Terrain à bâtir : servitudes

Avant l’achat d’un terrain à bâtir, vérifiez s’il n’est pas grevé d’une servitude. Il s’agit d’une charge réelle qui grève le bien, à l’usage ou au bénéfice d’un autre bien (mitoyen).

Servant et dominant

L’existence d’une servitude requiert donc au moins deux biens (mitoyens) de différents propriétaires, auquel cas repose sur l’un des biens (le fonds servant) une charge qui profite à l’autre bien (fonds dominant).

Droit de passage

Il s’agit de la servitude la plus connue et certainement aussi la plus fréquente. C’est par exemple le cas lorsque votre voisin a le droit de se rendre sur une partie de votre terrain, sinon il ne pourrait pas accéder à une autre partie de sa propriété.
Autres types de servitude : servitude d’utilité publique (comme des conduites d’eau, de gaz, d’électricité, câbles télévision, téléphone ou autres canalisations enterrées ou aériennes) ou servitudes naturelles (comme un cours d’eau).
En cas de problèmes, il s’agit de servitudes négatives, qui sont établies par des personnes, comme le droit de passage, de vue, lumière/éclairage, air/aération, fenêtre, pré, écoulement de toiture, chute d’eau, puits, etc.

Reconnaître la servitude

Une servitude est généralement reprise dans l’acte authentique. Il est cependant important d’examiner soigneusement le terrain que vous voulez acheter. Vérifiez qu’il n’y a pas de traces de sentiers, d’empreinte de roues de voiture, un portillon dans la clôture des voisins qui mène à votre parcelle … Appelez aussi les voisins et interrogez-les sur la présence d’une éventuelle servitude. Le vendeur est le mieux placé pour vous fournir des informations concernant d’autres servitudes, qu’il a lui-même établies en ‘bon père de famille’ ou qui ont été acquises ou accordées par prescriptions trentenaire.
La commune peut fournir des renseignements sur les servitudes servant à protéger le bien immeuble et d’autres servitudes d’utilité publique.

Devoir d’information de l’agent

L’agent immobilier qui intervient lors de la vente a un devoir d’information. Il effectuera des recherches en matière de servitudes et communiquera les résultats de ses recherches.

Résolution du contrat de vente

Une vente peut-elle être annulée à cause d’une servitude négative ? Parce que l’acheteur a droit à la pleine jouissance du bien immeuble acheté, le vendeur doit garantir que le bien est exempt de toute gêne possible, y compris de toute servitude négative. S’il ne mentionne pas que le bien immeuble est grevé d’une servitude négative, vous pouvez, en tant qu’acheteur, exiger une indemnité voire la résolution de la vente. Les trois types de servitude suivants font exception à cette règle :

• Servitude naturelle : ce type de servitude naît de la situation naturelle de la parcelle. Il se peut que vous ne puissiez pas abattre un arbre précis ou que vous ne puissiez pas modifier le cours d’un bassin qui coule au fond de votre jardin.
• Servitude légale : il s’agit ici d’une servitude imposée par la loi. Elle peut être d’utilité publique (ex. conduites enterrées) ou d’une servitude privée.
• Servitude apparente : c.-à-d. une servitude que l’on peut voir avec les yeux, comme un sentier emprunté, une barrière dans la clôture de votre voisin …