Dampkap in wachtgevel buur: mee betalen voor afleiden? (Beantwoord op 10-02-2016)

"Schoorstenen in een gemene muur zijn principieel verboden", stelt advocaat Mark Huygen. "Ter zake kan verwezen worden naar de inhoud van art.  662 Burgerlijk Wetboek : Geen nabuur mag in de gemene muur een holte maken of daartegen een werk aanbrengen of doen steunen, zonder toestemming van de andere nabuur of, indien deze weigert, zonder door deskundigen de middelen te hebben doen bepalen die nodig zijn om te voorkomen dat door het nieuwe werk aan derechten van de andere nabuur afbreuk wordt gedaan.

"Art. 662 BW is van toepassing op elk bouwwerk dat de belangen van de buurman-mede-eigenaar schaadt. Het is dan ook aangeraden geen rookkanalen in een wachtgevel te maken. Uw buur kan zich niet verschuilen achter enig tijdsverloop. Uw buur kan u derhalve niet verplichten tot de kosten.

Wanneer de scheidingsmuur eigendom is van beide buren, is het ook niet meer dan logisch dat één van hen niet eenzijdig aanmerkelijke wijzigingen aanbrengt die de andere buur in zijn belangen kunnen schaden.

Op het eerste gezicht lijkt artikel 662 BW in tegenspraak met artikel 657 BW. De rechtspraak interpreteert de samenhang ervan in die zin dat voor gewone werken geen toestemming van de buur vereist is, maar voor buitengewone werken waarbij zich schade zou kunnen voordoen, wel.

Belangrijk is echter te weten dat het door de art. 662 en 675 BW aan een nabuur opgelegd verbod in de gemene muur holten, vensters of openingen aan te brengen zonder toestemming van de andere nabuur, óók geldt voor het geval deze werken vóór de verkrijging van de gemeenheid zouden uitgevoerd zijn, al was het meer dan dertig jaren geleden (Cass. 5 mei 1892, Pas. 1892, I, 243, Cass. 14 februari 1889, Pas. 1889, I, 123, Cass. 19 mei 1853, Pas. 1853, I, 316, zie ook Cass. 21 december 1939, Pas. 1939, I, 531, Arr.Verbr. 1939, 235,RCJB 1948, 149, noot M. GEVERS).

De eigenaar die de gemeenheid van een muur verkrijgt, heeft inderdaad het recht de afschaffing te eisen van de schouwen die door de nabuur ingemetseld werden toen deze nog alleen-eigenaar van de muur was (Cass.18 oktober 1883, Pas. 1883, I, 361).

De sanctie van de miskenning van art. 662 BW heeft de wetgever aan de wijsheid van de rechtbanken overgelaten. Bijgevolg mag de eigenaar van een gemene muur, in dewelke de nabuur-mede-eigenaar werken heeft uitgevoerd, deze werken doen verwijderen.

Het recht voor de mede-eigenaar om herstel in natura te vorderen en de afbraak van de wederrechtelijke werken te eisen, zal wel kunnen worden getoetst aan de figuur van het rechtsmisbruik. Met ander woorden, er dient een evenwicht te zijn. Stel dat het probleem toch eenvoudig op te lossen is zal de minst schadelijke weg gevolgd worden.

Conclusie  : Het is aangeraden geen rookkanalen in een wachtgevel te maken. Uw buur kan zich niet verschuilen achter enig tijdsverloop. Uw buur kan u derhalve niet verplichten tot de kosten. Meer nog, u kan de verwijdering vragen.