We trokken ten rade bij Roel Decleermaecker van Atrius Advocaten:
“Er moet duidelijk een onderscheid worden gemaakt tussen recht van uitweg en erfdienstbaarheid. Een erfdienstbaarheid is een zakelijk recht dat verkregen wordt via (notariële) akte of via de wet.
U stelt dat er geen erfdienstbaarheid is. In dit geval zou er sprake zijn van een erfdienstbaarheid van overgang indien e.e.a. in uw akte van aankoop van uw eigendom is vermeld. In sommige gevallen wordt een erfdienstbaarheid ook verkregen via verkrijgende verjaring (30 jaar). Dit geldt echter enkel voor voortdurende en zichtbare erfdienstbaarheden die minstens 30 jaar bestaan.
Dit is in casu niet het geval. Een erfdienstbaarheid van doorgang is trouwens ook niet te kwalificeren als een voortdurend en zichtbare erfdienstbaarheid.
Blijkbaar had u met de nieuwe eigenaar van de parking wel mondeling een conventioneel recht van uitweg bedongen. Kan u dit aan de hand van iets bewijzen? Zo ja, kan u ook de draagwijdte van dit akkoord bewijzen: hoe lang had u dit bedongen, kon er een einde aan worden gemaakt, opzegtermijnen, etc.
Het feit dat u de parking gewoon kon berijden om uw garage te bereiken, kan soms volstaan als stilzwijgend akkoord van de eigenaar van de parking tot het gebruiken van diens parking als uitweg.
Stelt zich de vraag hoe lang deze eigenaar al effectief eigenaar is en hoe lang u reeds, onder diens medeweten, de parking benut. Verder stelt zich de vraag wat de draagwijdte is van dit stilzwijgend akkoord. Misschien was het een louter gedogen door de eigenaar van de parking dat u deze gebruikte en heeft de eigenaar thans besloten hieraan een einde te brengen. Immers: eigendomsrecht geeft de eigenaar in kwestie nog steeds de ruimste rechten over diens bezit.
Indien deze aldus besluit afsluiting en poort te plaatsen, is nog maar de vraag wat u juridisch kan afdwingen indien er geen erfdienstbaarheid notarieel is voorzien, noch een geschreven overeenkomst aanwezig is.
Besluit: juridisch hebt u zeker niet de sterkste kaarten in handen. Tenzij u kan bewijzen dat u effectief met de eigenaar van de parking een afspraak had dat u diens parking mocht gebruiken en deze dit gebruik niet mocht beëindiging, tenzij onder die en die voorwaarden, lijkt er juridisch weinig tegen in te brengen dat de eigenaar thans de afsluiting heeft geplaatst.
Er is mogelijks een alternatief: u zou op basis van artikel 1371bis Ger. Wb. een uitweg kunnen proberen af te dwingen bij de Vrederechter. Het Gerechtelijk wetboek voorziet immers in procedure voor zogenaamde ingesloten onroerende goederen.
U zou immers kunnen argumenteren dat door de handelingen van uw buur, uw garage ingesloten is komen te liggen. De ingeslotenheid is dus essentieel: de garage mag dus niet op een andere wijze bereikbaar zijn, dan uitsluitend via de parking. U zou dan kunnen proberen bij de bevoegde Vrederechter een uitweg juridisch via vonnis (geschrift) af te dwingen.
De Vrederechter zal desgevallend in eerste instantie beoordelen of de garage effectief ingesloten is, verder zal ook uw voordeel (nut/gebruik/genot over een garage) afgewogen moeten worden tegen de ongemakken van de eigenaar van de parking. Tenslotte zal de Vrederechter onderzoeken of er geen minder belastende uitweg kan worden uitgewerkt.
Zo stond het vredegerecht van Westerlo een recht van uitweg toe aan de eigenaar van een woning gelegen aan de openbare weg, voor diens twee garages. Deze twee garages waren immers niet toegankelijk via de openbare weg.3
