Agent d'achat Dieter : « On ne trouve pas de biens du portefeuille fermé sur les sites d'annonces »

À la recherche d'une habitation ? Aux Pays-Bas, il est d'usage d'engager une personne pour vous guider dans votre recherche. En Belgique, l'agent d'achat est encore relativement peu connu, mais il peut faire une différence. Kristophe Thijs de la CIB et Dieter Kersten de DK Vastgoedcoaching nous en disent plus.

Pourquoi faire appel à un agent d'achat ?

La recherche d'une maison ou d'un appartement, que ce soit pour soi-même ou comme investissement, n'est pas toujours une mince affaire. Les chasseurs de maisons espèrent trouver rapidement la maison de leurs rêves dans les limites de leur budget. Mais c'est généralement plus facile à dire qu’à faire. Les prix de l'immobilier restent élevés, vous ne trouverez pas tout de suite un bien qui vous convient et lorsque vous tombez sur la maison de vos rêves, vous prenez souvent des décisions émotionnelles et vous risquez de faire des offres trop élevées. Pour éviter cela, vous pouvez faire appel à un agent d'achat.

Pratique courante aux Pays-Bas, en Espagne et en Amérique

Aux Pays-Bas, 70 % des transactions d'achat passent par un agent d'achat. En Espagne et en Amérique, il est également courant de travailler avec un agent de ce type. En Belgique, cependant, ce service est encore relativement peu connu. Ne confondez pas un agent d'achat avec un agent immobilier. Un agent immobilier travaille pour le compte du vendeur et souhaite vendre le bien au prix le plus élevé possible. Sa commission dépend du prix de vente. Un agent d'achat guide l'acheteur et cherche à obtenir le meilleur prix pour lui.

Coach immobilier ou agent d'achat : la différence

En plus des agents d'achat, il y a également des coachs immobiliers. Cependant, il y a une nette différence entre ces deux professions. « Un coach immobilier n'est pas reconnu par l'IPI et n'est donc soumis à aucune réglementation, » explique Kristophe Thijs, porte-parole de la Confederatie van Immobiliënberoepen (CIB). « C'est vrai, » ajoute Dieter Kersten, qui a récemment commencé à travailler comme agent d'achat stagiaire, « en principe, tout le monde peut devenir coach immobilier.» 

Le coach immobilier n'est pas une profession reconnue

La profession d'agent, quant à elle, est reconnue. « Cela signifie qu'il faut suivre des formations chaque année et que l'on est tenu par une déontologie, » explique Thijs. « À défaut, on risque la suspension. De plus, un agent reconnu par l'IPI bénéficie automatiquement d'une assurance responsabilité civile grâce à cette reconnaissance. Notre conseil pour l'assistance à l'achat : optez pour un agent d'achat agréé. »

Le rôle d'un agent d'achat

Si vous êtes à la recherche d'une habitation, vous pouvez donc faire appel à un agent d'achat. Kersten : « Sur la base des critères et des souhaits du client, je cherche des biens appropriés. Nous les visitons ensemble, puis je donne des conseils sur tous les certificats, je fais une évaluation et je calcule les coûts de rénovation éventuels. Si les acheteurs potentiels veulent faire une offre, je les conseille et prépare une offre. Ce sont les acheteurs eux-mêmes qui envoient l'offre à l'agent de vente, mais c'est moi qui m'occupe des négociations. Une fois la vente conclue, je donne des conseils supplémentaires sur les options de crédit et j'examine le compromis et finalement, l'acte notarié. C'est ce que prévoit mon offre de base. Si nécessaire, je peux également aider les acheteurs dans leur déménagement, la préparation d'un dossier de crédit, la souscription des assurances, les télécommunications etc. La tâche principale d'un agent d'achat est donc de soulager complètement et de créer une tranquillité d'esprit à 100 %. »

Le secret de l'agent d'achat : le portefeuille fermé

Un agent d'achat guide et soulage les acheteurs potentiels. De plus, il a une longueur d'avance dans la recherche de biens immobiliers. « Grâce à un vaste réseau, je connais souvent les biens à vendre avant qu'ils n'apparaissent sur les sites immobiliers ou sur les sites des agences immobilières. Par ailleurs, il y a aussi ce qu'on appelle le portefeuille fermé du marché immobilier. Il s'agit de biens qui sont à vendre, mais dont les propriétaires ne souhaitent pas que d'autres personnes sachent qu'ils sont à vendre, par exemple. Ces biens ne figurent donc jamais sur les sites d'annonces. Un agent d'achat peut également puiser dans cette offre, » explique Kersten.

Faire offre en dessous du prix demandé

Actuellement, le prix médian des maisons vendues en région wallonne est de 185 000 euros pour les maisons mitoyennes ou semi-mitoyennes et de 310 000 euros pour les maisons individuelles. Dans la Région de Bruxelles-Capitale, vous payez 505 000 euros pour une maison mitoyenne ou semi-mitoyenne. Pour les maisons individuelles, le prix médian est de 1 020 250 euros. « Ce sont des prix élevés. Les acheteurs potentiels ont souvent du mal à faire des offres plus basses, mais l'évaluation intrinsèque d'un bien immobilier est presque toujours bien inférieure au prix demandé. Il est toujours possible de faire une offre en dessous du prix demandé. En raison de l'emplacement, de l'état de l'habitation, du fait que le vendeur doit contracter un crédit-relais ... L'astuce consiste à identifier le point faible du bien et à faire une offre correcte. Chaque situation est différente, mais il est souvent possible d'acheter un bien immobilier à un prix inférieur à celui demandé. Cela ne se fait pas assez souvent aujourd'hui et c'est là qu'un agent d'achat peut faire la différence. »

Prix d'un agent d'achat

Mais combien coûte un tel agent d'achat ? Kersten est très transparent sur ses tarifs. Il ne travaille pas sur commission, contrairement à un agent de vente. « Je propose plusieurs formules. La formule du bonus-malus signifie que vous payez un montant fixe de 1 900 euros et que je reçois, en tant qu'agent d'achat, 20 % de la différence entre le prix demandé et le prix d'achat final. Par exemple, si le prix demandé est de 340 000 euros et que le bien est acheté pour 320 000 euros, je reçois 5 900 euros (1 900 euros + 20 % de 20 000 euros). Cette formule est limitée à 10 000 euros. Dans une autre formule, le client paie un montant fixe de 4 900 euros. Avec cette formule, vous savez exactement combien coûte un agent d'achat. Pour le pack tout en un (de la recherche au déménagement), vous payez un montant forfaitaire de 7 900 euros. Tous les prix s’entendent hors TVA et je demande un acompte de 500 euros. Si aucune transaction n'a lieu, vous ne payez rien et ne perdez que l'acompte pour les services déjà fournis. »