Kosten regularisatie te verhalen op makelaar of notaris? (Beantwoord op 12-02-2015)
Vraag
In augustus 2010 hebben wij ons zelfgebouwd huis (opgericht in 1998), via een makelaar en met twee notarissen verkocht. Nu blijkt dat de nieuwe eigenaars, omdat ze veranderings- of aanpassingswerken wilden uitvoeren, te horen hebben gekregen dat er enkele bouwovertredingen zijn: 20 m³ teveel oprit, 12 cm teveel naar rechts gebouwd, een houten tuinhuis in de tuin. Ze dagvaarden ons voor volledige vrijwaring van de door hun gemaakte onkosten.
Een minnelijke schikking werd eenzijdig door de nieuwe eigenaars geweigerd en zij hebben, zonder ons in te lichten, de regularisatie gestart: aankoop van grondgedeelte buren, landmeter aangesteld, omheiningsdraad verplaatst, herverkavelingsakte, minderwaardevergoeding (??) ed. Het gevraagde bedrag loopt reeds op tot meer dan 10.000 euro.
Omdat wij nooit op de hoogte zijn gesteld door welke instantie dan ook en hierover totaal onwetend, het eigendom hebben verkocht met hulp van de notarissen en de makelaar, vragen wij ons af welk verhaalrecht wij kunnen hanteren voor onze rechten als verkopers?
Antwoord
"De kopers kunnen je inderdaad aanspreken voor de schade die zij lijden ingevolge de bouwovertredingen aan de door hen gekochte woning, die hen onbekend waren bij de verkoop", zegt advocaat Koen Vanoppen.
"Je bent immers als verkoper verplicht om eventuele afwijkingen op de oorspronkelijke bouwvergunning voorafgaand aan de verkoop te melden aan de kopers, zodat deze met kennis van zaken kunnen kopen. Gezien je de woning zelf gebouwd hebt, zal je niet kunnen voorhouden niet op de hoogte te zijn geweest van bepaalde afwijkingen, tenminste voor zover deze duidelijk zichtbaar waren."
"In de notariële akte van de verkoop wordt bovendien normaliter een verklaring van jou als verkoper opgenomen dat alle constructies “vergund” zijn, wat nu niet zo zou zijn. Aangaande de gevorderde schadevergoeding geldt het principe dat diegene die vordert zijn schade moet bewijzen. Uiteraard dient deze schade in verband te staan met de bouwovertredingen. Eén en ander betekent natuurlijk niet dat de koper alle veranderingswerken die hij van plan is aan jou kan doorrekenen …"
"Mogelijk kan je de makelaar en notarissen in het geding betrekken om je te vrijwaren voor de gevorderde schade. Deze hebben namelijk een onderzoeksplicht. Of een dergelijke actie succesvol zal zijn hangt af van de elementen in je dossier. Gezien de complexheid van de materie en de schadevergoeding die men vordert, schakel je best een advocaat in."
Beantwoord door: Koen Vanoppen , Villa Juris Advocaten
Indien u bijkomende vragen heeft kan u ons steeds contacteren voor een afspraak op ons kantoor. Voor onze kantoorgegevens kunnen wij verwijzen naar www.villajuris.be.
Livios streeft steeds naar juistheid, objectiviteit en betrouwbaarheid van de informatie die het verstrekt. De redactie, noch de panelleden op wie zij beroep doet bij het beantwoorden van de vragen, kunnen aansprakelijk gesteld worden voor welk gebruik dan ook. Lees meer
Quooker Belgium B.V.
Deze kraan maakt je keuken slimmer, zonder breekwerk!
Je keuken vernieuwen? Dat hoeft niet altijd gepaard te gaan met breekwerk, stof en weken planning.
