Construire une maison sans stress : plan étape par étape et conseils pour un projet réussi

Construire une maison est généralement une expérience unique dans une vie. Pourtant, beaucoup se lancent sans préparation solide. Du choix du terrain à la réception, quelles sont les étapes d’un projet de construction ? Nous passons en revue toutes les phases, expliquons les obligations et les coûts à prévoir, et donnons des conseils pour une habitation abordable et économe en énergie.

Construire une maison : processus et plan étape par étape

Construire une maison nécessite une bonne préparation. Voici les différentes étapes d’un projet de construction neuve, de la phase préparatoire à la construction et à la réception.

1. Préparation

Cette phase constitue la base de tout le processus de construction. Plus votre préparation est complète, plus la construction de votre maison se déroulera sans encombre.

• Définir vos besoins : réfléchissez au type de maison que vous souhaitez (ouverte, semi-mitoyenne, fermée), à sa taille, à son style architectural, à la méthode de construction… en fonction de votre budget.
• Acheter un terrain : recherchez un terrain à bâtir adapté et demandez les informations urbanistiques auprès de la commune. Renseignez-vous aussi sur d’éventuelles obligations (délai imposé pour construire, obligation de travailler avec un architecte ou un entrepreneur déterminé…).
• Trouver un architecte : choisissez un architecte capable de vous accompagner tout au long du processus. Selon vos attentes, il pourra établir les plans, introduire la demande de permis d’urbanisme, comparer les devis, rédiger les contrats, coordonner et contrôler les travaux…
• Budget et financement : sur la base de votre budget, établissez avec votre architecte une estimation des coûts et comparez les offres de plusieurs banques pour contracter un prêt hypothécaire.
• Demande de permis : sans permis d’urbanisme, vous ne pouvez pas commencer à construire. Votre architecte introduira la demande.
• Choisir l’entrepreneur(s) : construirez-vous avec une seule entreprise de construction, plusieurs entrepreneurs ou une société clé-sur-porte ? Déterminez la formule qui vous convient, recherchez les bons entrepreneurs, comparez les devis et signez un contrat.
• Établir le planning : avec votre architecte et votre entrepreneur, élaborez un planning global des travaux.

2. Construction de la maison

Après la phase préparatoire vient la phase d’exécution, où votre maison est réellement construite. L’ordre précis des travaux dépend de la méthode de construction choisie. Voici le déroulement pour une construction traditionnelle :

• Travaux préparatoires : installation du chantier et implantation de la maison
• Terrassement : excavation de la fosse pour la cave ou les fondations, préparation pour l’égouttage et les raccordements aux services, installation du coude énergétique et éventuels tubes d’attente
• Cave/fondations : construction de la cave ou coulage des fondations
• Gros œuvre : pose des murs, des planchers et de la structure du toit
• Travaux de toiture : pose de la couverture
• Préparation des techniques : travaux préparatoires pour la ventilation et l’électricité
• Portes et fenêtres : installation des portes et fenêtres pour rendre le gros œuvre étanche à l’air et à l’eau
• Techniques et installations : électricité, eau, chauffage, ventilation
• Finitions intérieures : chape de nivellement, isolation du sol, chauffage au sol, chape, plafonnage, pose des sols, cuisine, salle de bains, peinture…
• Finitions extérieures : finition de façade, aménagement du jardin, allée, terrasse…

3. Réception

La réception provisoire est le moment où la maison neuve est considérée comme terminée et acceptée provisoirement par le maître d’ouvrage ou l’acheteur. Vous pouvez alors vérifier si tous les travaux ont été réalisés correctement et conformément aux accords, et si des défauts ou imperfections subsistent. Faites-vous accompagner par votre architecte ou un expert en construction pour ne rien oublier et emménager en toute sérénité. Lors de la réception définitive (environ un an après la réception provisoire), on vérifie que tous les défauts signalés auparavant ont été corrigés, et la maison est alors définitivement acceptée.

Terrain à bâtir

Si vous souhaitez construire, vous devez d’abord trouver un terrain à bâtir. Mais tous les terrains ne sont pas forcément constructibles, et tous les types de logements n’y sont pas autorisés. Plusieurs facteurs sont à prendre en compte lors de la recherche d’un terrain. Nous les récapitulons pour vous.

1. TVA ou droits d’enregistrement

Le prix d’un terrain à bâtir varie en fonction de sa superficie, de son emplacement, de la proximité des services, etc. Renseignez-vous au préalable sur les prix de vente des terrains dans votre région. Gardez aussi à l’esprit qu’en plus du prix d’achat, vous devrez payer des droits d’enregistrement. Selon la région, le taux diffère : en Flandre, vous payez 12 % de droits d’enregistrement, et en Wallonie et à Bruxelles, 12,5 %. En Wallonie, vous pouvez, sous certaines conditions, bénéficier d’un droit d’enregistrement réduit à 3 %, et à Bruxelles, un abattement est d’application lors de l’achat de terrains à bâtir sur les premiers 100 000 euros. 

Dans certains cas, vous ne payez pas de droits d’enregistrement, mais 21 % de TVA. C’est le cas si vous achetez une habitation neuve ou un logement sur plan déjà en construction.

2. Vente liée terrain et habitation

Dans le cadre d’une vente liée, vous êtes tenu d’acheter le terrain et de faire construire l’habitation par un entrepreneur ou une société de construction déterminés. Cette pratique est fréquente dans les lotissements ou les projets immobiliers. Qu’il s’agisse d’un projet casco, d’une maison clé-sur-porte ou d’une construction sur mesure dépend du contrat. Celui-ci précise également dans quelle mesure vous conservez une liberté de choix concernant l’agencement, les matériaux et les finitions. Vérifiez attentivement ces points afin de connaître les obligations et restrictions applicables.

3. Attestation du sol

En Flandre, une attestation du sol est obligatoire lors de la vente d’un terrain à bâtir. Ce document précise si le terrain est ou non pollué et s’il doit être assaini. Le vendeur peut demander cette attestation auprès de l’OVAM (Openbare Vlaamse Afvalstoffen Maatschappij). Sans attestation valide, la vente ne peut avoir lieu.

4. Certificat d’urbanisme

Le certificat d’urbanisme fournit des informations sur les prescriptions urbanistiques (destination du terrain, zone de construction, alignement, etc.). Vous pouvez demander ce certificat auprès de la commune pour vérifier si vous êtes autorisé à construire et ce que vous pouvez construire (type de bâtiment, volume, profondeur de construction, etc.).

5. Sondage du sol

Un sondage du sol est une analyse visant à déterminer la capacité portante du terrain. Bien qu’elle ne soit pas légalement obligatoire, elle est souvent exigée dans la pratique par l’ingénieur en stabilité ou l’entrepreneur. L’ingénieur en stabilité utilise les résultats pour établir son étude de stabilité, dans laquelle il détermine le type de fondations nécessaires. Acheter un terrain sans connaître sa capacité portante représente un risque important. Il est donc recommandé de réaliser un sondage avant l’achat d’un terrain à bâtir. Cela vous donnera une meilleure idée des possibilités de construction et des coûts, et vous permettra d’évaluer plus précisément les risques.

Permis d’urbanisme

Toute personne souhaitant construire une habitation est tenue de demander un permis d’urbanisme. Votre architecte établira les plans et les documents nécessaires pour la demande de permis. Gardez à l’esprit que la procédure peut prendre plusieurs mois. Une fois votre permis de construire approuvé, vous pouvez commencer les travaux à partir du 35ᵉ jour suivant l’affichage de l’avis sur fond jaune. Jusqu’à cette date, un recours peut encore être introduit.

Normes en matière d’efficacité énergétique et de qualité du logement

Une nouvelle construction doit respecter certaines exigences et normes en matière d’efficacité énergétique et de qualité du logement.

1. Exigences PEB

Depuis 2006, toute nouvelle habitation doit répondre aux exigences PEB. En Wallonie, les normes actuelles pour les nouvelles constructions sont le Q-ZEN :

• Isolation thermique : niveau K maximum de 35 et valeurs U maximales pour les éléments de construction
• Performance énergétique : niveau Ew maximum de 45 et niveau Espec maximum de 85
• Énergie nette requise pour le chauffage : 85 kWh/m²
• L'indicateur de surchauffe : < 6 500 Kh
• Installation de ventilation : obligatoire
• Favoriser les énergies renouvelables

2. Normes de qualité du logement

Toute habitation doit respecter un certain nombre de normes minimales en matière de sécurité, de santé et de qualité du logement. Ces normes sont appelées normes de qualité du logement. Ainsi, une habitation doit être suffisamment spacieuse en termes de surface et de hauteur sous plafond, être structurellement solide, offrir un confort minimal, être saine et être suffisamment isolée. Si un logement ne respecte pas ces exigences de qualité, il ne peut pas, par exemple, être mis en location.

Obligations

Outre les exigences PEB et les normes de qualité du logement, il existe également plusieurs obligations pour les nouvelles constructions.

1. Installation obligatoire d’une citerne d’eau de pluie et d’un système d’infiltration

En Flandre, votre nouvelle habitation doit respecter le règlement sur les eaux pluviales. Celui-ci impose de réutiliser l’eau de pluie autant que possible et de favoriser son infiltration optimale. Vous êtes donc tenu d’installer une citerne d’eau de pluie et de prévoir un système d’infiltration de surface, tel qu’un oued. Dans certains projets de construction, il n’est toutefois pas toujours facile de mettre cela en œuvre, notamment en raison de la taille du terrain. Dans ce cas, vous pouvez également opter pour une infiltration souterraine.

2. Contrôle obligatoire de l’égouttage privé

En Belgique, il est obligatoire d’évacuer séparément les eaux usées et les eaux de pluie, et de faire contrôler votre égouttage privé. Ce contrôle vérifie si les canalisations sur votre terrain sont correctement posées pour le raccordement au réseau public et s’il existe bien une séparation entre eaux usées et eaux pluviales.

3. Détecteurs de fumée

Il est obligatoire d’installer un détecteur de fumée dans une nouvelle construction, bien que les règles diffèrent selon la région. En Flandre et à Bruxelles, vous devez placer au moins un détecteur de fumée par niveau. En Wallonie, un seul détecteur par étage suffit si celui-ci ne dépasse pas 80 m². Si la superficie est supérieure à 80 m², vous êtes obligé de placer au moins deux détecteurs par étage. Découvrez ici où placer idéalement un détecteur de fumée.

4. Point de recharge pour véhicule électrique

Selon la région, vous pouvez être tenu, depuis mars 2021, de prévoir les équipements et/ou un point de recharge pour une voiture électrique. Cette obligation s’applique généralement aux projets plus importants et non aux maisons unifamiliales :

• Flandre : obligation de prévoir les chemins de câbles ou le pré-câblage pour chaque place de stationnement sur un parking comptant deux places ou plus. Un garage intérieur avec deux places est concerné ; une entrée de garage d’habitation n’est pas considérée comme une place de stationnement et n’est donc pas soumise à cette obligation.
• Wallonie : prévoir les équipements pour une borne de recharge future si le parking compte plus de 10 places.
• Bruxelles : l’obligation ne s’applique pas aux maisons unifamiliales, mais uniquement aux nouveaux parkings avec au moins 10 places.

5. Coordinateur de sécurité sur le chantier

Si vous faites appel à au moins deux entrepreneurs, il est obligatoire de désigner un coordinateur de sécurité afin de réduire le risque d’accidents du travail. L’architecte se charge généralement de cette désignation.

6. Dossier d’intervention ultérieure

Le coordinateur de sécurité établit un dossier d’intervention ultérieure. Ce dossier est obligatoire lors d’une nouvelle construction et contient toutes les informations sur le logement pouvant servir ultérieurement lors de travaux de rénovation ou d’entretien, telles que les plans cadastraux, les matériaux utilisés, les plans des installations techniques, les instructions d’entretien, etc. Lors de la vente de votre habitation, le dossier d’intervention ultérieure est transmis au nouveau propriétaire.

Accords avec l’architecte et l’entrepreneur

Un projet de construction neuve nécessite des accords clairs avec les différents partenaires du chantier. Dans un premier temps, vous prenez des dispositions avec l’architecte. Ensemble, vous discutez de vos souhaits, du style, de votre budget, etc. Sur cette base, l’architecte élabore un avant-projet, puis un projet définitif avec plans détaillés et choix de matériaux. L’architecte introduit également le permis d’urbanisme et prépare les plans d’exécution pour l’entrepreneur. Il est préférable de définir à l’avance des accords précis concernant ses missions et ses honoraires, et de les consigner dans un contrat.

Sur la base des plans de l’architecte, vous pouvez demander des devis et conclure des contrats avec un ou plusieurs entrepreneurs. Vous pouvez confier les travaux à un entrepreneur général ou rechercher un entrepreneur pour chaque poste séparé, comme la maçonnerie, la toiture, le sanitaire, etc. Prenez des dispositions précises et convenez d’un prix et d’un délai pour l’exécution des travaux. Découvrez ici comment trouver un bon entrepreneur.

Début des travaux : déclaration de début

Dès que le permis d’urbanisme est définitivement en ordre et que vous avez désigné toutes les parties (entrepreneur, coordinateur de sécurité et responsable PEB), les travaux peuvent commencer. Votre responsable PEB établit également une déclaration de début, dans laquelle il calcule si vous respectez les exigences PEB sur la base de l’avant-projet définitif de l’architecte. Si, selon cette déclaration, vous ne respectez pas les exigences PEB, le responsable PEB est tenu de vous donner des conseils. Ces conseils ne sont pas contraignants : vous pouvez vous en écarter, mais vous courez le risque que la déclaration finale PEB ne soit pas conforme, avec une amende possible.

Modification des plans

Avant le début des travaux, les modifications sont encore relativement simples, car les plans peuvent être adaptés. Pendant les travaux, elles peuvent être plus complexes et coûteuses. Faites toujours consigner les modifications par écrit et vérifiez si elles ont un impact sur le prix ou le planning des travaux. Les modifications structurelles doivent être approuvées par l’architecte et peuvent nécessiter un nouveau permis.

Fin des travaux : déclaration PEB

En Flandre : dès que votre maison est construite et que les travaux sont terminés, le responsable PEB établit le rapport final, c’est-à-dire la déclaration PEB. Celle-ci doit être déposée dans les 12 mois suivant la fin des travaux ou la mise en service de la maison auprès de l’Agence flamande de l’Énergie et du Climat (VEKA). Vous devez également signaler la fin des travaux à la commune, afin que le service Finances puisse calculer votre revenu cadastral et vous remettre un formulaire pour la déclaration de TVA sur la construction.

À Bruxelles et en Wallonie : un conseiller PEB doit établir une déclaration finale PEB dans les six mois et la transmettre à Bruxelles Environnement ou au SPW Énergie. Ici aussi, la fin des travaux doit être signalée à la commune.

Construire une maison : quels travaux réaliser soi-même et lesquels confier à des professionnels ?

Si vous souhaitez réduire votre budget de construction, vous pouvez choisir de réaliser vous-même une partie des travaux. Même si vous n’êtes pas particulièrement bricoleur, il existe de nombreuses tâches que vous pouvez effectuer, comme : préparer les briques de façade, mélanger le mortier, poser l’étanchéité à l’air ou un écran pare-vapeur, réaliser les saignées pour l’électricité, peindre ou poser du papier peint, etc.

Vous pouvez également réaliser certains travaux à l’aide d’un kit d’autoconstruction ou avec l’accompagnement d’un professionnel. Par exemple : poser les conduites pour le chauffage au sol et le sanitaire, installer les gaines de ventilation, réaliser le câblage électrique, poser des plaques de gyproc, etc. Découvrez ici quels travaux vous pouvez faire vous-même et combien vous pouvez économiser.

Combien coûte la construction d’une maison ?

Pour estimer le coût approximatif de votre future habitation, il faut tenir compte de plusieurs postes de dépenses.

1. Prix du terrain à bâtir

Le prix d’un terrain à bâtir n’est pas fixé légalement et peut varier selon la région. Ainsi, un terrain à Bruxelles est généralement le plus cher, et en Wallonie le moins cher. Les prix oscillent entre 100 et 500 euros/m². À cela s’ajoutent les droits d’enregistrement et les frais de notaire. Pour avoir une idée du prix moyen d’un terrain, vous pouvez comparer les prix demandés sur les sites immobiliers pour les terrains situés dans votre région.

2. Coûts de construction : matériaux et main-d’œuvre

Pour la construction, on utilise souvent un prix au m² qui comprend trois éléments : les matériaux, les coûts de main-d’œuvre et les honoraires de l’architecte. Sur ce montant, vous devez également payer 21 % de TVA. Actuellement, le prix moyen d’une maison neuve est d’environ 2 400 euros/m², TVA et honoraires d’architecte inclus. Ce prix ne tient pas compte des frais d’études (étude de sol, ingénieur en stabilité, responsable PEB, coordinateur sécurité) ni des raccordements aux services publics.

3. TVA

Pour une construction neuve, vous payez 21 % de TVA sur toutes les dépenses liées à la construction : matériaux, entrepreneurs, architectes, études, etc. Par exemple, si votre nouvelle maison coûte 500 000 euros, cela représente plus de 100 000 euros de TVA.

4. Honoraires de l’architecte

Un architecte est légalement obligatoire pour une nouvelle construction. Il n’existe pas de tarifs légaux pour déterminer ses honoraires, qui peuvent être fixés de différentes façons. Souvent, ils sont calculés sur la base d’un pourcentage des coûts réels de construction, généralement entre 7 et 10 %. Certains architectes travaillent toutefois avec un montant forfaitaire ou un tarif horaire. Gardez à l’esprit que vous devez ajouter 21 % de TVA à ces honoraires.

5. Permis d’urbanisme

Le prix d’un permis d’urbanisme dépend de la commune qui traite votre demande. Il n’existe pas de tarif fixe. En général, une demande sans enquête publique est moins coûteuse qu’une demande nécessitant une enquête publique.

6. Frais de notaire

Si vous achetez un terrain à bâtir, vous devez également payer des frais de notaire. Ceux-ci se composent de trois parties : les honoraires du notaire, les frais administratifs et d’acte, la TVA sur les honoraires. Les frais de notaire peuvent donc varier. Comptez en moyenne entre 2 % et 3 % du prix d’achat du terrain.

7. Coûts liés au crédit hypothécaire

Lorsqu’on contracte un prêt hypothécaire auprès d’une banque, on paie, en plus des remboursements mensuels, des frais de dossier facturés par la banque ainsi que des frais d’acte, comprenant les honoraires du notaire, les frais administratifs de l’acte et les coûts liés à l’inscription de l’hypothèque au bureau des hypothèques. Il existe souvent également des assurances complémentaires, telles que l’assurance solde restant dû, l’assurance TRC et, à terme, une assurance habitation.

Primes

Contrairement aux travaux de rénovation, pour lesquels il existe différentes primes à la rénovation, les mesures de soutien pour la construction neuve sont limitées. Ainsi, sous certaines conditions, vous ne payez que 6 % de TVA lors de la démolition et reconstruction d’une habitation. De même, pour l’achat d’une pompe à chaleur et d’un chauffe-eau thermodynamique, vous ne payez que 6 % de TVA au lieu de 21 %. 

Comment réduire les coûts de construction ?

Vous souhaitez réduire le coût de construction de votre habitation sans sacrifier le confort ni la qualité ? Voici quelques choix judicieux pour garder votre budget sous contrôle :

• Construisez compact : des formes simples et un toit basique coûtent moins cher que des conceptions complexes.
• Aménagement efficace : moins de mètres carrés signifie un coût de construction plus bas. Limitez la surface de votre habitation avec un plan bien pensé et combinez les fonctions lorsque c’est possible.
• Orientation correcte : construisez votre habitation dans la bonne direction pour profiter au maximum de la chaleur solaire et de la lumière naturelle.
• Isolation : une bonne isolation améliore l’efficacité énergétique, augmente le confort et réduit votre facture énergétique à long terme.
• Techniques : choisissez un système de chauffage et de ventilation économe en énergie, adapté à la taille de votre habitation.
• Matériaux : optez pour des matériaux durables, faciles d’entretien et offrant un bon rapport qualité-prix.
• Comparez les devis : demandez plusieurs devis pour comparer les prix.
• Faites-le vous-même : réalisez certains travaux comme la peinture ou les finitions pour économiser.

Quelles technologies intégrer dans votre nouvelle habitation ?

Les habitations neuves sont en principe bien isolées et économes en énergie, ce qui limite la demande pour le chauffage, le refroidissement et l’eau chaude sanitaire. Cela permet de choisir des technologies durables et efficaces, comme : des panneaux solaires couplés à une batterie domestique, une pompe à chaleur combinée à un chauffage au sol et un système de ventilation D avec récupération de chaleur, un chauffe-eau solaire ou thermodynamique pour la production d’eau chaude

Pensez également à des mesures passives comme une protection solaire extérieure pour éviter la surchauffe, à la récupération de l’eau de pluie pour l’usage sanitaire et le jardin et à l’installation ou la préparation d’une borne de recharge pour votre voiture électrique. Par ailleurs, les systèmes domotiques ou de gestion énergétique augmentent le confort et aident à gérer intelligemment votre consommation d’énergie.

Maison casco, clé-sur-porte ou modulaire

Si vous souhaitez construire aujourd’hui, plusieurs formules s’offrent à vous. Outre l’approche classique, il existe également des habitations casco, clé-sur-porte et des maisons modulaires, chacune suivant une méthode différente.

• Maison casco : est une maison ou un appartement que vous achetez à l’état de gros œuvre et que vous terminez vous-même, partiellement ou complètement. La manière dont une maison casco est livrée dépend de l’entreprise de construction. Parfois, seules la cuisine et les finitions manquent, tandis que dans d’autres cas, il reste encore à installer toutes les techniques, la chape et les revêtements de sol.
• Maison clé-sur-porte : construire en clé-sur-porte signifie que vous confiez la réalisation de votre habitation à une seule entreprise de construction, qui supervise les travaux du début à la fin. Vous n’avez donc pas à coordonner les travaux vous-même et recevez votre maison prête à emménager.
• Maison modulaire : constitue une alternative pour ceux qui souhaitent construire rapidement ou installer un bâtiment annexe. Dans la construction modulaire, le processus repose sur des modules préfabriqués, produits en usine par une entreprise de construction et installés prêts à l’emploi sur votre terrain.

FAQ : construction d’une maison