Pourquoi votre terrasse dans une ACP n’est pas entièrement votre propriété (et ce que vous pouvez tout de même modifier)

« Je peux faire ce que je veux sur ma terrasse » ou « Le syndic décide de tout de toute façon » : ce sont des phrases que le syndic entend quotidiennement. Mais qu’en est-il vraiment ? En collaboration avec Thomas Tyteca d’OpenACP, nous déconstruisons cinq mythes tenaces qui coûtent souvent de l’argent aux propriétaires d’appartements belges. Saviez-vous, par exemple, que la règle des 5 % pour le fonds de réserve vous protège contre les catastrophes financières lors de la rénovation de la toiture ?

1. « Ma terrasse fait partie de mon appartement, donc je peux choisir librement la couleur de ma protection solaire. »

FAUX. Bien que vous disposiez d’un droit d’usage exclusif sur votre terrasse, l’extérieur du bâtiment (l’enveloppe) est considéré comme une partie commune. Afin de préserver l’uniformité et l’aspect esthétique de l’immeuble, le règlement de copropriété précise souvent strictement quelle couleur de protection solaire ou quel type de jardinières sont autorisés. Vous souhaitez y déroger ? Vous devez alors obtenir l’autorisation de l’assemblée générale (AG). Astuce : vérifiez également dans le règlement d’ordre intérieur quelles prescriptions s’appliquent.

2. « Si j’habite au rez-de-chaussée, je ne dois pas participer aux frais de rénovation de l’ascenseur. »

FAIT (dans la plupart des cas). Dans une ACP, les frais sont répartis selon le principe de « l’utilité ». En tant qu’occupant du rez-de-chaussée, vous n’utilisez en principe pas l’ascenseur pour accéder à votre logement. Sauf si l’ascenseur dessert également une cave commune ou un garage souterrain où vous disposez d’une place de stationnement, vous êtes, dans la plupart des règlements, dispensé des frais d’entretien et de rénovation de l’ascenseur. Vérifiez toujours les clés de répartition dans les statuts ainsi que la présence d’une exclusion explicite. Sinon, vous pourriez devoir participer aux frais, même au rez-de-chaussée.

3. « Le syndic est le patron de l’immeuble et prend toutes les décisions. »

FAUX. Le syndic n’est pas le patron, mais l’exécutant. Le pouvoir suprême appartient à l’assemblée générale, où les copropriétaires prennent les décisions ensemble. Le syndic met en œuvre les décisions de l’AG, assure la gestion quotidienne et les interventions techniques. Il ne peut pas lancer de grandes rénovations de son propre chef sans un vote approuvé par les propriétaires. Astuce : en tant que copropriétaire, vous pouvez apporter votre aide au syndic dans l’exécution de ses tâches. Une bonne ACP repose sur la collaboration.

4. « Le fonds de réserve est légalement obligatoire pour chaque immeuble. »

FAIT. Depuis le 1er janvier 2019, il est légalement obligatoire, pour la plupart des ACP, de constituer un fonds de réserve (au moins 5 % du total des charges communes ordinaires de l’exercice précédent). Ce fonds est destiné aux dépenses importantes et non périodiques, comme une nouvelle toiture ou la rénovation d’une façade. Il évite que les propriétaires doivent soudain verser plusieurs milliers d’euros en une seule fois pour une réparation urgente et facilite la prise de décisions collectives.

5. « Je ne suis pas obligé d’être présent à l’assemblée générale annuelle. »

FAIT, mais c’est imprudent. Vous n’êtes pas légalement tenu d’y assister physiquement, mais si vous ne venez pas (et ne donnez pas de procuration), vous perdez votre droit de vote. Les décisions sont prises par les copropriétaires présents ou représentés. Si vous êtes absent, ce sont vos voisins qui décideront de votre portefeuille et de l’avenir de l’immeuble. De plus, un certain quorum de copropriétaires doit être atteint pour que les votes soient juridiquement valides.