Voici ce que vous devez savoir avant de demander un crédit logement

Vous êtes prêt à construire ou acheter votre propre maison ? Vous devez d’abord demander un prêt hypothécaire. Lors de l’entretien à la banque, vous souhaitez que la discussion se déroule bien ? Nous vous expliquons quelques termes importants. Ainsi, c’est bien préparé que vous pourrez conclure votre crédit logement.

1. Crédit hypothécaire

La conclusion d’un prêt implique toute une série de choses. Nous passons en revue quelques termes importants :

• Intérêts : Lorsque vous empruntez un montant à la banque, vous devez rembourser ce montant, mais aussi des intérêts. Ceux-ci sont calculés sur base du taux d’intérêt.
• Taux d’intérêt : Vous avez le choix entre un taux d’intérêt fixe ou variable. En cas de taux d’intérêt fixe, vous savez à l’avance le montant des intérêts que vous devrez payer.En cas de taux variable, l’intérêt est revu au moins une fois pendant la durée de votre prêt. Lisez ici quel taux d’intérêt est fait pour vous.
• Remboursement mensuel ou mensualité : C’est le montant (capital et intérêts) que vous remboursez chaque mois.
• Charge mensuelle (%) : Celle-ci est calculée sur base de votre salaire. Les spécialistes recommandent de consacrer à votre prêt maximum un tiers des revenus de votre ménage.
• Durée : Vous pouvez conclure un prêt hypothécaire pour une durée de 13 à même 25 ans. Si la durée est plus courte, vous profitez souvent d’un taux d’intérêt moins élevé et payez moins d’intérêt sur la durée totale de votre crédit. Vos charges mensuelles sont trop lourdes ? Vous pouvez adapter la durée de votre prêt de par exemple 20 à 25 ans.
• Quotité (%) : Il s’agit du rapport en pour-cent entre la valeur de l’habitation et le montant que vous empruntez pour financer l’achat. Lorsque vous empruntez pour une maison dans laquelle vous allez vous-même habiter, la quotité maximale est de 90%. Autrement dit, vous devez financer vous-même une partie du prix d’achat (10%) et les frais. Il existe toutefois des exceptions à cette règle, par exemple si vous achetez une habitation pour la première fois. Si la quotité est inférieure à 80%, vous pouvez bénéficier dans certaines banques d’un taux d’intérêt plus avantageux.
• Mandat hypothécaire : Il s’agit d’une alternative moins coûteuse au prêt hypothécaire classique. En effet, comme il n’y a pas de constitution d’hypothèque, vous ne payez ni droit d’enregistrement ni droit d’hypothèque. En revanche, la banque peut à tout moment convertir un tel mandat en une hypothèque conventionnelle, dont vous devrez payer les frais. Actuellement, les banques réservent généralement cette solution aux clients disposant d’importants fonds propres et empruntant pour un montant supérieur à 300.000 euros. En raison des règles plus strictes imposées par le régulateur bancaire européen – en vigueur à partir de 2023 –, les banques accorderont de moins en moins de mandats hypothécaires.

2. Prix total de votre habitation

Vous souhaitez acheter ou construire une habitation ? Vous ne devez pas payer uniquement le prix de l’habitation, mais aussi les frais d’acquisition, d’acte et de dossier.

Prix de l’habitation

Vous avez une maison ou un appartement en vue ? Vous pouvez encore négocier le prix, mais au bout du compte, vous devrez payer le prix qui a été convenu. Ce montant ne comprend pas les droites d’enregistrement. Vous allez construire ? Il est crucial de bien estimer ce que votre nouvelle construction va coûter. Cet article peut vous servir de fil conducteur.

Tenez compte aussi des coûts énergétiques estimés. En choisissant une habitation éco-énergétique, vous pourrez à terme réaliser de belles économies. Investir dans la durabilité vaut donc certainement la peine, tant pour votre portefeuille que le climat.

Frais d’acquisition

Les frais d’acquisition dépendent du prix de l’habitation ou du terrain à bâtir. Ils se composent des éléments suivants :

• Les droits d’enregistrement (achat habitation ou terrain) et/ou TVA (nouvelle construction) : En Wallonie, les droits d’enregistrement sont de 12,5% ou 6% en cas de droits réduits. En Région de Bruxelles-Capitale, vous payez 12,5% de droits d'enregistrement. En Flandre, les droits applicables à l’achat de votre seul logement familial s’élèvent à 6% de la valeur d’achat. Vous allez construire ? Vous payez 12,5% (Wallonie/Bruxelles) ou 10% (Flandre) de droits d'enregistrement sur le terrain à bâtir ainsi que 21% de TVA sur votre habitation.
• Honoraires du notaire : Les honoraires sont fixés par la loi. Vous payez un certain pourcentage et vous devez également la TVA sur ceux-ci.
• Frais d’acte : Ceux-ci englobent entre autres les coûts supportés pour les recherches urbanistiques, les demandes de certificats … Vous devez aussi vous acquitter de la TVA sur les frais d’acte.

Frais d’acte pour le crédit

Outre les frais d’acquisition, vous devez aussi payer les frais d’acte pour l’inscription hypothécaire. Ces frais sont constitués de :

• Droit d’enregistrement : Il équivaut à 1% du montant que vous allez emprunter, majoré de ce que l’on appelle les frais accessoires (5 à 10%). Vous ne devez pas payer vous-même les frais accessoires, mais ils viennent s’ajouter aux frais liés à l’acte hypothécaire.
• Droit d’inscription : Vous payez 0,30% de frais d’inscription sur le montant que vous allez emprunter, majoré des frais accessoires.
• Honoraires du conservateur des hypothèques : Vous payez aussi les honoraires du conservateur des hypothèques, parce qu’il transcrit l’hypothèque dans un registre.
• Honoraires du notaire : Les honoraires sont fixés par la loi. Vous payez un certain pourcentage et vous devez aussi payer la TVA sur ce montant.
• Frais d’acte : Ceux-ci comportent entre autres les frais de recherches urbanistiques, notifications fiscales … Sur les frais d’acte aussi, vous êtes redevable de la TVA.

Frais de dossier

Enfin, vous payez aussi des frais de dossier. Il s’agit des frais qui sont facturés par la banque pour la conclusion de votre prêt. Le montant de ceux-ci peut varier d’une banque à l’autre. Comptez quand même environ au moins 500 euros.

3. Assurances

Vous avez conclu un prêt hypothécaire ? Vous devez ou pouvez souscrire un certain nombre d’assurances. Ainsi, une assurance habitation couvre votre maison ou appartement contre l’incendie, les dégâts des eaux, le vol, la tempête … Les conditions d’une assurance habitation dépendent de la banque où vous la prenez. Vérifiez toujours bien quels dommages sont couverts par votre assurance avant de conclure un contrat d’assurance.

Vous avez par ailleurs l’assurance solde restant dû. Celle-ci vous protège en cas de décès de votre partenaire et garantit le remboursement total ou partiel – en fonction du degré de couverture choisi - du capital résiduel si votre partenaire décède avant la fin du remboursement du prêt. Cette assurance n’est pas obligatoire, mais bien conseillée.