Huurinkomsten na openbare verkoop: vanaf wanneer? (Beantwoord op 15-01-2016)
Vraag
We hebben op 17/12 een woning gekocht via openbare verkoop. De woning wordt momenteel verhuurd. Er werd ons meegedeeld dat we vanaf 17/12 eigenaar zijn. We hebben op 23/12 de notariskosten en een klein deel van het KI betaald.
De notaris deelde ons mee dat we geen recht hebben op de huurinkomsten tot dat de volledige som betaald is. Dit is voorzien voor 28/1.
Gezien we sinds 17/12 eigenaar zijn, zijn we nu verhuurder en zijn we nu verantwoordelijk voor het gebouw. We staan dus in voor de brandveiligheid en andere eisen.
Het lijkt ons contradictorisch dat we eigenaar maar geen recht hebben op de huurinkomsten. Graag ontvangen we jullie feedback over deze kwestie. Hebben we recht op de huurinkomsten sinds 17/12?
Antwoord
"Een huurovereenkomst doet slechts persoonlijke rechten ontstaan tussen de huurder en de verhuurder", stelt Koen Vanoppen van Villa Juris Advocaten.
"De eigenaar van een verhuurde woning kan deze tijdens de huurtijd vervreemden aan een derde of de verhuurde woning kan verkocht worden. Dit maakt niet automatisch een einde aan de huur."
"Om de positie van de huurder en de nieuwe eigenaar te bepalen dient vooreerst te worden bekeken of in de koopovereenkomst een eerbiedigingsbeding (een beding waarin de nieuwe koper er zich toe verbindt om de bestaande huurovereenkomst te eerbiedigen) is opgenomen ten gunste van de huurder. Indien dit niet het geval is, zal het van determinerend belang zijn na te gaan of het huurcontract vaste datum heeft of niet (door registratie)."
"De eigendom gaat normaal gezien over op het moment van de overeenkomst, tenzij in de compromis anders bepaald is. Er kan bijvoorbeeld overeengekomen zijn dat de eigendom overgaat bij het verlijden van de authentieke akte of vanaf de overschrijving van de koop in de registers van de hypotheekbewaarder."
"Het is derhalve noodzakelijk inzage te nemen van de compromis voordat een eenduidig antwoord kan gegeven worden."
Beantwoord door: Koen Vanoppen , Villa Juris Advocaten
Indien u bijkomende vragen heeft kan u ons steeds contacteren voor een afspraak op ons kantoor. Voor onze kantoorgegevens kunnen wij verwijzen naar www.villajuris.be.
Livios streeft steeds naar juistheid, objectiviteit en betrouwbaarheid van de informatie die het verstrekt. De redactie, noch de panelleden op wie zij beroep doet bij het beantwoorden van de vragen, kunnen aansprakelijk gesteld worden voor welk gebruik dan ook. Lees meer
Wilms
Renoveren en ventileren? Deze onzichtbare raamventilatie verbetert je comfort
Wie zijn woning grondig renoveert, is doorgaans verplicht om ventilatie te plaatsen.
