Coupe Advocaat: wat als verkopers bouwovertredingen verzwijgen?

Livios gaat in samenwerking met advocatenkantoor Dehaese & Dehaese dieper in op een juridisch bouwonderwerp. Deze keer: wat als verkopers bewust informatie achterhouden over stedenbouwkundige overtredingen?

Hof van Beroep van Antwerpen, 28 april 2014

De feiten

Bij de verkoop van hun huis delen de verkopers niet alle overtredingen op de stedenbouwkundige regels mee aan de kopers. De verkopers laten weten dat enkel de kelder in overtreding is.

Verkopers melden één overtreding...

De bouwvergunning voorziet in een kruipruimte van één meter hoog. Maar in feite is het een kelder met een diepte van 2,25 meter. In de notariële verkoopakte staat: de verkoper verklaart voor alle door hem opgerichte constructies de nodige bouwtoelatingen te hebben verkregen, behoudens hetgeen hierna vermeld staat.

... maar verzwijgen twee andere

Maar de verkopers verzwijgen dat ook de eerste verdieping in strijd is met de bouwvergunning. Die vergunning laat een woning toe met enkel een gelijkvloers. Maar het huis bestaat uit een gelijkvloers én een verdieping. Ook in overtreding: de bebouwde oppervlakte is groter dan vergund.

Rol van de makelaar?

De kopers houden voor dat zij niet op de hoogte waren van die andere stedenbouwkundige overtredingen. De verkopers beweren dan weer dat de kopers op de hoogte waren van álle overtredingen.

De kopers starten een procedure op tegen de verkopers en hun vastgoedmakelaar. Want die lieten na om hen in te lichten over de stedenbouwkundige overtredingen.

Het Hof oordeelt...

... dat er sprake is van bedrog in de zin van art. 1116 BW:

Bedrog is een oorzaak van nietigheid van de overeenkomst, wanneer de kunstgrepen, door een van de partijen gebezigd, van dien aard zijn dat de andere partij zonder die kunstgrepen klaarblijkelijk het contract niet zou hebben aangegaan.Bedrog wordt niet vermoed, het moet worden bewezen.

De verkopers gebruikten listige kunstgrepen om de kopers te misleiden. Als zij volledig op de hoogte waren, hadden zij het pand nooit gekocht.

Aan- en verkoop belofte geeft kopers gelijk

De verkopers kunnen niet bewijzen dat zij de kopers op de hoogte stelden van alle overtredingen. De aan-en verkoopbelofte vermeldt namelijk dat enkel de kelder in overtreding is. Geen woord over de andere overtredingen.

Het Hof acht het bedrog van de koopovereenkomst bewezen, aangezien de verkopers bewust verschillende brieven achterhielden. Bijgevolg wordt de koopovereenkomst nietig verklaard. Dit betekent dat de overeenkomst geacht wordt nooit bestaan te hebben.

Makelaar treft geen schuld

Volgens het Hof kan de vastgoedmakelaar geen fout verweten worden. Want zijn opdracht bestaat uitsluitend in het zoeken van een kandidaat-koper.

De vastgoedmakelaar moest de informatie die hij kreeg van de verkopers niet verifiëren. Hij mag ervan uitgaan dat deze correct was. Verkopers zijn onderworpen aan een informatieplicht. Een vastgoedmakelaar niet.

Gouden raad

Aan kandidaat-verkopers: leg al je kaarten op tafel. Geef aan kandidaat-kopers álle informatie die nodig is om te beslissen over de aankoop. Als je stedenbouwkundige overtredingen verzwijgt, is de kans groot dat de koopovereenkomst nietig wordt verklaard. En de ontvangen koopsom, die moet je terugbetalen.

Aan kandidaat-kopers: krijg je pas na de aankoop alle informatie over stedenbouwkundige overtredingen? Dan kan je de overeenkomst laten vernietigen.

Meer info: Advocatenkantoor Dehaese & Dehaese