Acheter un logement : formules pour un prix abordable

La crise énergétique et l'inflation élevée ont eu un impact important sur notre budget ces dernières années. Aujourd'hui encore, nous en ressentons les effets et cela ne facilite pas l'achat d'une maison. De plus, l'obligation de rénovation sera introduite en 2026 et les taux hypothécaires ont augmenté. Ce n'est donc pas la meilleure période pour les acheteurs potentiels. Comment obtenir un prix abordable ?

Le prix d'une maison au label A a augmenté de 84 000 euros

La hausse des taux d'intérêt et des prix des matériaux pose de nombreux problèmes aux acheteurs potentiels. De plus, le Plan Air-Climat-Energie a été introduite. À partir de 2026, de nouveaux propriétaires auront 5 ans pour atteindre un niveau minimal de performance énergétique. Mais  - si votre budget le permet - viser un label encore plus élevéest une bonne idée pour répondre aux exigences de 2050.

Puis la crise de l'énergie est arrivée et a fortement impacté le budget des ménages. Les économies d'énergie et l'amélioration de l'efficacité énergétique de votre habitation n'ont jamais été aussi importantes. Mais pour une rénovation énergétique ou l'achat d'une maison économe en énergie, un budget conséquent est nécessaire. Une étude de BNP Paribas Fortis montre que le prix d'achat d'une habitation portant le label PEB A est en moyenne 84 000 euros plus élevé que celui d'une habitation similaire portant le label G.

Existe-t-il d'autres solutions pour acheter une maison à moindre coût ?

Le Belge est attaché à la pierre, et ce n’est pas près de changer ! Mais comment faire pour que la construction et la rénovation restent abordables pour le ménage moyen ? Nous dressons les alternatives.

1. Achat d'une maison en rente viagère

Si vous achetez une maison ou un appartement en rente viagère, vous versez un montant mensuel fixe au vendeur. Et ce, tant que le vendeur est en vie ou jusqu'à l'expiration de la durée maximale prédéterminée. Si le vendeur décède tôt, vous pourrez donc acquérir une maison à un prix relativement bas. Le prix mensuel est fixé selon plusieurs critères, tels que l'âge du vendeur, la valeur du bien, l'indexation des taux d'intérêt etc. Vous payez un acompte, appelée bouquet, qui correspond généralement à 10 à 15 % de la valeur du bien. Le bouquet est lié à l'âge du vendeur. Plus il est âgé, plus le montant de l'acompte est élevé. Il y a d'une part les rentes viagères occupées (où le vendeur conserve l'usufruit) et d'autre part les rentes viagères non occupées (où l'acheteur peut emménager dans le bien).

Exemple de calcul

Supposons que vous souhaitiez acheter une maison mitoyenne dans la périphérie bruxelloise via Trevi par le biais d'une rente viagère occupée. La valeur de la propriété est estimée à 400 000 euros. La maison mitoyenne dispose d'une surface habitable de 135 m² et de trois chambres. Le bouquet pour ce bien est de 50 000 euros. La rente viagère est de 1 200 euros par mois, la durée est de 15 ans maximum et l'âge du vendeur est de 75 ans. Supposons que le vendeur reste en vie pendant encore 10 ans. Vous paierez alors 194 000 euros pour le bien (144 000 + 50 000 d'acompte), hors frais et indexation. Ensuite, le bien vous appartiendra et vous ne paierez plus rien. Si le vendeur reste en vie pendant encore 20 ans, vous paierez 266 000 euros (216 000 de rente + 50 000 d'acompte) parce que la durée maximale est de 15 ans. 

Supposons que le même bien soit proposé en rente viagère non occupée. Vous paierez alors un bouquet de 50 000 euros et des rentes de 2 200 euros par mois, pour une durée maximale de 15 ans. Le vendeur est-il encore en vie et le délai de 15 ans est-il écoulé ? Alors vous paierez 446 000 euros (396 000 de rente + 50 000 de bouquet) pour la maison mitoyenne à Bruxelles. Si le vendeur décède plus tôt, par exemple après 5 ans, vous paierez 182 000 euros (132 000 de rente + 50 000 de bouquet), hors frais et indexation.

2. Acheter un bien en location-vente

Si vous décidez d'acheter un bien immobilier par le biais de la location-vente, vous louez d'abord le logement pour l'acheter ensuite. Ce principe existe depuis un certain temps, mais l'offre est assez limitée. L'entreprise de construction Matexi et BNP Paribas Fortis ont lancé la formule de location-vente « HappyNest », qui fonctionne selon le principe 3-6-9. Après 5 ou 6 ans de location, vous avez la possibilité de devenir le propriétaire permanent d'un nouveau logement économe en énergie, sans obligation d'achat. Vous pouvez donc choisir de louer plus longtemps et d'économiser davantage ou de quitter le logement. Vous souhaitez quand même acheter l'habitation ? Vous paierez alors le prix d'achat moins 50 % du loyer que vous avez déjà payé. 

Avec cette formule, Matexi vise à rendre les maisons à faible consommation d'énergie plus accessibles à l'achat. « Un coût de vie abordable, tenant compte des coûts d'achat et d'énergie, est un véritable défi aujourd'hui. En lançant HappyNest, nous voulons donner à un public plus large la possibilité d'acheter sa propre habitation économe en énergie », explique Olivier Lambrecht, PDG de Matexi.

Exemple de calcul

Supposons que vous souhaitez acheter à Houthalen-Helchteren un immeuble Matexi et semi-mitoyen économe en énergie de 309 m² avec trois chambres à coucher, un carport et un abri de jardin au prix de 316 000 euros. En location-vente, cela représente 1 100 euros de loyer estimé par mois. Au bout de quatre ans, vous aurez payé un total de 52 800 euros de loyer. Si vous décidez d'acheter, il restera à payer 289 600 euros (316 000 - 26 400 (50 % de 52 800)).

3. Formule de location-vente pour une tiny house

Vous avez toujours voulu vivre dans une habitation compacte ? Il est possible d'acheter une tiny house par le biais d'une formule de location-vente. Le producteur belge de tiny houses norwin propose ses norwin Duo (27,5 m², pour 2 personnes) et norwin Family (33 m², pour 4 personnes) par le biais de cette formule. Les personnes qui ne disposent pas directement de ressources financières suffisantes ou d'un capital propre insuffisant pour contracter un prêt hypothécaire ont ainsi la possibilité de louer/acheter leur propre tiny house. 

Norwin constate que les banques n'ont pas encore pris l'habitude d'emprunter pour une tiny house. « En tant qu'acheteur, il faut souvent recourir à un prêt personnel. Mais les taux des prêts personnels sont si élevés que cette piste n'est pas intéressante. Nous avons donc attiré un bailleur de fonds et lancé notre formule de location-vente. Les clients qui optent pour la location-vente bénéficient d'un contrat de location et d'un contrat séparé avec option d'achat. En fonction du budget des acheteurs potentiels, nous déterminons le délai. La durée maximale est de 10 ans. Chaque année, l'acheteur a la possibilité de racheter sa tiny house », explique Ashley Present, fondateur de norwin.

Exemple de calcul

Supposons que vous souhaitiez acheter un modèle norwin Duo (tiny house de 27,5 m²) par le biais d'une location-vente. Le prix d'achat de ce modèle est de 65 000 euros. Vous verserez un acompte de 10 000 euros et la durée du bail sera fixée à 120 mois. Par mois, vous paierez 667,30 euros de loyer. Vous décidez d'acheter votre tiny house au bout de 5 ans ? Vous aurez payé 40 038 euros de loyer et le prix d'achat sera donc de 14 962 euros (= 55 000 - 40 038).

4. Formule d'abonnement avec option d'achat

Vous voulez des panneaux solaires, mais ils restent trop cher pour votre budget ? Vous pouvez alors souscrire un abonnement auprès du fournisseur de panneaux solaires Otovo. Le concept ? Otovo agit comme un contrôleur de qualité et offre le meilleur prix pour les panneaux solaires dans votre région. Dans le cadre d'une formule d'abonnement de 20 ans, l'entreprise installe, entretient et surveille les panneaux solaires sur votre toit. Ils visent ainsi à maintenir les factures d'énergie à un niveau bas et prévisible. « Les personnes connaissent le montant de leur facture d’électricité pour les 20 prochaines années », explique Cédric Sever d'Otovo.

« Nous voulons démocratiser les panneaux solaires et les rendre accessibles à tous. Otovo reste propriétaire des panneaux solaires pendant la durée de l'abonnement, mais vous avez la possibilité de racheter vos panneaux solaires chaque mois. » Le montant de l'abonnement déjà payé sera alors déduit du prix d'achat. « Nous ne sommes pas une institution financière, mais permettons d'étaler le paiement et de le décharger. Pendant ce temps, vous pouvez profiter de l'électricité produite à domicile et économiser sur votre facture d'énergie. Même si les prix de l'énergie se sont stabilisés et que l'envie d'installer des panneaux solaires diminue. Il faut tout de même évoluer vers un parc immobilier neutre pour le climat. »

Exemple de calcul

Supposons que vous tapez sur le site web une adresse dans la région de Diest, dans le Brabant flamand. Otovo examine les fournisseurs présents dans la région et propose le prix le plus compétitif. Pour 10 panneaux solaires standard d'une capacité de 415 watts par panneau solaire, vous payez 58 euros par mois. La production annuelle serait donc de 4 400 kWh. Par mois, vous économisez entre 80 et 110 euros. Le montant que vous économisez dépend évidemment de votre consommation mensuelle. Vous pouvez aussi le saisir sur le site web. Selon votre consommation, Otovo établit des estimations sur une base mensuelle, annuelle et sur 30 ans. Supposons qu'après 5 ans, vous avez les moyens financiers de racheter les panneaux solaires. Dans ce cas, les mois d'abonnement déjà payés seront déduits, tous les avantages de la formule (maintenance, suivi ... ) expireront également et vous payez 5 500 euros.