Teruggave registratierechten: hoe recupereren? (Beantwoord op 23-06-2015)

Question

Vraag

Hierbij de situatieschets voor mijn vraag (met afgeronde bedragen). In 2004 verkoopt mijn man het appartement dat hij alleen kocht voor ons huwelijk, en kon hij voor de aankoop van ons gezamenlijk huis 7.000 euro aan registratierechten aftrekken (meeneembaarheid door aftrek). We hebben toen 500 euro registratierechten moeten opleggen voor de gezamenlijke aankoop van ons nieuw huis (zijn tweede aankoop), dus in totaal 7.500 euro registratierechten betaald in 2004.

Voor onze nieuwe gezinswoonst (derde aankoop, 2015) wisten we dat we iets meer tijd nodig gingen hebben o.w.v. de werken die we nog moesten uitvoeren. Omdat we er van uitgingen dat we de volledige eerder betaalde registratierechten achteraf gingen terugkrijgen o.w.v. ‘meeneembaarheid door teruggave’, hebben we in maart daarom eerst de akte voor de aankoop van de nieuwe woning (derde aankoop) laten verlijden en pas een maand later die voor de verkoop van onze tweede aangekochte woning.

In februari stuurden we nog een mail naar de notaris met een vraag over de termijn van terugbetaling van de registratierechten omdat we dat bedrag nodig hadden voor dure werken aan ons huis, maar noch toen, noch op enig ander moment, werd melding gemaakt van een financieel zeer nadelig gevolg van deze volgorde van aan- en verkoop.

We gingen ervan uit dat we het volledige bedrag van 7.500 euro wel zouden terugtrekken na enkele maanden, zoals overal te vinden in de informatie over de meeneembaarheid van registratierechten. We stelden ons hier dus ook verder geen vragen bij. Groot was onze ontzetting toen we bij het verlijden van de akte voor de verkoop van het tweede huis te horen kregen van de andere notaris dat we enkel het opgelegde bedrag van 500 euro zouden terugtrekken. Als we eerst hadden verkocht en dan aangekocht, zou de 7.500 euro wel volledig van de registratierechten zijn afgetrokken.

De 7.000 euro die we nu niet terugkrijgen, zou wel in ons ‘rugzakje’ blijven zitten voor een volgende aankoop, maar omdat we voor de derde woning veel meer registratierechten moesten betalen dan de meeneembare 12.500 euro, wil dat eigenlijk zeggen dat we dat geld kwijt zijn. Als iemand ons dat van tevoren had verteld, hadden we dat uiteraard wel anders aangepakt …

Kunnen we dit bedrag op een of andere manier recupereren? Is hier sprake van een fout door de notaris o.w.v. gebrekkige informatie?

Antwoord

"Je stelt dat je een belangrijk bedrag aan registratierechten hebt misgelopen doordat je eerst je derde woning hebt gekocht alvorens je tweede woning te verkopen, en zodoende niet effectief hebt kunnen genieten van het procédé van de meeneembaarheid door teruggave”, stelt advocaat Johan Dehaese vast.

"Op basis van de door jou meegedeelde informatie komt het ons voor dat je zowel voor de aankoop van je derde woning als voor de verkoop van je tweede woning een beroep hebt gedaan op dezelfde notaris. Bij vastgoedtransacties moet de notaris zijn cliënten informeren over eventuele mogelijkheden tot meeneembaarheid van registratierechten."

"Veelal laten notarissen vragenlijsten invullen door hun cliënten om goed geïnformeerd te zijn over hun eigendommen en om op basis van deze vragenlijsten de mogelijkheden tot onder meer meeneembaarheid van registratierechten in te kunnen schatten. Je zou je notaris in februari 2015 nog per e-mail gevraagd hebben naar de termijn voor terugbetaling van de registratierechten."

"De akte van de aankoop van jouw derde woning zou in maart 2015 verleden zijn. De verkoop van je tweede woning zou vervolgens in april 2015 zijn doorgegaan. Ons inziens had je notaris inderdaad kunnen en moeten inschatten dat de volgorde van aan – en verkoop, zoals deze heeft plaatsgevonden, voor jou nadelig kon zijn. Je notaris begeleidde immers zowel de aankoop van jouw derde woning, als de verkoop van je tweede woning."

"Als je notaris je niet gewezen heeft op de negatieve gevolgen van de volgorde aankoop - verkoop, zou inderdaad gesteld kunnen worden dat jouw notaris te kort is geschoten aan zijn informatieplicht. Als de notaris je wel schriftelijk heeft gewezen op de nadelige gevolgen van deze transactie, is er ons inziens geen sprake van een tekortkoming aan zijn informatieplicht."

"Om je volledig te laten adviseren verdient het aanbeveling je met alle dossierstukken tot een advocaat te wenden, die na kennisname van het dossier zal adviseren over de slaagkansen van een vordering in rechte opzichtens jouw notaris."

Beantwoord door: Jo Dewez , Dehaese & Dehaese advocatenkantoor bvba

Heeft u een juridische vraag ? Contacteer ons voor een degelijk advies.

23/06/2015

Livios streeft steeds naar juistheid, objectiviteit en betrouwbaarheid van de informatie die het verstrekt. De redactie, noch de panelleden op wie zij beroep doet bij het beantwoorden van de vragen, kunnen aansprakelijk gesteld worden voor welk gebruik dan ook. Lees meer

BLANCO Belgium bv

Fluweelzacht en functioneel: ontdek de nieuwe ovale spoelbak van BLANCO

De nieuwe OOVALON-spoelbak van BLANCO met zachte rondingen belooft meer dan alleen een mooi design.

Lees meer