Chronique juridique : Lorsque les vendeurs passent sous silence des infractions urbanistiques...

Avec le bureau d'avocats Dehaese & Dehaese, Livios examine une question juridique en matière de construction. Cette fois-ci, nous nous penchons sur le cas où les vendeurs dissimulent volontairement des infractions urbanistiques.

Cour d'appel d'Anvers, 28 avril 2014

Les faits

Lors de la vente de leur maison, les vendeurs ne font pas état aux acheteurs de toutes les infractions aux règles urbanistiques. Les vendeurs précisent seulement que la cave n'est pas en ordre.

Les vendeurs déclarent une seule infraction...

Le permis d'urbanisme prévoit un vide technique d'un mètre de hauteur. Or, dans les faits, il s'agit d'une cave de 2,25 mètres de hauteur. L'acte notarié stipule : le vendeur déclare avoir obtenu toutes les autorisations de bâtir nécessaires pour les constructions érigées par lui, à l'exception des éléments suivants.

... mais en tait deux autres

Mais les vendeurs passent sous silence le fait que le premier étage soit aussi contraire au permis d'urbanisme. Ce permis autorise seulement la construction d'un rez-de-chaussée. Or la maison se compose d'un rez-de-chaussée et d'un étage. Autre infraction : la surface bâtie est plus grande que celle autorisée.

Rôle de l'agent immobilier ?

Les acheteurs déclarent qu'ils n'étaient pas au courant de ces autres infractions urbanistiques. Les vendeurs prétendent à leur tour que les acheteurs étaient au courant de toutes les infractions.

Les acheteurs intentent une procédure contre les vendeurs et leur agent immobilier. Car ceux-ci ont négligé de leur communiquer les informations relatives aux infractions urbanistiques.

La Cour a décidé...

... qu'il était question de dol au sens de l'art. 1116 C. civ. :

Le dol est une cause de nullité de la convention lorsque les manœuvres pratiquées par l'une des parties sont telles, qu'il est évident que, sans ces manœuvres, l'autre partie n'aurait pas contracté. Il ne se présume pas, et doit être prouvé.

Les vendeurs ont fait usage de manœuvres dolosives pour tromper les acheteurs. S'ils avaient été correctement informés, ces derniers n'auraient jamais acheté l'immeuble.

La promesse d'achat-vente donne raison aux acheteurs

Les vendeurs sont incapables de prouver qu'ils avaient informé les acheteurs de toutes les infractions. La promesse d'achat-vente se limite à dire que la cave n'est pas conforme au permis. Pas un seul mot des autres infractions.

La Cour estime le dol du contrat de vente prouvé, étant donné que les vendeurs ont volontairement dissimulé plusieurs lettres. Par conséquent, le contrat de vente est annulé. Autrement dit, le contrat est réputé n'avoir jamais existé.

L'agent n'est pas condamné

Selon la Cour, l'agent immobilier n'a commis aucune faute. Car sa mission consiste exclusivement à chercher un candidat-acquéreur.

L'agent immobilier ne devait pas vérifier les informations qu'il avait reçues des vendeurs. Il pouvait estimer que celles-ci étaient correctes. Les vendeurs sont soumis à une devoir d'information. Pas l'agent immobilier.

Un bon conseil

Aux candidats-vendeurs : jouez franc jeu. Fournissez aux candidats-acquéreurs toutes les informations nécessaires pour décider de l'achat. Si vous dissimulez certaines infractions urbanistiques, le risque est grand de voir le contrat de vente annulé. Et de vous voir contraints de rembourser le montant de la vente perçu.

Aux candidats-acquéreurs : vous disposez de toutes les informations relatives aux infractions urbanistiques une fois la vente passée ? Dans ce cas, vous pouvez demander l'annulation du contrat.