronavirus en mars 2020. De plus, la construction et la rénovation ne deviendront pas immédiatement moins chères, en raison de l'augmentation des coûts salariaux. Ajoutez à cela le fait qu’un logement économe en énergie / neutre en énergie est de plus en plus recherché. 

Passons-nous d'une crise à l'autre ?

Niko Demeester, PDG d'Embuild : « Les nouvelles constructions sont actuellement durement touchées. Nous constatons que le marché se refroidit fortement et nous nous attendons à une baisse de 5 à 8%. De plus, les nouvelles constructions sont en plein bouleversement. Les terrains à bâtir se raréfient et sont très recherchés. Mais financièrement, la capacité d'emprunt est sous pression car les taux d'intérêt ont triplé. Le marché de la construction neuve est donc confronté à de nombreux défis. Et cela va se poursuivre pendant un certain temps. Nous nous attendons à une stabilisation à long terme. Les faibles taux d'intérêt ont artificiellement gonflés les prix de ces dernières années.

Sommes-nous actuellement confrontés à une crise de la construction neuve ?

Demeester : « Absolument. Les prix des terrains ne vont pas baisser dans l’immédiat. Le bouleversement du secteur de la construction limite le nombre de parcelles disponibles pour de nouvelles constructions. Le gouvernement a raison de se concentrer sur les terrains à bâtir et c'est également nécessaire, mais cela signifie que les terrains sont rares. Les solutions face à ce problème sont la densification et l’agglomération, donc plus d'unités de logement dans les centres de villages existants et les agglomérations urbaines. Mais les plans de mise en œuvre spatiale récemment proposés (càd : terrains constructibles ou non, ndlr.) empêchent les solutions de densification et d’agglomération. Et cela ne va pas, nous devons justement encourager ces options. Embuild Flandre a demandé de corriger cela dans les plans de mise en œuvre spatiale. »

Heureusement, la période dingue du Covid, durant laquelle les maisons étaient parfois vendues jusqu'à 20% au-dessus du prix maximum, est derrière nous. La possibilité de négocier le prix est de nouveau ouverte

Si les nouvelles constructions restent trop chères pour de nombreux demandeurs de logement, nous devrions jeter un œil sur notre parc de logements existant. Mais à ce niveau-là, par rapport à 2022, les prix ont augmenté de 5,6%.

Demeester: « Heureusement, la période dingue du Covid, durant laquelle les maisons étaient parfois vendues jusqu'à 20% au-dessus du prix maximum, est derrière nous. La possibilité de négocier le prix est de nouveau ouverte. Les premiers chiffres indiquent une stabilisation et montrent même une baisse de 0,3 à 1,7%. Cette baisse devrait se poursuivre. En raison des taux d'intérêt élevés et des prix de vente élevés, la demande est en baisse. Les vendeurs doivent donc envisager de baisser les prix de vente. Résultat, la marge de négociation augmente et vous, en tant qu'acheteur, pouvez faire baisser le prix. Il faudra quelques mois avant que cet effet ne soit visible. Mais le marché se redressera et les prix reviendront à la normale. »

Et qu'en est-il des maisons existantes avec un bon CPE ? Il y a quelques mois, nous avions rapporté sur Livios que les prix des maisons avec un bon CPE augmentent.

Demeester: « C'est exact, nous avons observé une ruée sur les nouvelles constructions ou les bâtiments bien rénovés. Mais nous parlons alors de bâtiments à la pointe de la technologie. La demande de bâtiments avec un bon CPE est forte et cela a un prix, mais c’est un gage de sécurité pour les 20 prochaines années. L'offre est (encore) assez limitée dans notre pays, la plupart de nos maisons sont vétustes. Mais les vendeurs ont l'impression que les acheteurs potentiels d’anciennes propriétés abandonnent et cela fera baisser les prix dans ce segment. »

Pourtant, le prix demandé des maisons avec un CPE médiocre ne baisse pas encore ?

Demeester : « Le marché doit encore s'y adapter. La négociation doit être au cœur des discussions. Cette idée était impossible en début d’année, mais les vendeurs commencent à sentir que quelque chose doit changer et cela entraînera une correction des prix. L'obligation de rénovation introduite depuis le début de cette année fait également avancer le marché de la rénovation. Nous prévoyons une augmentation de 2 à 2,5% même cette année. Ce n'est donc pas une catastrophe en termes de rénovation. En fait, ça se passe plutôt bien. »

La TVA pour la démolition-reconstruction est actuellement de 6%. Cela incite sans aucun doute beaucoup de personnes à « rénover » et s'inscrit dans la transition énergétique pour atteindre un parc de logements neutre en énergie d'ici 2050. Toutefois, il est possible que l'application générale de cette mesure expire en fin d’année. Quelles sont vos attentes ?

Demeester : « La réduction du taux de TVA pour la démolition-reconstruction a en effet été prolongée. Auparavant, elle n'était limitée qu'à 32 villes centrales, depuis 2021, la réduction s'applique temporairement à l'ensemble de la Belgique. Par exemple, si vous achetez une villa des années 60, que vous la démolissez et que vous mettez deux bâtiments ou appartements jumelés à sa place, vous pouvez toujours le faire à 6% de TVA. Depuis la disparition possible de la TVA réduite, nous remarquons une montée d'inquiétude. C'est pourquoi nous avons travaillé avec le gouvernement fédéral pour ancrer structurellement la TVA de 6 % pour les années à venir afin de lutter contre la pénurie de logements. Et pouvoir réaliser l'évolution vers un parc de logements climatiquement neutre. Il n'a pas été possible de prendre cette décision avant le 21 juillet. Les pourparlers sont donc suspendus. S'agit-il d'un bouton pause ou d'un bouton d'arrêt ? Le temps presse et nous avons besoin d'un signal clair de la part du gouvernement fédéral rapidement. »

Malgré la crise de la nouvelle construction et la suppression ou non de la TVA à 6 % pour la démolition-reconstruction, l'ensemble du secteur de la construction n’est pas en crise ?

Demeester : « C'est exact, tous les travaux sur nos infrastructures – il suffit de penser aux travaux routiers, aux voies navigables, aux hôpitaux, aux centres culturels, aux écoles – battent leur plein. Et cela continuera au cours des deux prochaines années. Les investissements locaux, régionaux et fédéraux augmentent, ce qui est une bonne chose, car nos infrastructures sont très vétustes. La construction non résidentielle est au point mort. Les plans de construction sont reportés, mais les entreprises continuent de rénover. Nous ne sommes donc pas confrontés à une crise qui touche tous les segments de la construction. Les nouvelles constructions, en particulier, sont maintenant durement touchées, même si, bien sûr, il reste des défis à relever pour les autres segments. »