Vous envisagez de rénover votre logement ? Voici ce qu'il faut savoir avant de vous lancer

De plus en plus de familles choisissent d’acheter et de rénover une maison existante plutôt que d’en construire une nouvelle. La rareté des terrains à bâtir, l’attractivité de certains emplacements et la possibilité d’étaler les travaux dans le temps rendent cette option particulièrement intéressante. Mais comment bien aborder la rénovation d’une maison ? Faut-il un permis ? Et quel budget prévoir ? Nous vous accompagnons dans votre projet.

Rénovation de maison  

La rénovation d’une maison existante peut se faire de différentes manières, selon l’état du bâtiment et votre budget. Si la maison est encore en bon état, plusieurs types d’interventions sont possibles :

• Modifications esthétiques : nouvelle couche de peinture, changement de revêtement de sol...
• Modifications fonctionnelles : installation d'une nouvelle cuisine, rénovation de la salle de bains…
• Modifications structurelles : abattre un mur, ajouter une extension, rénover la toiture...
• Améliorations en efficacité énergétique : isolation, installation de panneaux solaires...  

Si la maison est en mauvais état, vous pouvez envisager une rénovation complète afin de moderniser l'ensemble du logement et d’améliorer son efficacité énergétique. Dans certains cas, il peut même être plus judicieux de démolir l'ancienne habitation pour en reconstruire une nouvelle, plus performante et écoénergétique.

1. Extension  

Vous souhaitez agrandir votre maison ? Vous pouvez ajouter une extension à la maison existante, que vous aménagez selon vos envies. Imaginez une grande cuisine ouverte, une chambre supplémentaire ou une salle de jeux. Pour une extension, on privilégie souvent des méthodes de construction rapides, comme la construction à ossature bois ou les modules préfabriqués, mais la méthode traditionnelle reste une option. En principe, une extension nécessite un permis d'urbanisme. Dans la plupart des cas, l’intervention d’un architecte est également requise.

2. Rénovation totale  

Contrairement à une rénovation partielle, qui ne concerne qu’une partie de la maison, une rénovation totale  implique une transformation complète du logement. Ce type de projet est envisageable si la structure de base est encore en bon état. Une rénovation totale nécessite généralement un permis d’urbanisme, et la collaboration d’un architecte est obligatoire. Découvrez ici comment bien préparer votre projet de rénovation.

3. Démolition et reconstruction  

Si la structure de votre maison est trop dégradée, il peut être plus judicieux de la démolir pour reconstruire un nouveau logement aux normes modernes. Cette option offre une plus grande liberté de conception qu’une rénovation, mais elle peut aussi s’avérer plus coûteuse et plus longue à réaliser.

À lire : Démolir et reconstruire ou rénover ? Découvrez notre guide pour faire le bon choix

Rénovation d'appartement  

Tout comme une maison, un appartement peut être rénové pour diverses raisons : améliorer votre confort, renforcer l'efficacité énergétique, optimiser l'espace, augmenter la valeur du bien, etc. Si vos travaux concernent les parties communes – hall d’entrée, ascenseur, escalier, murs, sols, toiture – l’approbation de l'association des copropriétaires (ACP) est indispensable. Pensez également à vous renseigner auprès de votre commune pour savoir si un permis d’urbanisme est requis.

Rénovation durable

Vous pouvez également rénover votre maison ou votre appartement de manière durable, en accordant une attention particulière aux matériaux et aux techniques que vous utilisez. Vous pouvez privilégier des matériaux principalement recyclés, récupérés ou produits localement. Pensez aux matériaux isolants naturels, tels que les flocons de papier et la fibre de bois. Optez également pour un système de chauffage ou de refroidissement durable pour votre logement, comme une pompe à chaleur qui capte l'énergie gratuite du sol ou de l’air.

Obligation de rénovation  

Plus de la moitié des logements de notre pays ont été construits avant 1970. Souvent mal isolés et énergivores, ils nécessitent des rénovations pour améliorer leur performance énergétique. Afin de rendre le parc immobilier plus économe en énergie, le gouvernement flamand a instauré en 2023 une obligation de rénovation pour les maisons unifamiliales et les appartements.  

À partir du 1er juillet 2026, le gouvernement wallon voudrait que si vous louez ou possédez une maison ou un appartement affichant un mauvais label PEB (E ou F), vous rénovez le bien afin d’atteindre au minimum le label D. Le gouvernement wallon a défini un calendrier précis dans le Plan Air Climat Énergie (PACE), mais le PACE reste un document d'intention qui n'a pas de valeur légale directe. Aucun système de sanction n’a été mis en place pour ceux qui ne respectent pas ce calendrier.

Conseil : consultez ici les règles pour Bruxelles.  

1. Obligation de rénovation lors de l'achat

Dans le cadre du Plan Air Climat Énergie (PACE), le gouvernement wallon a établi un calendrier précis pour améliorer les labels énergétiques des logements. En cas de changement de propriétaire (vente ou achat), les nouveaux propriétaires devraient rénover le bien pour améliorer sa performance énergétique. 

• À partir du 1er juillet 2026, ils devront atteindre le niveau D dans les 5 ans suivant le changement de propriété.
• À partir du 1er juillet 2031, le niveau C devra être atteint.
• À partir du 1er juillet 2036, il faudra atteindre le niveau B.
• À partir du 1er juillet 2041, le niveau A sera requis.

2. Obligation de rénovation pour les propriétaires-bailleurs  

Si vous achetez un bien dans le but de le louer, vous êtes également soumis à l’obligation de rénovation.  

Logements déjà en location :

• Dès le 1er janvier 2027, ils devront avoir au moins un label F.
• Dès le 1er janvier 2030, ils devront avoir au moins un label E.
• Dès le 1er janvier 2033, ils devront avoir au moins un label D.
• Dès le 1er janvier 2036, ils devront avoir au moins un label C.

Logements loués pour la première fois :

• Dès le 1er janvier 2025, ils devront avoir au moins un label F.
• Dès le 1er janvier 2028, ils devront avoir au moins un label E.
• Dès le 1er janvier 2031, ils devront avoir au moins un label D.
• Dès le 1er janvier 2034, ils devront avoir au moins un label C.

Certificat PEB  

Le certificat de performance énergétique des bâtiments (PEB) est un outil essentiel pour ceux qui souhaitent rénover leur logement. Si vous achetez, louez ou héritez d’une maison, un certificat PEB vous sera remis. Ce certificat indique la consommation énergétique de votre logement, exprimée en kilowattheures par mètre carré et par an. Cette consommation est associée à un label, allant du rouge F (très énergivore) au vert A+ (très économe en énergie), ce qui vous permet de savoir si la maison est soumise à l’obligation de rénovation.

Le PEB inclut également des recommandations pour améliorer le label énergétique, une estimation des coûts des travaux et le label attendu après rénovation. Il constitue donc un précieux outil pour vous guider dans votre projet de rénovation.

Coûts de rénovation  

Les coûts de rénovation  varient en fonction du type de bien et des travaux envisagés. Par exemple, ajouter une extension est généralement moins coûteux qu’une rénovation énergétique complète. Pour une extension, prévoyez un budget compris entre 1 500 et 2 500 euros par m².

Pour des rénovations énergétiques, le budget sera plus conséquent :

• Environ 150 000 à 200 000 euros pour la rénovation d’une maison mitoyenne.
• Environ 300 000 euros pour la rénovation d’une maison semi-détachée nécessitant l’isolation des façades et le remplacement des menuiseries.
• Environ 350 000 à 400 000 euros pour une maison individuelle.

Découvrez plus de détails sur les coûts de rénovation d’un logement.

Rénovation à 6 % de TVA  

Si le bien que vous souhaitez rénover a plus de 10 ans, certains travaux peuvent bénéficier d'un taux de TVA réduit à 6 %. Parmi ceux-ci : les travaux structurels, l'isolation, l'installation ou le remplacement des installations sanitaires et des systèmes de chauffage, les travaux de peinture et de tapisserie, ainsi que les travaux relatifs à la menuiserie extérieure... Toutefois, si vous achetez les matériaux pour effectuer les travaux vous-même, la TVA applicable sera de 21 %.

Si vous choisissez de démolir une habitation existante pour en construire une nouvelle, vous pouvez bénéficier de la TVA à 6 % sous certaines conditions : il doit s'agir de votre habitation unique et propre (pendant 5 ans) et la superficie habitable ne doit pas dépasser 175 m².

Prime de rénovation  

Les personnes qui rénovent leur logement peuvent bénéficier de primes pour certains travaux. À Bruxelles, vous pouvez demander la prime RENOLUTION et en Wallonie, la prime Habitation est disponible. En Flandre, vous pouvez faire appel à Mijn VerbouwPremie pour les interventions en matière d'économie d'énergie, à la prime EPC-label pour améliorer le score PEB de votre logement, à la prime de démolition et reconstruction si vous ne pouvez pas bénéficier du tarif TVA de 6 %, et à la prime d'adaptation pour adapter votre maison aux besoins liés au vieillissement. 

Prêt à la rénovation  

Plusieurs options sont disponibles pour financer vos travaux de rénovation. Vous pouvez souscrire un prêt à la rénovation, un prêt énergie ou un prêt vert auprès de votre banque pour améliorer l'efficacité énergétique de votre logement. Ces prêts ont généralement un taux d'intérêt plus élevé que les prêts hypothécaires.

Demander un permis d’urbanisme

Avant de commencer vos travaux, il est essentiel de vérifier si un permis d'urbanisme est nécessaire pour les rénovations envisagées. En principe, un permis est requis pour tous les travaux ayant un impact spatial sur l'environnement, tels que la construction, la démolition d'une maison, la reconstruction, la transformation d’une construction existante, etc.  

Certains travaux de rénovation bénéficient toutefois d’une procédure allégée, et dans certains cas, l’obligation de permis peut être levée sous certaines conditions. l est donc important de vérifier auprès de votre commune si des règles spécifiques, plus strictes ou différentes, s’appliquent à votre projet.

Architecte pour rénovation  

Dans certains cas, il est nécessaire de faire appel à un architecte pour vos travaux de rénovation. Cette obligation dépend de la nature des travaux envisagés. En principe, un architecte est requis pour tous les travaux nécessitant un permis d'urbanisme. Cela inclut les rénovations majeures, les interventions affectant la stabilité de la maison ou susceptibles de causer des problèmes de construction, ainsi que les travaux de rénovation impliquant une extension de volume.  

En revanche, pour de petites interventions ou des travaux n'affectant pas la structure de la maison, il n’est pas nécessaire de recourir à un architecte. Par exemple : installer une cloison en plaques de plâtre, remplacer un sol, installer une nouvelle cuisine. 

Entrepreneur pour rénovation  

Tout comme pour la construction neuve, vous avez le choix entre engager un entrepreneur général pour l'ensemble des travaux de rénovation ou sélectionner différents entrepreneurs spécialisés pour chaque tâche (maçonnerie, toiture, plomberie, électricité, etc.). Chaque option présente ses avantages et ses inconvénients.

Quel que soit le choix que vous faites, les entrepreneurs que vous sélectionnez joueront un rôle clé dans le succès de vos travaux. Voici ce à quoi vous pouvez vous attendre  : conseils, planification, coordination et exécution des travaux, contrôle de la qualité et suivi, ainsi que la livraison finale.  

Assurances durant la rénovation  

Si vous engagez un entrepreneur pour rénover votre maison, il doit souscrire une assurance responsabilité décennale, qui couvre les dommages pouvant affecter la solidité de la construction pendant 10 ans.

Si vous réalisez vous-même certains travaux, bien que ce ne soit pas obligatoire, vous pouvez souscrire diverses assurances pour vous protéger, telles qu'une assurance tous risques chantier, une assurance accidents ou une assurance protection juridique. Découvrez ici quels risques ces assurances couvrent.

Rénover sa maison : plan étape par étape  

Une bonne préparation est essentielle pour réussir votre projet de rénovation. En établissant un plan de rénovation détaillé, vous pouvez étaler les travaux nécessaires et votre budget sur la durée du projet. Ce plan étape par étape vous aide à définir l'ordre des travaux :

Étape 1 : préparation  

Commencez par évaluer l'état de la maison. Le certificat PEB est un outil précieux pour cela. Déterminez quelles interventions vous allez réaliser et établissez une estimation réaliste des coûts. Vérifiez si un permis d'urbanisme est nécessaire et recherchez un architecte et un entrepreneur. Votre architecte peut également vous aider dans la demande de permis. Une fois que vous avez obtenu l'approbation pour les travaux de rénovation, vous pouvez commencer.

Étape 2 : travaux de démolition  

Si nécessaire, commencez par la démolition. Enlevez les anciens matériaux, cloisons, sols et installations, et réparez la structure porteuse.

Étape 3 : isolation  

L'isolation est l'une des étapes les plus importantes pour améliorer l'efficacité énergétique de votre maison. Avec l'isolation du toit, des murs et du sol, votre maison devient plus économe en énergie,  tout en optimisant la température intérieure. Les fenêtres et vitrages isolants contribuent également à une bonne isolation du logement.

Étape 4 : mise à jour des installations  

Une fois la maison bien isolée, vous pouvez vous pencher sur les installations. Assurez-vous que votre installation électrique est conforme aux normes et optez pour un système de chauffage efficace, éventuellement en combinaison avec des panneaux solaires. Pensez également à installer un système de ventilation pour garantir un climat intérieur sain.

Étape 5 : finitions intérieures  

Terminez par les finitions intérieures. Achevez les murs et les sols et installez, si nécessaire, une nouvelle cuisine ou salle de bains.  

Chronologie : combien de temps durent en moyenne les travaux de rénovation ?  

La durée des travaux de rénovation dépend de l’ampleur des interventions et de l’éventuelle nécessité d’un permis. Une rénovation totale prend en moyenne de 6 à 18 mois, tandis qu'une nouvelle cuisine peut être installée en quelques jours. Il est essentiel d’établir une chronologie réaliste avec votre architecte ou entrepreneur pour bien planifier chaque étape du projet. Cette infographie peut vous servir de guide.  

Votre logement est-il soumis à l'obligation de rénovation ? Dans ce cas, vous devez présenter un nouveau certificat PEB dans les cinq ans pour prouver que vous avez rempli l'obligation.

Erreurs courantes lors des rénovations  

Il est essentiel d'aborder une rénovation de manière réfléchie pour éviter des erreurs coûteuses ou des décisions regrettables. Découvrez certaines erreurs courantes à éviter absolument.  

Inspections après rénovation  

Certaines rénovations nécessitent une inspection officielle pour vérifier leur conformité. Voici quelques travaux pour lesquels une inspection est obligatoire : 

• Modification ou extension de l'installation électrique.
• Changements dans l'évacuation des eaux usées et pluviales.
• Modifications de l'installation sanitaire.
• Installation d'un nouveau système de chauffage.
• Installation de panneaux solaires.
• …

Où déclarer vos travaux de rénovation ?  

Certaines rénovations peuvent avoir un impact sur le revenu cadastral (RC) de votre logement. Les travaux qui augmentent l'espace habitable ou améliorent le confort peuvent entraîner une hausse du RC. Il est donc important d'informer le cadastre dans les 30 jours suivant la fin des travaux et de demander un recalcul du RC. Vous pouvez télécharger le formulaire de demande ici. Si vous avez demandé un permis d'urbanisme, le formulaire vous sera généralement envoyé par courrier. 

Il est également essentiel de revoir votre police d'assurance incendie après des travaux de rénovation. Si votre habitation est sous-assurée, vous risquez de ne pas être indemnisé à sa juste valeur en cas de sinistre.

FAQ : rénovation