Des experts en construction répondent à la question des lecteurs : « Si la rénovation coûte si cher, ne vaut-il pas mieux démolir l'habitation ? »

Suite à l'article « Combien coûte la rénovation d'une maison ? », nous avons reçu une bonne question de la part d'un lecteur de Livios. « Est-il encore rentable de se lancer dans une rénovation, vu les prix actuels ? Ne vaut-il pas mieux démolir le bâtiment et le reconstruire ? » Nous avons posé la question à l'architecte Jozef Hessel et à Steven Lannoo, directeur de Netwerk Architecten Vlaanderen (NAV).

Gros œuvre de valeur

Le budget de rénovation d'un bien immobilier présentant une mauvaise valeur PEB varie de 150 000 euros (pour une habitation mitoyenne de deux niveaux et de 5 mètres de large) à 400 000 euros (pour une grande habitation individuelle datant des années 80). Une somme considérable. Que faut-il faire ? Rénover ou démolir et reconstruire ? L'architecte Hessel : « Je préconise presque toujours d'au moins réfléchir à la rénovation. Comme ça, vous pourrez prendre une décision rationnelle. Je préconise la démolition lorsque l'on estime que la rénovation ne peut pas résoudre tous les problèmes. Les anciennes habitations sont souvent plus faciles à rénover que les maisons des années 80, par exemple, à cause de la présence de nœuds difficiles et de l'utilisation du béton armé pour les porte-à-faux, entre autres. Certaines habitations sont construites comme ça et sont si difficiles à isoler qu'il vaut mieux les démolir. Surtout s'il y a de la place pour les machines. Mais tout n'est pas noir et blanc. » 

Démolir ou non ?

« Certains biens sont en si mauvais état qu'il vaut mieux les démolir », estime Steven Lannoo. « Et ce, tant d'un point de vue économique qu'environnemental. D'autres biens peuvent avoir un gros œuvre de valeur. Dans ce cas, il est opportun de conserver le gros œuvre et d'adapter l'habitation aux besoins actuels (plus d'espace et de lumière du jour) et aux normes en vigueur. De plus, la production de briques et de béton libère beaucoup de CO₂. Il faut donc en tenir compte également. » « C'est vrai, » ajoute l'architecte Hessel, « chaque brique qui ne passe pas par le four est une brique durable et chaque mur que vous conservez est une économie. » 

Démolir n'est pas moins cher que rénover : c'est plus facile, mais pas moins cher.

Habitation mitoyenne ou individuelle

Un autre aspect à prendre en compte est l'environnement. « Un bien immobilier situé dans un contexte urbain n'est pas la même chose qu'une habitation individuelle. Il est souvent plus judicieux de rénover une habitation mitoyenne de 5 mètres de large avec des murs communs que de la démolir », estime Lannoo. Si vous décidez de démolir, il y a d'autres conséquences. Hessel : « Il y a le coût de la démolition, qui s'élève en moyenne à 10 000 euros. Ce chiffre ne comprend pas les échafaudages et les clôtures, car il faut étayer les habitations avoisinantes pour éviter d'endommager l'habitation du voisin. En fait, c'est assez simple, car on peut vite faire le calcul. Si vous démantelez et rénovez entièrement une habitation de 130 à 140 mètres carrés, vous paierez 1 500 euros/mètre carré. Le prix de départ pour les nouvelles constructions est d'au moins 2 000 euros/mètre carré. Les jeunes architectes pensent souvent que la démolition est moins chère que la rénovation. Mais ce n'est pas vrai : c'est plus facile, pas moins cher. »