Immobilier 2023 : quelles tendances ?

Que nous réserve l’immobilier en 2023 ? Le nombre de rénovations va-t-il augmenter ? Quelles évolutions sont à prévoir au niveau des prix immobiliers ? Mieux vaut-il louer ou acheter ? Nous avons interrogé l’expert immobilier et Managing Director de Trevi, Kim Ruysen, avec qui nous avons repéré cinq tendances sur le marché immobilier.

Tendance 1 : le marché immobilier ralentit

Ces dernières années, le marché immobilier a régulièrement changé de rythme. 2023 est pressentie pour un retour à l’équilibre. Kim Ruysen, PDG de Trevi : « Nous sortons d’un marché où l’acheteur était sous pression. Les 2 dernières années, les acheteurs devaient être extrêmement rapides. Il y avait une forte demande pour les maisons encore occupées, ce qui s’est traduit sur les prix. Les vendeurs et les courtiers ont opté pour des prix de vente assez élevés, car ils savaient que les offres allaient être faites au-dessus du prix demandé. Cette rush sur l’immobilier est désormais stabilisée. »

« Les prix des maisons sont encore élevés par rapport à il y a 5 ans. Mais les situations où une propriété se vend en quelques jours et bien au-dessus du prix affiché seront moins fréquentes en 2023. Selon le Trevi Trust Monitor, le baromètre de confiance dans le marché immobilier, la demande d’achat est en baisse. Alors que le nombre de propriétés sur le marché reste stable. »

Tendance 2 : la location gagne en popularité

Alors que les ventes de biens continuent de ralentir, le marché locatif est à la hausse. « Par rapport à janvier dernier, nous louons deux fois plus de propriétés et les loyers ont augmenté de 10% », explique M. Ruysen. On observe donc une transition nette de l’achat vers la location. Cela concerne généralement les personnes presque obligées de louer (plus longtemps) car elles ne disposent pas du budget nécessaire pour acheter.

« Nous sommes tous confrontés à une hausse du coût de la vie. Les jeunes couples qui cherchent leur premier logement ne peuvent souvent plus faire appel à leurs parents. S’ils vont à la banque, ils ont besoin en moyenne de 20% de leurs ressources propres pour pouvoir contracter un prêt immobilier. L’indexation des salaires ne résout pas le pouvoir d’achat. Donc, de plus en plus de personnes sont contraintes de rester locataires », déclare Ruysen. 

Louer par nécessité

Autre conséquence : certains vendent leur maison par nécessité et se retrouvent ainsi sur le marché locatif. « Dans les zones rurales, c’est moins le cas. Mais dans les grandes villes, nous observons de plus en plus ce phénomène. Des propriétaires vendent leur maison pour vivre dans un logement plus petit. Ils ont besoin d’argent pour maintenir leur niveau de vie. »

Louer en ville

Ruysen constate également une forte demande pour des biens locatifs haut de gamme. « Les activités économiques et le marché du travail sont tout sauf en veille. Les expatriés et les étrangers retrouvent le chemin de la Belgique. Cela augmente le poids du marché locatif. La demande d’appartements meublés est actuellement encore supérieure à l’offre. Les grandes villes attirent plus de locataires, il en existe tout une gamme sur le marché immobilier. Pensez aux célibataires, aux couples divorcés, aux personnes âgées. À Bruxelles, par exemple, 80% des habitants sont locataires et 20% propriétaires. Mon moto reste 'Qui peut acheter, achète', mais il y a aussi une transition nette en Belgique vers le marché de la location. »

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Tendance 3 : le CPE = facteur déterminant

« Il existe actuellement peu de biens immobiliers de haute qualité sur le marché qui répondent aux exigences énergétiques élevées. Nous connaissons tous l’expression : tout ce qui est rare est cher. Si vous souhaitez acheter un bien neuf ou à rénover, les prix continueront d’augmenter en 2023 », explique Ruysen.

Hausse des prix pour le neuf

Les nouvelles constructions sont actuellement aux prises avec la hausse des coûts. Les matériaux de construction sont plus chers, les salaires des ouvriers sont indexés. Résultat : le coût moyen de construction par mètre carré a augmenté de 300 euros. Les promoteurs de bâtiments doivent répercuter ces coûts sur le prix de vente final. Conséquence : les projets sont mis à l’arrêt ou les prix de vente sont augmentés. Les biens rénovés énergétiquement et bien commercialisés, en revanche, se vendent très vite.

Un label E médiocre, une maison moins chère

D’autre part, il y a peu d’intérêt pour les biens avec un faible score énergétique. Si vous souhaitez rénover, vous devez tenir compte de matériaux plus chers, de délais de livraison plus longs et des banques qui demandent le CPE pour déterminer votre prêt. Les rénovations totales sont moins intéressantes, malgré les mesures de rénovation en vigueur. « Si vous souhaitez investir dans l’immobilier, c’est sur ce type de bien que vous devriez miser », conseille Ruysen. « Nous nous attendons à ce que le prix de vente des propriétés avec un faible score énergétique baisse de 5 à 10%. Actuellement, nous voyons certains faire une proposition pour ce genre de bien avec un prix 10 à 12% inférieur au prix demandé. Automatiquement, les prix vont stagner à ce niveau. »

Tendance 4 : le co-living urbain en hausse

« Par co-living, nous n’entendons pas le modèle scandinave des zones résidentielles avec jardins partagés. Mais le co-living urbain, où chaque résident dispose d’un « studio de luxe » avec sa propre salle de bain et des installations sanitaires privées. En revanche, le salon, la cuisine, la buanderie... bref, les espaces communs sont partagés », explique Ruysen. Les personnes seules et les jeunes professionnels en particulier sont attirés par ce type de logement. Pour eux, l’aspect social de cette forme de logement entre en jeu.

Tendance 5 : le viager souffle sur la Wallonie

L’achat en viager est déjà bien établi en Wallonie. En Flandre, c’est encore relativement peu répandu. Cette formule d’achat vous permet de continuer à vivre dans votre propre maison à des conditions intéressantes. Vous vendez votre maison à un investisseur à prix réduit. Cela garantit immédiatement de disposer des ressources financières supplémentaires pour voyager, faire un don à vos enfants, etc. De plus, vous recevez un versement mensuel de la part de l’investisseur : une rente viagère non imposable. « Cette formule n’est pas encore très connue en Flandre, mais en Wallonie elle a beaucoup de succès. Nous voyons donc beaucoup de potentiel dans cette forme de logement dans les années à venir », conclut Ruysen.