Emprunter en 2023 : les prévisions d’experts financiers

Jusqu’où iront les taux hypothécaires ? Qu’en est-il des prix des maisons ? Pourrons-nous encore emprunter à un prix abordable en Belgique ? Certains experts financiers tentent de faire la lumière sur notre capacité d’emprunt en 2023. Leur rapport.

Nombre de prêts hypothécaires en baisse

Vous envisagez d’emprunter pour une maison ou un appartement ? Faisons d’abord le point sur la situation actuelle. En 2022, en Belgique, 14% de nouveaux prêts hypothécaires en moins ont été enregistrés. C’est ce qui ressort des derniers chiffres de l’UPC (Union Professionnelle du Crédit). Les quatre derniers mois de l’année dernière ont été les plus bas. Selon les calculs de l’UPC, le nombre de demandes était alors inférieur de 25% à la même période en 2021.

Que vous ayez emprunté pour acheter, rénover ou construire, la diminution des demandes de crédit immobilier a été générale. Vue d’ensemble :

• Achat : -18%
• Achat et rénovation : -30,5%
• Rénovation : -29,5%
• Construction: -35%

Montant record emprunté en Belgique

Malgré la diminution du nombre de demandes de crédit, le montant total du crédit a été un record. En 2022, plus de 255.000 prêts hypothécaires ont été accordés, ce qui représente près de 43 milliards d’euros. La hausse des taux d’intérêt a probablement incité les acheteurs et les constructeurs potentiels à anticiper leur projet.

Les chiffres montrent aussi qu’au cours des quatre derniers mois de 2022, les nouveaux propriétaires ont principalement opté pour un taux d’intérêt fixe. Pas moins de 92% ont préféré un taux d’intérêt fixe ou un taux d’intérêt variable avec une période initiale fixe de 10 ans minimum. Seulement 2% ont opté pour un prêt avec un taux d’intérêt variable annuel.

Le revenu familial diminue en raison du prêt immobilier

De plus, les familles ont de plus en plus de difficulté à rembourser un nouveau prêt. Selon l’indice d’accessibilité financière de De Tijd, une famille moyenne avec les taux d’intérêt et l’inflation actuels a besoin de près de 40% du revenu du ménage. Et ce, malgré le fait que le marché immobilier stagne ou a même entamé une tendance à la baisse. L’abordabilité de notre parc immobilier est donc dans une position délicate.

La règle du 1/3 que les banques utilisent pour maintenir un prêt abordable n’est donc plus adaptée. Sans compter qu’une maison en Flandre coûtait en moyenne 350.000 euros fin 2022, soit 25.000 euros de plus qu’à fin 2021. Côté appartement, le prix d’achat moyen est passé de 264.700 à 268.000 euros en un an.^* 

L’accessibilité financière sous pression en Belgique

Dans toute la Belgique, l’accessibilité financière des maisons et des appartements est sous pression. En Flandre, cependant, le problème est sensiblement plus important. Par exemple, une famille moyenne habitant dans la province d’Anvers nécessite près de 44% de ses revenus pour rembourser son prêt immobilier. Pour les Limbourgeois ce chiffre passe à 35% et 36,6% en Flandre-Occidentale. Fin 2021, 26% du revenu familial était encore suffisant pour les appartements. Désormais, ce chiffre est passé à 30%. Niveau provincial, la Flandre-Occidentale est la pire élève, à cause du prix moyen des appartements sur la côté.

Et pour 2023 ?

Le marché du logement stagne. En restant attentif, vous pouvez même faire de bonnes affaires. Les négociations restent ouvertes et la ruée sur l’immobilier est terminée. Les taux d’intérêt continueront d’augmenter pour le moment. Par exemple, même le prêt rénovation sans intérêt en Flandre s’est transformé en crédit avec intérêt au début de ce mois, car le taux d’intérêt légal de 3% avait été dépassé.

Quelques scénarios :

• Selon les chiffres de De Tijd, si l’on souhaite revenir à la règle des 1/3, le taux d’intérêt doit tomber à 3% et les prix des logements devront baisser de 5%. Ce scénario n’est actuellement pas à l’ordre du jour.
• Et si les taux d’intérêt augmentent de 1 % et que les prix restent stables ? Dans ce casl’indice d’abordabilité passe à 39,5%.
• Si les prix des maisons baissent de 5% par rapport au dernier trimestre de 2022, ce chiffre passe à 37,5%. Même si le taux d’intérêt monte à 4,5%.
• En revanche, si les prix des logements augmentent de 5% et que les taux d’intérêt passent à 4,5% ? Dans ce cas, l’achat immobilier est compromis car l’indice d’abordabilité s’élève à 41%.

Dans tous ces calculs, De Tijd prend déjà en compte l’indexation des salaires. Reste à voir si cela pourra apporter un peu de soulagement dans les mois à venir.

_{* Selon le dernier baromètre immobilier de la Fédération du Notariat (Fednot).}