Advocaat Mark Huygen legt uit: "De tienjarige aansprakelijkheid van architect en aannemer voor constructiefouten en gebreken die de stabiliteit en de stevigheid van het bouwwerk aantasten is vrij goed bekend en ‘gemeenzaam goed’ geworden."
"De problematiek van de verborgen en de niet-verborgen gebreken is eveneens bekend. De invulling van deze principes is niet altijd even makkelijk. Bij het inschakelen van een aannemer bij bouwwerken, wordt een aannemingscontract afgesloten. De aannemer is aldus door het contract aansprakelijk voor zijn fouten. Gebreken die tijdens het bouwen opduiken, moeten meteen worden hersteld en worden op de werf gecontroleerd door bijvoorbeeld de maandelijkse werfverslagen. Vraag is of gebreken die na het beëindigen van de werken (de oplevering) opduiken ook nog moeten worden hersteld en zo ja, geldt dit ook voor gebreken die pas vele jaren later opduiken?"
"De tienjarige aansprakelijkheid van de aannemer wordt geregeld in de artikelen 1792 en 2270 van het burgerlijk wetboek. Deze artikelen bepalen dat voor alle gebreken die de stevigheid of de stabiliteit van het gebouw in het gedrang brengen, de aannemer gedurende 10 jaar aansprakelijk is. De aannemer blijft gedurende 10 jaar aansprakelijk zelfs voor de gebreken die de stevigheid of de stabiliteit van het gebouw niet aantasten, maar op hun beurt tot dergelijke problemen kunnen leiden (zoals bv. waterinfiltraties). De termijn vangt aan bij de oplevering, d.w.z. wanneer de bouwheer de werken heeft aanvaard (meestal met een proces-verbaal van definitieve oplevering – doorgaans 1 jaar na voorlopige oplevering)."
"De termijn van 10 jaar is zowel een waarborgtermijn als een proceduretermijn. Dit betekent dat indien toch gebreken opduiken die de stevigheid en de stabiliteit aantasten en de aannemer nalaat om die gebreken te herstellen (en dus zijn waarborg weigert), de bouwheer voor het verstrijken van de termijn van 10 jaar de aannemer voor de rechter moet dagvaarden (proceduretermijn)."
"De rechtspraak is klassiek en constant: aangetekende brieven, minnelijke of gerechtelijke expertises, zelfs een kortgedingprocedure waarbij de aanstelling van een deskundige bij hoogdringendheid wordt bekomen, volstaan niet. De bouwheer moet immers de aannemer binnen periode van 10 jaar voor de bodemrechter (die zich over de grond van de zaak uitspreekt – en dus niet de kortgedingrechter) dagvaarden. De datum van de dagvaarding is bepalend, d.w.z. dat de dagvaarding voor het verstrijken van de 10 jaar moet zijn betekend aan de aannemer of architect. Vanaf dan start de procedure tijdig en de uitspraak (vonnis) kan aldus vele jaren na de 10-jarige periode vallen."
"Wat betreft de vraag, niet aangesloten buizen die pas na 20 jaar worden ontdekt. In acht genomen dat de waterinfiltratie wijst op een gebrek dat de stabiliteit van het gebouw ondermijnt, dan nog is het zo dat wegens het overschrijden van de 10-jarige termijn de aannemer op grond van de artikelen 1792 en 2270 van het burgerlijk wetboek niet meer kan worden aangesproken."
"Vraag is alsdan of de bouwheer de aannemer niet op een andere basis kan aanspreken? De aannemer is immers ook verantwoordelijk voor gewone verborgen gebreken die de stabiliteit en stevigheid niet aantasten. Kan men hierdoor aan de termijn van 10 jaar ontsnappen?"
"Verborgen gebreken zijn gebreken die slechts na verloop van tijd tot uiting komen of die objectief niet waarneembaar zijn (bv. een gebroken afvoerbuis onder de vloerplaat of zoals hier, een afvoerbuis die verkeerd of zelfs niet is aangesloten die niet eerder zichtbaar was doordat deze buis zich in de kruikleder bevond)."
"Een aannemer is ook voor gewone verborgen gebreken aansprakelijk, niet omdat dit uitdrukkelijk in de wet staat (wat bv. voor de verkoper wel het geval is), maar wel omdat hij door het uitvoeren van het contract (de aannemingsovereenkomst) ervoor moet zorgen dat er geen verborgen gebreken zijn. De aannemingsovereenkomst is immers maar goed uitgevoerd wanneer er geen verborgen gebreken opduiken. Het gaat hier dus om een regel die eigenlijk voor alle contracten geldt: contracten moeten immers altijd ter goeder trouw worden uitgevoerd."
"De verjaringstermijn die van toepassing is wanneer de aannemer zijn contractuele verbintenissen niet goed nakomt is geregeld in artikel 2262bis §1 van het burgerlijk wetboek. De in gebreke gebleven medecontractant moet binnen de 10 jaar aangesproken worden. Deze termijn start eveneens bij de oplevering. Er is dus geen verschil naar startpunt toe met de 10-jarige aansprakelijkheid van de artikelen 1792 en 2272 B.W."
"Toch blijft er verschil dat soms oplossing biedt. De gewone contractuele aansprakelijkheid voor verborgen gebreken vereist dat de partij die de aansprakelijkheid aan de rechter wil voorleggen dit moet doen binnen een redelijke termijn na het ontdekken van de gebreken. Dit impliceert dat de procedure niet stipt vóór het verstrijken van de 10-jarige termijn moet starten, maar wel binnen een redelijke termijn na het ontdekken van de verborgen gebreken. De rechter zal dus moeten onderzoeken of de termijn tussen het ontdekken en signaleren van de gebreken en het uiteindelijk starten van het proces wel redelijk is. De rechter zal daarbij rekening houden met wat de partijen deden toen het gebrek opdook: hebben zij onderhandeld, een expert ingeschakeld, etc."
"Dit is in de vraag niet zo duidelijk en het lijkt eerder onverklaarbaar dat het gebrek of de verkeerde aansluiting niet eerder is en/of kon opgemerkt worden dan pas na 20 jaar… Het is dus mogelijk dat gebreken vóór het verstrijken van 10 jaar worden ontdekt en gemeld, dat partijen hebben onderhandeld en dat de aannemer toch weigerde om waarborg te verlenen zodat de procedure slechts na 10 jaar en een paar weken of maanden start , toch niet laattijdig is."
"In de voorliggende vraag gaat die redenering evenwel niet op, zeker niet na 20 jaar. De redelijke termijn is ver overschreden. Een goede raad is dus om tijdig gebreken in uw woning op te sporen en tevens tijdig de oorzaak op te sporen. Hierover 20 jaar laten overheen gaan is natuurlijk niet meer binnen de redelijke termijn. Tenzij de vraagsteller zou kunnen aantonen dat het euvel niet eerder had kunnen opgemerkt worden. Dit lijkt verre van evident."
