Kan voorlopige oplevering zonder aannemer? (Beantwoord op 24-06-2015)

Question

Vraag

Wij zijn een koppel met een goede en plichtbewuste architect. Maar we worden door onze aannemer belazerd! We hebben een appartementsgebouw verbouwd en uitgebreid met enkele verdiepingen ter waarde van 340.000 €!

De architect verplichtte de aannemer om telkens een vorderingsstaat op te maken en ter goedkeuring naar de architect op te sturen, waarna bij akkoord de aannemer een factuur kon opmaken. De aannemer deed dit nooit maar gaf ons telkens voorschotfacturen ter waarde van 40.000€. De werken startten half 2013 en moesten contractueel beëindigd worden eind december 2013.

Wat vertragingen staken de kop op en de architect en bouwheer stemden toe de werken definitief te beëindigen en op te leveren in mei 2014. We zijn nu juni 2015 en sinds ongeveer 14 maanden zien we de aannemer niet meer! De architect schreef hem aangetekend aan en vroeg hem telefonisch, per mail en zelfs door hem op te zoeken een zestal keer de afrekening en voorlopige oplevering. Zonder antwoord.

Ook op de vraag van de architect (per mail) om alle gegevens op te sturen naar de EPB-verslaggever (o.a. facturen isolatie) om de EPB-formulieren in te vullen en af te werken, krijgen we geen antwoord. De architect heeft nu zelf (met alle kennis en wat hij nog weet van zijn wekelijkse werfbezoeken) de EPB-formulieren proberen invullen, maar facturen krijgen we niet te pakken!

De architect heeft nu zelf de afrekening gedaan en wil overgaan tot een voorlopige oplevering zonder aannemer. Kan dat? De architect heeft de aannemer van rechtswege in gebreke gesteld voor:

het eenzijdig verbreken van de aannemingsovereenkomst (door de werken niet meer af te werken maar vooral door geen afrekening te willen maken)
het weigeren van het maken van een afrekening
het weigeren van het aanvragen van de voorlopige oplevering

Ondertussen hebben wij hier en daar, in opdracht van de architect, herstellingen aangebracht en de architect heeft ook een schadevergoeding geëist van 7 maanden (de helft van de periode te laat) x de verloren huurprijzen van de winkel beneden en de appartementen (= 2.900€).

Nadat de architect de afrekening heeft gemaakt, kwam hij tot de vaststelling dat wij iets te veel hadden betaald en dat, rekening houdend met aftrek van extra kosten die wij hadden aan herstellingen en afwerkingen als ook met de aftrek van de schadevergoeding, wij ongeveer 35.000 euro te veel betaalden (en dit waarschijnlijk de reden is dat wij die aannemer niet meer zullen horen).

Kan de architect de voorlopige oplevering opstellen zonder de aannemer (want die antwoordt op niets meer) en kunnen wij dat geld terugeisen? Wij ondernamen nog niets, maar de architect stuurt deze week een aangetekend schrijven (ingebrekestelling van rechtswege + afrekening).

Antwoord

"De oplevering van de werken impliceert de aanvaarding, en is een verplichting van de bouwheer", zegt advocaat Peter Henriksen. "Normalerwijze geeft de aannemer te kennen wanneer de werken naar zijn mening beëindigd zijn, waarna een rondgang wordt gehouden en wordt opgeleverd dan wel waarbij de oplevering wordt geweigerd. Alvorens de oplevering te kunnen weigeren, moeten er wel ernstige redenen voorhanden zijn. Mineure bemerkingen beletten geen (voorlopige) oplevering waarbij deze elementen in het proces-verbaal van oplevering kunnen worden opgenomen."

"Nu stel je de vraag of je zonder de aannemer tot oplevering kunt overgaan. Uiteraard heeft een proces-verbaal van oplevering dat niet door de aannemer ondertekend is weinig waarde aangezien dit niet aan hem tegenstelbaar is. Daarenboven zie ik niet onmiddellijk jouw belang hierbij, aangezien het gebrek aan oplevering eerder in het nadeel van de aannemer is in plaats van in het nadeel van de bouwheer. De oplevering doet immers de uitvoeringstermijn (en mogelijks vertragingsboete) stoppen, alsook gaat het risico van de werken in principe alsdan over."

"Hierbij moet opgemerkt dat een oplevering niet enkel schriftelijk kan gebeuren maar ook stilzwijgend, wanneer je bijvoorbeeld de uitgevoerde werken zonder enig voorbehoud in gebruik neemt. Wanneer je nu de werken reeds in gebruik zou nemen, is het aangewezen dat je de aannemer er per aangetekende post van in kennis stelt dat deze ingebruikname uitsluitend kadert in jouw betrachting de schade (mindergenot) te beperken, maar dat de werken geenszins worden aanvaard. In dit schrijven kan dan meteen worden opgenomen welke werken jouw inziens nog dienen te worden uitgevoerd, waarbij hij in gebreke wordt gesteld deze alsnog binnen een redelijke termijn uit te voeren."

"Verder moet je opletten met zelf de beëindiging van de overeenkomst vast te stellen, aangezien je je hierdoor blootstelt aan het risico zelf een contractuele wanprestatie te worden verweten."

"Naast de problematiek dat de aannemer niets meer van zich laat horen, dient vastgesteld dat je reeds teveel hebt betaald. Dit bedrag zal enkel kunnen worden teruggevorderd als hiervan ook een tegensprekelijk bewijs kan worden geleverd. Dit bewijs kan o.a. worden bekomen door een vordering in te stellen bij de Rechtbank met het oog op de aanstelling van een Gerechtsdeskundige. Deze Gerechtsdeskundige kan vervolgens een afrekening opstellen dat een advies aan de Rechtbank zal inhouden. Het rapport van deze Gerechtsdeskundige zal vervolgens in de procedure kunnen worden aangewend om het te veel betaalde terug te vorderen, alsook om de vertragingsboete in te vorderen."

Beantwoord door: Peter Henriksen , elegis– Huybrechts, Engels, Craen & vennoten

24/06/2015

Livios streeft steeds naar juistheid, objectiviteit en betrouwbaarheid van de informatie die het verstrekt. De redactie, noch de panelleden op wie zij beroep doet bij het beantwoorden van de vragen, kunnen aansprakelijk gesteld worden voor welk gebruik dan ook. Lees meer

BLANCO Belgium bv

Fluweelzacht en functioneel: ontdek de nieuwe ovale spoelbak van BLANCO

De nieuwe OOVALON-spoelbak van BLANCO met zachte rondingen belooft meer dan alleen een mooi design.

Lees meer