Vastgoedexpert legt uit: waarom je terras in een VME niet volledig jouw eigendom is (en wat je wél mag aanpassen)

‘Ik mag op mijn terras doen wat ik wil’ of ‘De syndicus beslist toch alles zelf’: het zijn uitspraken die een syndicus dagelijks hoort. Maar wat klopt daar van? In samenwerking met Thomas Tyteca van OpenVME ontkrachten we vijf hardnekkige mythes die Belgische appartementseigenaars vaak geld kosten. Wist je bijvoorbeeld dat de 5%-regel voor reservekapitaal je beschermt tegen financiële drama's bij dakrenovaties?

1. “Mijn terras hoort bij mijn appartement, dus ik mag de kleur van mijn zonwering zelf kiezen”

FICTIE. Hoewel je het exclusieve gebruiksrecht hebt over je terras, wordt de buitenkant van het gebouw (de schil) beschouwd als een gemeenschappelijk deel. Om de uniformiteit en het esthetisch uitzicht van het gebouw te bewaren, staat in het reglement van mede-eigendom vaak strikt bepaald welke kleur zonwering of welk type bloembakken zijn toegestaan. Wil je afwijken? Dan heb je toestemming nodig van de algemene vergadering (AV). Check ook in het reglement van interne orde welke voorschriften er gelden.

2. "Als ik op het gelijkvloers woon, hoef ik niet mee te betalen voor de renovatie van de lift"

FEIT (meestal). In een VME worden kosten verdeeld op basis van het principe 'nut'. Als bewoner van het gelijkvloers gebruik je de lift in principe niet om bij je woning te komen. Tenzij de lift ook naar een gemeenschappelijke kelder of ondergrondse garage gaat waar jij een staanplaats hebt, word je in de meeste reglementen vrijgesteld van de kosten voor onderhoud en renovatie van de lift. Check hiervoor altijd de verdeelsleutels in de statuten én of er in de statuten een expliciete uitsluiting is vermeld. Anders betaal je wel mee, zelfs op het gelijkvloers.

3. "De syndicus is de baas van het gebouw en neemt alle beslissingen"

FICTIE. De syndicus is niet de baas, maar de uitvoerder. De hoogste macht ligt bij de algemene vergadering, waar de mede-eigenaars samen beslissen. De syndicus voert de besluiten van de AV uit, zorgt voor het dagelijks beheer en de technische interventies. Hij of zij kan niet zomaar op eigen houtje een grote renovatie starten zonder een goedgekeurde stemming van de eigenaars. Tip: wil je als mede-eigenaar je steentje bijdragen? Je mag de syndicus gerust bijstaan in de uitvoering van zijn taken. Een goede VME draait rond samenwerking.

4. "Het reservekapitaal is wettelijk verplicht voor elk gebouw"

FEIT. Sinds 1 januari 2019 is het voor de meeste VME’s wettelijk verplicht om een reservekapitaal op te bouwen (minstens 5% van de totale gewone gemeenschappelijke lasten van het vorige boekjaar). Dit potje is bedoeld voor grote, niet-periodieke uitgaven, zoals een nieuw dak of een gevelrenovatie. Dit voorkomt dat eigenaars plots duizenden euro’s in één keer moeten ophoesten bij een dringende herstelling en maakt het voor hen makkelijker om samen beslissingen te nemen.

5. "Ik moet niet verplicht aanwezig zijn op de jaarlijkse algemene vergadering"

FEIT, maar dit is onverstandig. Je bent niet wettelijk verplicht om fysiek aanwezig te zijn, maar als je niet komt (en geen volmacht geeft), heb je geen stemrecht. Beslissingen worden genomen door de aanwezige en vertegenwoordigde mede-eigenaars. Ben je er niet? Dan beslissen je buren over jouw portemonnee en de toekomst van het gebouw. Bovendien moet een bepaald quotum aan eigenaars bereikt worden om rechtsgeldig te kunnen stemmen.