Est-il encore possible de contracter un prêt hypothécaire sans fonds propres ?

L'époque du coup de pouce financier des parents pour obtenir un prêt hypothécaire semble révolue. Alors, que faire sans ce financement et si vous n’avez que peu ou pas d'économies ? Est-il encore possible de contracter un prêt hypothécaire ? Nous avons interrogé l'expert financier Brecht Coene, le PDG d'Embuild Niko Demeester, l'administrateur délégué de NAV Steven Lannoo et le ministre flamand du Logement Matthias Diependaele.

Pas de fonds propres, pas de prêt hypothécaire

Si vous faites appel à une banque pour obtenir un prêt immobilier, vous serez certainement interrogé sur le montant de vos fonds propres. Si votre épargne est conséquente, vous avez plus de chances d'obtenir un meilleur taux d'intérêt et un montant de prêt plus élevé par rapport à des personnes sans économies. Les banques exigent souvent 30 % du montant du prêt en fonds propres. Elles autorisent parfois certains prêts sans fonds propres mais n'y sont pas très favorables. Que faire alors si vous avez repéré la maison de vos rêves, mais que vous n'avez pas d'économies et que vous ne pouvez pas compter sur vos parents ou grands-parents pour vous aider financièrement ?

C'est une réalité grandissante pour de nombreux acheteurs/constructeurs. L'époque du financement par les parents et les grands-parents semble révolue. « L'accessibilité du logement est sous pression », explique Niko Demeester d'Embuild. « Beaucoup de personnes doivent se débrouiller par elles-mêmes et trouver les fonds nécessaires. Disposer de fonds propres est aujourd'hui l'exception plutôt que la règle ».

Le risque pour les banques est plus élevé en raison de la hausse des prix de l'immobilier

Pourquoi les banques accordent-elles tant d'importance aux fonds propres ? L'expert financier Brecht Coene : « La hausse des prix de l'immobilier des dernières années a poussé les acheteurs à emprunter des montants de plus en plus importants. La Banque nationale avait déjà décidé fin 2019 que ses risques devaient être réduits car la charge mensuelle de la dette de nombreux Belges, par rapport à leur revenu disponible, était trop élevée. Elle a imposé aux prêteurs des limites à leur production de crédit, notamment pour déterminer quel pourcentage de celui-ci peut être accordé pour un prêt assorti d’un certain quota. Le problème pour les consommateurs est que cet arrangement n'est pas transparent. Les banques ne communiquent pas sur ce point, préférant signaler qu'il faut disposer de fonds propres suffisants pour pouvoir contracter un prêt. Et ce n'est pas facile lorsque les prix de l'immobilier augmentent mais que les salaires ne suivent pas proportionnellement. Soyons réaliste : sans 10 % minimum de fonds propres, vous n'êtes pas en bonne position. »

Payeurs stables

C'est pourquoi Embuild Vlaanderen a présenté une proposition au gouvernement : la garantie régionale. « Nous espérons que le prochain gouvernement flamand approuvera la garantie régionale afin que beaucoup plus de personnes puissent réaliser leurs rêves immobiliers. Pour emprunter, il existe deux seuils : vos fonds propres et votre capacité mensuelle d’emprunt. Avec la garantie régionale, nous voulons aider les personnes qui ont un bon revenu mais qui n'arrivent pas à franchir le premier seuil. Ce groupe cible a la capacité de rembourser un montant fixe de façon stable. Il serait dommage qu'ils ne puissent pas contracter un prêt hypothécaire. »

Un grand défi pour les primo-accédants

Selon Matthias Diependaele, ministre flamand du Logement, nous avons déjà un marché de propriétaires fort. « Actuellement, 72 % des ménages sont propriétaires d'une maison ou d'un appartement. Le fait que de jeunes familles acquièrent leur propre logement est donc une bonne chose. Une étude récente de la Banque nationale montre que la proportion de jeunes qui achètent une maison est restée stable ces dernières années, et qu'elle est même en augmentation. Mais pour les jeunes, les fonds propres nécessaires à l'obtention d'un prêt hypothécaire représentent souvent un défi de taille. Les banques disposent aujourd'hui d'une marge de manœuvre pour demander des fonds propres moins élevés à 35 % des primo-accédants, mais ce potentiel n'est pas encore pleinement exploité. Une garantie supplémentaire du gouvernement pourrait éventuellement encourager les banques à accroître cette marge et aider ainsi davantage de jeunes acheteurs à accéder à la propriété. »

Les banques disposent aujourd'hui d'une marge de manœuvre pour demander des fonds propres moins élevés à 35 % des primo-accédants, mais ce potentiel n'est pas encore pleinement exploité. Une garantie supplémentaire du gouvernement pourrait éventuellement encourager les banques à accroître cette marge.

Diependaele : « Le gouvernement veut être garant »

Le ministre du Logement souhaite concrétiser cette garantie. « En Flandre, nous fournirions cette garantie sur la partie du prêt dépassant 90 % de la valeur du bien, et ce pour les primo-accédants. Nous avons déjà rencontré Embuild, Febelfin et la Banque nationale de Belgique (BNB) à ce sujet. Nous cherchons maintenant à savoir si ce plan est faisable. Quelques remarques toutefois : il faut veiller à ne pas imposer aux gens une capacité de remboursement inabordable. La hausse des taux d'intérêt a déjà mis cette capacité sous pression. C'est donc un facteur encore plus important que les fonds propres. De plus, il faut s'assurer que cette éventuelle garantie supplémentaire ne sera pas répercutée sur le prix d'achat par le vendeur », conclut Diependaele.

Prix des travaux de rénovation

Steven Lannoo, directeur du NAV (Netwerk Architecten Vlaanderen), est favorable à cette garantie, mais il estime que ce n'est pas le cœur du problème. « La garantie permettra aux acheteurs disposant d'une épargne insuffisante d'acquérir un bien immobilier ou de construire une habitation. En soi, il s'agit d'une bonne proposition. Mais tant que - et je parle surtout des personnes qui achètent une maison existante pour la rénover - nous n'aurons pas une vision plus réaliste du coût des travaux de rénovation, l'accessibilité du logement continuera d'être compromise. Trop de personnes continuent de faire des offres trop élevées pour un bien car elles sous-estiment les coûts de rénovation. Le monde politique doit également y prêter attention. »