Hoe gemeenmaking muur regelen? (Beantwoord op 06-05-2015)

We legden jouw vraag voor aan advocaat Mark Huygen. Hij geeft volgend uitgebreid antwoord: "Muurovername is niet verplicht. In concreto zal steeds en vooraf moeten beoordeeld worden of er sprake is van een gemene muur."

"Het is dus van belang de begrippen niet door mekaar te halen. Aan de hand van je vraag, en bij gebreke aan concrete voorstelling van de muur, is het niet meteen mogelijk te oordelen of dit een afscheidingsmuur dan wel een gemene muur betreft."

"De wetgever geeft geen definitie van het begrip 'gemene muur'. De rechtspraak heeft dit begrip ingevuld. Het Hof van Cassatie oordeelde dat de gemene muur "een muur is die dient tot afsluiting tussen erven en tot steun van constructies tegen deze muur aangebracht". Aangenomen wordt dus dat een gemene muur een muur is, die tot scheiding dient van twee aan elkaar grenzende, al dan niet bebouwde erven en die aan verschillende eigenaars toebehoort in gemeenschappelijke eigendom."

"Dit impliceert dat:

• Het handelt over een muur. Ook hier geeft de wet geen definitie. Daarom beschouwen we een muur dan ook in zijn gewone betekenis. Hoogte, dikte en het materiaal waaruit de muur is opgetrokken, spelen alvast geen rol. Wel is een zekere binding tussen het materiaal vereist.
• Verder moet deze muur dienst doen tot scheiding van twee aan elkaar grenzende erven en steun bieden aan een constructie. Een duidelijk onderscheid dient gemaakt te worden met een afsluitingsmuur. Een afsluitingsmuur scheidt wel twee aan elkaar grenzende erven maar steunt aan geen van beide zijden enig gebouw. Een gemene muur geeft bij de scheiding van twee aan elkaar grenzende erven wel steun aan een gebouw, hetzij aan één zijde, hetzij aan beide zijden tegelijk.
• Tenslotte moet de gemene muur zich op de grens van twee erven van verschillende eigenaars bevinden en moet de muur in mede-eigendom aan deze eigenaars toebehoren."

"Muurgemeenheid kan op verschillende wijzen tot stand komen.

• door het gezamenlijk bouwen van een muur op de perceelgrens en dit op gemene kosten.
• doordat de scheidingsmuur die volledig op het erf van één buur staat, gemeen gemaakt wordt ten voordele van de eigenaar van het aanpalende erf. Dit kan bijvoorbeeld door verkrijgende verjaring. Het 30-jarig onafgebroken, ongestoord, openbaar en ondubbelzinnig bezit als mede-eigenaar vormt de basis voor deze verjaring.
• door de gedwongen verkoop van de muurgemeenheid."

"De vergoeding: Voor de gemeenmaking van de muur moet de overnemer aan de eigenaar van de muur een vergoeding betalen die gelijk is aan de helft van de actuele waarde van de grond waarop de muur gebouwd is, vermeerderd met de helft van de waarde van de muur of het gemeen gemaakte deel ervan, in de staat waarin de muur zich bevindt op het ogenblik van de koop.

Als uitgangspunt neemt men de kostprijs van de oprichting van muur. Deze wordt vervolgens gecorrigeerd door een eventuele minderwaarde af te trekken, gebaseerd op de staat van onderhoud van de muur. "

"Daad van ingebruikneming: Doordat een buur bouwt tegen/op/aan een scheidingsmuur en hierdoor een daad van 'ingebruikneming' stelt? het Hof van Cassatie heeft hierover als volgt geoordeeld: "De eigenaar van een private scheidingsmuur kan van zijn buur de prijs voor het gemeen maken van de muur vorderen voor zover laatstgenoemde de muur zodanig gebruikt dat hij zich het medebezit toe-eigent, aldus het eigendomsrecht schendt en dit gebruik niet redelijkerwijze kan voortzetten zonder de impliciete wil om de muur gemeen te maken."

Het louter halen van een voordeel uit de muur van de buur betekent volgens het Hof van Cassatie nog geen bezitsaanmatiging (= usurpatie of wederrechtelijke inbezitneming). Warmte, isolatie, bescherming tegen weer en wind, enz. zijn geen argumenten om te stellen dat de muur gemeen gemaakt moet worden."

"Vereist is een materieel contact met de bewuste muur waarvoor betaling wordt gevorderd.

Verder bestaat er talloze rechtspraak die benadrukt dat er een duidelijke verbinding vereist is met de muur van het naburig erf door middel van bevestiging of metselwerk. Het plaatsen van isolerend materiaal tussen beide muren, het dichtsmeren van de voegen met cement, een laag cement aanbrengen op het uitstekend deel van de muur, de muur witten, verankeringen en verbindingen, steunbalken  zijn hier voorbeelden van."

"Gevolgen van muurgemeenheid: Door de muurgemeenheid ontstaat er juridisch tussen de aanpalende eigenaars een situatie van onverdeeld eigendomsrecht. Geen van beide partijen kan hier eenzijdig een einde aan maken. Dit betekent tevens dat elkeen niet voor ‘zijn’ helft eigenaar is. Beiden zijn eigenaar van het geheel van de muur."

"Elke mede-eigenaar heeft daarbij, behoudens andersluidende overeenkomst, recht op gebruik en genot volgens de eigen bestemming van de muur. Zo kan, bijvoorbeeld, elke eigenaar aan zijn kant van de muur schilderwerken uitvoeren. Naast rechten doet de muurgemeenheid ook plichten ontstaan voor de mede-eigenaars. Elke onverdeeldheid brengt met zich dat de mede-eigenaar in verhouding tot zijn aandeel dient bij te dragen in de kosten van het onderhoud, de herstelling en zelfs wederopbouw van de muur. Ook hier kan echter tussen partijen contractueel van worden afgeweken."

"Tot slot art. 657 BW: Art. 657. Ieder medeëigenaar mag tegen een gemene muur aanbouwen en daarin balken of ribben doen plaatsen door de gehele dikte van de muur, op vierenvijftig millimeter na, onverminderd het recht van de nabuur om de balk met een steekbeitel tot de helft van de muur te doen inkorten,ingeval hij zelf op die plaats balken zou willen steken of daar tegenaan een schoorsteen zou willen maken."