"Het betreft allicht zichtbare gebreken", antwoordt advocaat Mark Huygen. "Tenzij je kan aantonen dat het dak en de cv-installatie nieuw leek (opsmukwerk?). Het is alleszins vreemd dat je dit niet hebt opgemerkt. Vraag is in welke mate je dit kan aangerekend worden."
"Het burgerlijk wetboek voorziet geen waarborg vanwege de verkoper voor de zichtbare gebreken. Immers, van deze gebreken kon de koper zich, of had zich moeten, vergewissen bij de aankoop. Je hebt je kennelijk alleen verlaten op de advertentie?"
"Voor de verborgen gebreken echter voorziet art. 1641 B.W. een waarborg vanwege de verkoper. Om aanleiding te geven tot dergelijke waarborg moet het gebrek voldoende ernstig zijn. Het gebrek moet de zaak ongeschikt maken tot het gebruik waartoe men ze bestemt, of moet dit gebruik zodanig verminderen dat de koper de zaak niet of slechts voor een mindere prijs zou hebben gekocht. Deze wettelijke bepaling is niet van dwingend recht. Het is dus toegelaten aan partijen om in een overeenkomst andere afspraken te maken. In verkoopakten wordt vaak ten voordele van de verkoper een clausule opgenomen waarin deze wordt vrijgesteld van alle aansprakelijkheid voor verborgen gebreken."
"Indien de verkoopovereenkomst conform is aan de praktijk, zal de verkoper geen waarborg moeten verschaffen aan de koper bij het verschijnen van verborgen gebreken aan het onroerend goed. Echter, om van deze bescherming te kunnen genieten, moet je noodzakelijkerwijze te goeder trouw zijn. Dit wil zeggen dat je ofwel de aanwezigheid van een blijkbaar verborgen gebrek, waarvan je kennis had, hebt onthuld (en dit ten laatste op het ogenblik van het afsluiten van de overeenkomst), ofwel dat je persoonlijk onwetend was van het bestaan van dat gebrek."
"De verkoper zal echter aansprakelijk zijn indien de koper kan aantonen dat de verkoper kennis had van de aanwezigheid van het gebrek en dit verborgen heeft gehouden. De bewijslast van de kwade trouw rust dus op de koper. Deze regel kent echter een uitzondering, m.n. als men te maken heeft met een professionele verkoper. Er rust op de professionele verkoper een vermoeden van kwade trouw. Het zal aan deze professionele verkoper toekomen om te bewijzen dat hij geen kennis had van de aanwezigheid van het gebrek en dat het hem niet mogelijk was om dit gebrek te ontdekken. Dit zal in dit geval heel moeilijk zijn omdat de verkoper misleidende en zelfs verkeerde informatie heeft vermeld in de advertentie."
"Artikel 1648 van het burgerlijk wetboek verplicht de koper om binnen een korte termijn de rechtsvordering ten laste van de verkoper in te stellen. Enkel binnen een korte termijn na de verkoop kan men nagaan of het verborgen gebrek wel degelijk bestond op het ogenblik van het afsluiten van de overeenkomst. Mocht blijken dat het gebrek toen nog niet aanwezig was, zal de verkoper niet aansprakelijk zijn. Doorgaans neemt de rechtspraak aan dat de korte termijn loopt vanaf het ogenblik van de levering van het verkochte goed, voor zover het gebruik van dat verkochte goed toeliet om het gebrek te ontdekken."
"In het tegenovergestelde geval zal aangenomen worden dat de korte termijn begint te lopen vanaf het ontdekken van het gebrek door de koper. Reken op een termijn van 14 dagen om te reageren. Meer dan een maand wachten wordt al moeilijk. Een laattijdige rechtsvordering van de koper kan geen waarborg vanwege de verkoper teweeg brengen."
"Samenvattend: je kan als koper een schadevergoeding vorderen omdat je kan aantonen dat je de prijs betaald hebt voor nieuw dak en nieuwe cv-installatie terwijl dit niet het geval was. Enige bemerking hierbij is dat de verkoper kan opwerpen dat je het gebrek had kunnen opmerken en dat je blindelings de advertentie hebt gevolgd zonder controle van het pand. De afweging lijkt in het voordeel van de koper te zijn omdat de professionele verkoper jou misleid heeft."
