Estimation obligatoire pour contracter un prêt hypothécaire à partir de 2022

Vous recherchez un bien immobilier ? À partir de 2022, avant de pouvoir contracter un prêt hypothécaire, vous serez tenu de faire estimer la valeur du bien en question. La banque ne se fiera plus au prix d’achat pour déterminer le montant de votre emprunt, mais à la valeur estimée du bien. Votre offre dépasse la valeur estimée ? Dans ce cas, vous devrez être en mesure d’avancer la différence en fonds propres.

Évaluation requise

L’Autorité bancaire européenne (ABE) a élaboré une nouvelle directive entrée en vigueur depuis le 1^er juillet 2021 : les banques sont tenues de baser le montant d’un prêt hypothécaire sur une évaluation objective. La Banque nationale a octroyé six mois supplémentaires aux banques belges. L’obligation s’appliquera donc à partir du 1^er janvier 2022.

Offre supérieure, emprunt inférieur

À partir de l’année prochaine, la valeur d’un bien immobilier sera donc être déterminée via une estimation. « Les banques peuvent envoyer un évaluateur sur place pour déterminer la valeur d’une propriété, ou se baser sur les prix de vente des maisons ou appartements similaires dans le quartier », affirme la Banque nationale. Vous souhaitez faire une offre plus élevée que la valeur du bien ? Dans ce cas, vous devrez payer cette différence avec vos fonds propres.

John Romain d’Immotheker Finotheker donne un exemple dans De Standaard :« Supposons que vous ayez conclu un accord avec le vendeur pour 300 000 euros. Les banques peuvent accorder des prêts jusqu’à un maximum de 90% du montant, soit 270 000 euros. L’acheteur devra donc payer la différence de 30 000 euros en fonds propres. Mais si le bien n’est finalement estimé qu’à 270 000 euros, son emprunt sera réduit de 27 000 euros. Ce qui fait un total de 57 000 euros à avancer. Ajoutez à cela 10% du prix d’achat pour les frais de notaire et d’enregistrement et on arrive à un montant de 87 000 euros. »

Baisse des prix de l’immobilier ?

Cette mesure entraînera-t-elle une baisse des prix de l’immobilier? « Ce phénomène pourrait permettre le retour des prix de l’immobilier à des niveaux normaux, refroidir un marché immobilier surchauffé et augmenter l’importance de la condition suspensive. À l’heure actuelle, les banques financent la surchauffe », explique David Geerts, PDG de Hypotheek.winkel. Même si une baisse de prix est tout sauf certaine.

La condition suspensive devient plus importante

On s’attend à ce que les acheteurs deviennent beaucoup plus prudents avec la nouvelle mesure. « Généralement, les acheteurs potentiels ne prennent pas de condition suspensive (accord selon lequel l’acheteur et le vendeur font toujours dépendre leur accord du respect d’une condition) de peur de ne pas se voir attribuer le bien. Si la banque offre un montant beaucoup plus bas que l’offre du compromis en raison de l’estimation externe, cela pourrait entraîner des grandes difficultés personnelles. La différence devra être avancée », prévient Geerts.

Source : De Standaard, Hypotheek.winkel