5 questions sur la TVA en rénovation

Si vous faites construire une habitation, vous payerez 21 % de TVA sur les factures de l’entrepreneur. Ce taux n’est pas nécessairement d’application pour une rénovation. Il existe en effet plusieurs cas de figure qui vous permettent de bénéficier d’un taux réduit à 6 %, pour autant que vous remplissiez certaines conditions. Le point en cinq questions et réponses.

1. De quand doit dater l’habitation ?

Pour bénéficier du taux réduit de TVA à 6 %, l’habitation que vous souhaitez rénover doit avoir au moins 10 ans. L’âge est déterminé par la date de la première occupation, sachant que la première année compte pour une année complète. Si vous projetez de rénover votre habitation en 2020, il faut donc qu’elle ait été occupée pour la première fois en 2010 (ou avant) pour bénéficier de ce taux réduit.

La même règle vaut pour les travaux de rénovation des parties communes d’un immeuble à appartements. Le calcul est effectué sur base du lot dont l’occupation est la plus ancienne : en d’autres termes, la période de 10 ans débute à partir de l’occupation d’un premier appartement au sein de l’immeuble.

2. Faut-il occuper soi-même le bien ?

Il n’est pas nécessaire que l’habitation que vous souhaitez rénover soit votre résidence principale. Un bien que vous louez à un tiers ou que vous utilisez comme résidence secondaire entre également en ligne de compte. Par ailleurs, il n’est même pas nécessaire d’en être propriétaire : le locataire peut, lui aussi, prétendre au taux réduit. Si c’est votre cas, la seule condition est que les travaux effectués vous soient facturés directement au titre d’utilisateur final (peu importe que vous soyez propriétaire, usufruitier ou locataire).

La maison ou l’appartement dans lequel vous souhaitez effectuer les rénovations doit être principalement utilisé comme habitation privée. Vous pouvez néanmoins y exercer votre profession (commerce ou bureau), à condition que l’espace réservé à l’exercice de votre activité représente moins de 50 % de la surface totale du bâtiment. Si les travaux concernent exclusivement la partie professionnelle et donc pas la partie privée, c’est alors le taux de 21 % qui est d’application, même si cette partie représente moins de 50 % de la surface totale du bâtiment.

3. Où sont les limites ?

Le taux de 6 % n’est valable que s’il s’agit d’une « vraie » rénovation. Si la rénovation cache une nouvelle construction, vous devrez vous acquitter d’une TVA de 21 %. Si vous contrevenez à cette obligation, vous risquez de devoir payer non seulement les 15 % de TVA que vous avez omis, mais aussi une lourde amende. Quant à la question de savoir s’il s’agit d’une vraie rénovation ou d’une nouvelle construction, c’est le tribunal qui tranchera. On vérifiera, entre autres choses, si les anciens murs porteurs ont effectivement été conservés.

La construction d’une extension peut en revanche bénéficier du taux réduit, à la condition que la surface de la partie existante du bâtiment soit supérieure à la moitié de la surface totale de l’habitation après travaux. Il faut aussi que la nouvelle partie forme un tout avec l’ancien bâtiment.

Une exception à ces règles concerne 32 villes et communes, dont les centres urbains de Charleroi, Liège ou La Louvière, ainsi que plusieurs communes bruxelloises. Si vous y démolissez complètement une habitation existante pour en reconstruire une nouvelle, le taux de TVA sera fixé à 6 %. Depuis 2021 ce taux réduit est étendue à toute la Belgique jusqu’au 31 décembre 2023 inclus.

4. Quels travaux (ne) bénéficient (pas) du taux réduit ?

Même s’il s’agit d’une vraie rénovation et que votre habitation remplit toutes les conditions, certains travaux imposent une TVA à 21 %. Il s’agit de travaux qui ne concernent pas directement l’habitation : pose d’une clôture dans le jardin, aménagement d’une piscine, d’un étang ou d’une fontaine, construction d’un abri de jardin, ou encore aménagement de sentiers. En précisant que, depuis le 1er avril 2019, la TVA appliquée aux plantes, fleurs, arbustes et arbres plantés par un entrepreneur de jardin est, pour sa part, réduite à 6 %.

Autrement dit, le taux réduit n’est globalement applicable que pour les travaux de rénovation qui se font dans le cadre même de l’habitation : installation d’une nouvelle salle de bains ou cuisine, rénovation du toit, travaux d’isolation, travaux sur l’installation électrique ou le système de chauffage, pose d’un nouveau revêtement de sol, etc. Certains travaux extérieurs peuvent également bénéficier du taux réduit, tels que le crépissage des façades, l’installation d’une terrasse attenante à la maison, d’une véranda ou d’une pergola, attenante également.

Si vous effectuez vous-même les travaux, vous ne bénéficierez pas du taux réduit sur les matériaux de construction. Le taux reste alors fixé à 21 %, sauf s’il s’agit d’éléments pour lesquels le taux de 6 % est d’application, telle la végétation à destination du jardin. Il existe quelques exceptions à ces règles générales, comme par exemple les ascenseurs et les chaudières communes des immeubles à appartements.

5. Faut-il faire une déclaration à la TVA ?

Par le passé, en tant que maître d’ouvrage, vous étiez tenu de remplir une déclaration TVA pour vos travaux de construction ou de rénovation. Il était ainsi possible de contrôler qu’aucun de ces travaux n’avait été réalisé sans facture, autrement dit en noir. Cette obligation a été supprimée. Désormais, il vous suffit de remplir un questionnaire et de le soumettre endéans les trois mois suivant la notification du nouveau revenu cadastral (après l’achèvement des travaux, vous devez en principe informer l’administration du cadastre qui procède alors à la révision du revenu cadastral). Il sera bientôt possible d’effectuer cette opération en ligne.

L’administration de la TVA décidera alors de soumettre ou non votre projet à des contrôles plus approfondis. Si tel est le cas, il vous sera demandé de produire toutes les pièces justificatives, factures, plans et autres. Vous devrez être en mesure de les produire sur simple demande de l’administration, et ce, jusqu’à cinq ans après la notification du nouveau revenu cadastral. Conservez-les donc précieusement !