Démolition-reconstruction : TVA et conditions

À l’heure où la construction neutre sur le plan énergétique et la rénovation économe en énergie gagnent en importance, la démolition-reconstruction constitue une solution intéressante. En démolissant une ancienne habitation et en la remplaçant par une nouvelle, vous pouvez bâtir une maison répondant aux normes énergétiques de 2050, et ce, sans nécessiter l’aménagement de nouveaux terrains à bâtir. Le gouvernement encourage donc cette pratique en appliquant un taux de TVA réduit. Mais qui peut en bénéficier ? Et sous quelles conditions ?

Qu'est-ce que la démolition-reconstruction ?

On parle de démolition-reconstruction lorsqu’un bâtiment ancien est démoli et remplacé par une nouvelle construction sur le même site. Plusieurs raisons peuvent justifier la démolition d’une bâtisse, par exemple lorsque la rénovation n’est ni réalisable ni abordable, ou encore lorsque l’emplacement du bien est avantageux (proximité des écoles, commerces, infrastructures sportives, transports en commun, famille, etc.). De plus, la démolition-reconstruction permet d’améliorer les infrastructures et de réaménager les zones urbaines avec des bâtiments à faible consommation d’énergie ou neutres sur le plan énergétique.

Avantages et inconvénients de la démolition-reconstruction

Envisagez-vous de démolir une maison existante pour en construire une nouvelle ? Avant de vous lancer, il est essentiel de peser les avantages et les inconvénients de cette démarche.

Quand opter pour la démolition-reconstruction et quand privilégier une rénovation totale ?

Dans certains cas, la démolition-reconstruction est plus intéressante qu’une rénovation totale, tant sur le plan pratique que financier. Pour certains biens, il est plus judicieux de repartir de zéro plutôt que de les démanteler et de les rénover en profondeur. Cette approche est souvent plus efficace pour construire une maison Q-ZEN, plutôt que d’adapter un bâtiment existant. Toutefois, si vous souhaitez préserver le charme et l’authenticité de votre habitation, la rénovation reste une option intéressante. 

Pour vous aider à faire le bon choix, nous avons élaboré un plan par étapes comparant la démolition-reconstruction et la rénovation. Dans tous les cas, il est essentiel d’évaluer en détail vos attentes, vos besoins énergétiques, votre budget, les réglementations en vigueur ainsi que l’état et les atouts de votre maison actuelle. Un architecte ou un entrepreneur peut vous accompagner dans cette réflexion.

Quand payez-vous 6 % de TVA ?

Autrefois, la démolition-reconstruction bénéficiait d’une TVA réduite à 6 % dans 32 centres urbains, afin de lutter contre la vacance et la négligence en ville. Pour encourager la démolition d’habitations obsolètes et leur reconstruction, le gouvernement De Croo a décidé en 2024 que cette réduction s’appliquerait définitivement aux particuliers. En revanche, les promoteurs immobiliers, entreprises de construction clé-sur-porte et investisseurs n’étaient pas éligibles. Une mesure transitoire permettait toutefois de bénéficier du taux réduit si le permis de construire avait été demandé avant le 1er juillet 2023.

En 2025, le nouveau gouvernement fédéral sous De Wever a élargi cette mesure. Désormais, tous les projets de démolition-reconstruction peuvent bénéficier du taux réduit de 6 %, y compris ceux des promoteurs immobiliers, entreprises clé-sur-porte et investisseurs. Toutefois, certaines conditions s’appliquent : le logement doit être votre unique résidence principale pendant au moins cinq ans et la surface habitable du nouveau bâtiment ne doit pas dépasser 175 m².

_{*Sauf si le permis de construire a été demandé avant le 1er juillet 2023. Dans ce cas, vous paierez toujours 6 % de TVA en 2024.}

Quels travaux sont soumis à une TVA de 6 % lors de la démolition-reconstruction ?

Le taux réduit de 6 % de TVA s’applique à la démolition de l’ancienne habitation, aux conseils en construction ainsi qu’à la construction de la nouvelle maison. Pour connaître l’ensemble des travaux éligibles, consultez la liste complète ici.

Quand payez-vous une TVA de 21 % ?

Vous serez soumis à une TVA de 21 % si :

• Vous possédez une autre habitation.
• Vous n’avez pas l’intention d’y résider pendant au moins cinq ans.
• La surface habitable de la nouvelle maison dépasse 175 m².

Prime pour la démolition et reconstruction en Flandre

Si vous n’êtes pas éligible au taux réduit de 6 % de TVA, vous pouvez néanmoins demander une prime de démolition et reconstruction en Flandre. Pour en bénéficier, vous devez remplir certaines conditions, notamment : ne plus raccorder votre nouvelle maison au réseau de gaz et respecter les règles en matière de désamiantage. Le montant de cette prime s’élève à 10 000 euros par projet.

La demande doit être introduite en ligne dans un délai de trois mois après l’approbation du permis d’environnement pour la démolition et reconstruction. La démolition ne doit pas avoir commencé avant la soumission de la demande. Une fois la demande approuvée et la preuve de démolition fournie, le VEKA verse la prime dans un délai de trois mois.

Attention : Il est impossible de cumuler la réduction fédérale de TVA avec la prime flamande pour la démolition et reconstruction. En Wallonie et à Bruxelles, aucune prime de ce type n’est disponible.

Quelles autorisations pour la démolition-reconstruction ?

Si vous souhaitez démolir une ancienne maison et en reconstruire une nouvelle, vous aurez besoin d'une autorisation de démolition ainsi que d'un permis de construire. Votre architecte peut vous accompagner dans les démarches pour obtenir ces autorisations.

La démolition-reconstruction est-elle accessible à tous ?

Le taux réduit de 6 % de TVA s’applique aussi bien aux particuliers qu’aux promoteurs immobiliers, entreprises clé-sur-porte et investisseurs. Toutefois, certaines conditions doivent être remplies : le bien doit être votre seule habitation principale pendant au moins cinq ans et la surface habitable de la nouvelle maison ne doit pas dépasser 175 m². Si vous ne respectez pas ces conditions, la TVA de 21 % s’appliquera à votre projet de démolition-reconstruction.

Combien coûte en moyenne un projet de démolition et reconstruction ?

Si vous achetez une vieille maison pour la démolir, vous paierez d'abord le prix d'achat, les droits d'enregistrement et les frais de notaire. Faire démolir une maison coûte en moyenne entre 10 000 et 40 000 euros. Vous pouvez bien sûr réduire ces coûts en réalisant certains travaux vous-même.

Après la démolition, l’élimination des déchets de construction représente un coût supplémentaire. Un container de 20 m³ de déchets mixtes coûte au moins 200 euros. Pour une maison moyenne, il faut environ quatorze containers, soit un budget minimum de 2 800 euros.

Le coût de construction dépend de plusieurs facteurs : taille, méthode de construction, niveau de finition, etc.. En général, les prix varient entre 2 000 et 2 500 euros/m². Pour une maison de 150 m², comptez entre 300 000 et 375 000 euros.

Astuce : Pour financer votre projet de démolition-reconstruction, vous pouvez demander un prêt à la rénovation.

FAQ : démoltion-reconstruction