Le coût de la nouvelle construction : gros oeuvre versus parachèvement

Quelle est la proportion entre les coûts du gros œuvre et ceux du parachèvement ? Quels sont les principaux paramètres déterminant le prix ? Et quelles sont les possibilités d'économie ? Nous avons posé ces questions à Stefan Hallez (Blavier), Jack Berben (Verelst Construction et Rénovation) et Thierry Aerts (Bostoen).

Gros œuvre versus parachèvement

Votre nouvelle construction se compose de deux éléments : le gros œuvre et le parachèvement. Le gros œuvre commence par les travaux de terrassement et se termine lorsque l'habitation est fermée et étanche à l'eau et au vent. Le parachèvement regroupe tous les travaux à l'intérieur de l'habitation. Des techniques au dernier coup de pinceau.

50/50

Le gros œuvre et le parachèvement représentent chacun environ 50 % du budget de construction. "Les maîtres d'ouvrage pensent souvent que le gros œuvre est plus coûteux des deux. Mais, dans la pratique, le gros œuvre et le parachèvement affichent un montant assez semblable", dit Jack Berben de Verelst Construction et Rénovation.

60/40

Stefan Hallez des Maisons Blavier confirme. Mais il constate que pour des projets avec un parachèvement basique, le coût du gros oeuvre peut monter jusqu'à deux tiers du coût total. Des châssis en aluminium, une isolation plus poussée ou un triple vitrage font gonfler la facture du gros oeuvre.

70/30

Ainsi, plus vous investissez dans l'enveloppe de construction, plus le gros oeuvre sera proportionnellement élevé. C'est logique. Une finition étanche à l'air entraîne davantage de coûts de matériaux et de main-d'oeuvre. Isoler davantage a aussi un prix. Il ressort de quelques projets de l'entreprise de construction Bostoen que cette proportion peut même atteindre 70 % dans une habitation isolée à l'extrême.

Gros oeuvre : les 4 paramètres déterminant le coût

Mais quels sont les éléments qui déterminent le coût du gros oeuvre ? Berben, Hallez et Aerts avancent quatre paramètres déterminants :

1. La portance du sous-sol : décisive pour les fondations
2. Superficie : combien de mètres carrés bâtis voulez-vous ?
3. Surfaces vitrées : vous voulez de grands vitrages ?
4. Choix des matériaux : briques, tuiles ...

Nous examinons ces quatre éléments en détail.

1. Portance du sous-sol

"Si votre terrain présente une faible portance, cela aura un impact considérable sur les coûts des fondations", précise Berben de Verelst. "Généralement, une semelle filante traditionnelle suffit", dit Aerts de Bostoen. "Dans le pire des cas, un radier est nécessaire." Évitez les frais imprévus en réalisant un essai de sol.

Berben: "Votre terrain se situe dans une zone inondable ? L'ardoise risque d'augmenter. Car nous prenons des mesures particulières pour votre cave."

2. Superficie de votre habitation

La superficie a également un impact important sur le prix de revient. Plus il y a de mètres carrés, plus il y a d'heures de main-d'œuvre. Et plus il y a aussi de matériaux de construction.  "La superficie de la dalle de fondation est le critère qui pèse le plus lourd sur la facture", explique Aerts.

Si vous voulez faire des économies, vous avez donc intérêt à construire petit. "La tendance s'est accentuée au cours des dernières années”, ajoute Berben. "Chez nous, une maison moyenne fait sept mètre de large sur dix mètres de long. Avec un seul étage sous le toit."

3. Vitrage

Dit simplement : plus il y a de vitrage, plus le prix est élevé. "Non seulement le coût du vitrage augmente. Mais ces vitrages nécessitent aussi des profilés plus lourds et plus chers", déclare Berben. "De plus, votre confort énergétique en pâtit. Le verre isole moins bien qu'une construction de mur ordinaire et vous expose à un risque accru de surchauffe en été."

Aerts donne un exemple concret. "Chez nous, les vitrages coûtent en moyenne deux fois plus qu'une construction de mur ordinaire. Et outre l'impact négatif de vitrages mal orientés sur les performances énergétiques, il est également plus difficile et plus cher de réaliser une finition des châssis parfaitement étanche à l'air."

Un conseil d'Aerts pour votre budget : "Évitez les châssis de plus de trois mètres. Les châssis coulissants sont aussi plus chers. Jusqu'à deux fois plus chers qu'un châssis pivotant."

4. Choix des matériaux

Les matériaux aussi déterminent le coût final. Aerts note trois facteurs coûts :

1. Briques : "Une brique traditionnelle de 25€/m², avec un joint d'un centimètre et maçonnée en demi-brique, revient moins cher que d'autres finitions. La maçonnerie collée ou à joint mince est plus chère. Vous avez besoin de davantage de briques au mètre carré. L'appareil sauvage revient aussi plus cher, car il nécessite plus de main-d'œuvre."
2. Menuiserie extérieure : "Le PVC revient moins cher que le bois ou l'aluminium. Pour les valeurs isolantes les plus élevées, l'aluminium est près de 30 % plus cher que le PVC."
3. Tuiles : "Les tuiles en béton sont les moins chères, les tuiles plates les plus chères."

Parachèvement : un nombre infini de facteurs coûts

Passons à cet autre facteur coûts important : le parachèvement. C'est ici que nous trouvons les plus grandes variables. Tant le degré de finition que le choix des techniques déterminent le coût total. Il est donc mission impossible de dresser un inventaire exhaustif de tous les paramètres qui déterminent le prix. Cependant, voici quand même quelques points importants.

Degré de finition

Hallez: "Les possibilités sont infinies : plus ou moins de prises de contact. De simples carrelages ou de la pierre naturelle." Berben souligne que la finition du sol surtout peut avoir un impact considérable. "Les grands carrelages, par exemple sont non seulement plus chers à l'achat mais aussi à la pose."

Techniques

Hallez: "Une chaudière à condensation classique ou une pompe à chaleur ? Un monde de différence ! Berben: "L'impact des techniques s'est renfrocée sous l'effet de la réglementation PEB. Et cela ne va que se renforcer. Même si vous n'êtes pas obligé d'investir tout de suite. Avec un projet compact à la base, vous pourrez également satisfaire à l'avenir les exigences NZEB en intégrant par la suite les techniques appropriées", conclut Berben.