Moet verkoper aanwezigheid asbest melden? (Beantwoord op 15-06-2015)

"Asbest is uiteraard zeer schadelijk", zegt advocaat Mark Huygen. "Het burgerlijk wetboek voorziet geen waarborg vanwege de verkoper voor de zichtbare gebreken. Immers, van deze gebreken kon de koper zich (of had hij zich moeten) vergewissen bij de aankoop."

"Voor de verborgen gebreken echter voorziet art. 1641 B.W. een waarborg vanwege de verkoper. Om aanleiding te geven tot dergelijke waarborg moet het gebrek voldoende ernstig zijn. Het gebrek moet de zaak ongeschikt maken tot het gebruik waartoe men ze bestemt, of moet dit gebruik zodanig verminderen dat de koper de zaak niet of slechts voor een mindere prijs zou hebben gekocht."

"Nu is deze wettelijke bepaling niet van dwingend recht, wat partijen toelaat om in een overeenkomst anderszins af te spreken. Zo stelt men vast dat in de verkoopakten doorgaans ten voordele van de verkoper een clausule wordt opgenomen waarin deze wordt vrijgesteld van alle aansprakelijkheid voor verborgen gebreken. Indien de verkoopovereenkomst, die je hebt ondertekend, conform is aan de praktijk zal je zich bijgevolg niet tot de verkoper kunnen richten bij het verschijnen van verborgen gebreken aan het onroerend goed."

"Maar, om van deze bescherming te kunnen genieten, moet je verkoper noodzakelijkerwijze te goeder trouw zijn. Dit wil zeggen dat hij ofwel de aanwezigheid van een blijkbaar verborgen gebrek, waarvan hij kennis had, heeft onthuld (en dit ten laatste op het ogenblik van het afsluiten van de overeenkomst), ofwel dat hij persoonlijk onwetend was van het bestaan van dat gebrek."

"Je zal zijn aansprakelijkheid in vraag kunnen stellen en je verkoper kunnen verzoeken tot schadeloosstelling, als je kan aantonen dat hij kennis had van de aanwezigheid van het gebrek, maar het jou niet heeft onthuld. Het leveren van dit bewijs zal niet eenvoudig zijn. Het zal er meestal op aankomen om aan de rechtbank de aanstelling van een deskundige te vragen die de opdracht zal krijgen om na te gaan of de verkoper technische maatregelen trof om het gebrek te camoufleren (bvb. het plaatsen van panelen voor muren die door vochtigheid worden aangetast, het schilderen van gebrekkige muren ...)."

"Het is belangrijk om weten dat als je verkoper een professionele verkoper is, er een vermoeden van kwade trouw op hem rust. Het zal aan deze professionele verkoper toekomen om te bewijzen dat hij geen kennis had van de aanwezigheid van het gebrek en dat het hem niet mogelijk was om dit gebrek te ontdekken. In dat geval wordt dus de bewijslast in jouw voordeel omgekeerd."

"Artikel 1648 van het burgerlijk wetboek verplicht je om binnen een korte termijn de rechtsvordering ten laste van de verkoper in te stellen. De reden van deze bepaling is evident. Enkel binnen een korte termijn na de verkoop kan men nagaan of het verborgen gebrek wel degelijk bestond op het ogenblik van het afsluiten van de overeenkomst. Mocht blijken dat het gebrek toen nog niet aanwezig was, zal de verkoper niet aansprakelijk zijn. Doorgaans neemt de rechtspraak aan dat de korte termijn loopt vanaf het ogenblik van de levering van het verkochte goed, voor zover het gebruik van dat verkochte goed toeliet om het gebrek te ontdekken."

"In het tegenovergestelde geval zal aangenomen worden dat de korte termijn begint te lopen vanaf het ontdekken van het gebrek door de koper. Belangrijk om weten is dat je bij het verschijnen van een verborgen gebrek de verkoper niet louter in gebreke moet stellen. Artikel 1648 vereist de instelling van een rechtsvordering binnen korte termijn. Bij gebreke zal jouw vordering geen waarborg vanwege de verkoper kunnen teweeg brengen. Enkel als het een verborgen gebrek betreft, heb je verhaal tegen de verkoper."

"Als het asbest bij eenvoudige controle zichtbaar was, moest je weten dat er asbest aanwezig was en heb je geen verhaal. Zichtbare gebreken zijn gedekt door aanvaarding bij koop."