Pleegde verhuurder contractbreuk? (Beantwoord op 04-02-2016)

Question

Vraag

Betreft: een nieuwbouw gelijkvloers luxepand (3 slaapkamers/2badkamers/zeer ruime keuken en living, grote tuin) midden in een dorpskern. Het pand wordt sinds 21 maanden aan de eerste huurders verhuurd volgens het 3-6-9-systeem.

De verhuurder is door gemeentelijke omstandigheden genoodzaakt om nieuwe parkeerplaatsen met carports op te richten (carports zijn een verbetering, want die waren er tot op heden niet). Deze aanpassing "splitst" de huidige diepe tuin van de huurders. De totale private tuinoppervlakte wordt voor de huurders ietsje groter, maar de huidige 12 meter breed op 21 meter diepe doorlopende tuin wordt opgesplitst in: 12 mtr. breed op 8 mtr. diepe tuin onmiddellijk achter de woonruimte en een grote groene zone, gelegen achter de nieuwe carports.

Dus de nieuwe carports komen zowat midden in de huidige tuin terecht. Doch de 2 (nieuwe) tuinzones zijn helemaal privaat aan elkaar verbonden voor privaat gebruik door de huurder.
Deze werkzaamheden zijn mondeling te goeder trouw ter inlichting aan de huurder aangekondigd, nog niet officieel aangekondigd. Indien ze zouden plaatsgrijpen zal dit pas binnen +- 18 maanden aanvangen, dat weet de huurder.

De huurder neemt meteen drastische maatregelen en roept -aangetekend- eenzijdige contractbreuk door verhuurder in, op basis van "verplicht te verhuizen wegens niet langer volledig huurgenot ter beschikking krijgen". Met, jawel, schadevergoeding te betalen door verhuurder: 18 maanden huur en 2.500€ verhuiskosten...

Gelijk zegt de huurder in hetzelfde schrijven (ondergeschikt aan de aantijging van contractbreuk) het contract op vanaf heden met 3 maanden vooropzeg en uiteraard mits recht op bovengenoemde schadevergoeding. Dit alles terwijl de verhuurder voortijdig (officieus) aankondiging doet van de -mogelijke- werkzaamheden net om tot een compromis te kunnen komen.

De huurder roept in aangetekend schrijven in dat verhuurder niet bereid was tot huurprijsaanpassing, wat tot heden zeker niet definitief besloten was. Kan de huurder gezien dergelijke tuinaanpassingen contractbreuk inroepen? Zo ja, kan hij dat nu reeds doen, lang voor officiële aankondiging van eventuele werken? Kan de huurder stante pede een zgn. gedwongen verhuis aanvatten en daar meteen schadevergoedingen wegens contractbreuk voor vragen?

Niks is hier gedwongen, niks is zeker, niks is officieel, behalve de eis voor sublieme schadevergoeding. Kan de verhuurder zich richten op de aangetekende opzeg van de huurder, deze als een normale opzeg aanvaarden en de "bijbehorende" schadevergoedingen zondermeer achterwege laten? Dit vanwege een verhuurder die het (misschien te) goed bedoelde.

Antwoord

We zetten advocaat Peter Henriksen van Elegis op jouw vraag:

"Huur van goederen is een contract waarbij de ene partij zich verbindt om de andere het genot van een zaak te doen hebben gedurende een zekere tijd. De verhuurder is de huurder aldus het genot verschuldigd en dit zolang de huur duurt. De vraag die zich nu stelt is of de herschikking van de tuin, zonder dat deze in oppervlakte afneemt, toelaat te besluiten dat u het genot niet langer verzekert.

Op het eerste zicht lijkt deze redenering kort door de bocht. In eerste instantie zal u dienen na te gaan of de (hele) tuin wel degelijk deel uitmaakt van het verhuurde goed. Het huurcontract en de plaatsbeschrijving zullen hieromtrent duidelijkheid verschaffen. Indien dit het geval is, dan nog is de juridische consequentie van deze herschikking niet eenduidig te beantwoorden.

Enerzijds heeft de huurder in geval van het gedeeltelijk tenietgaan van het gehuurde goed door toeval het recht een vermindering van de prijs te vorderen, of de ontbinding van de huur. Dit is echter een vordering die voor de Rechtbank dient te moeten worden ingesteld, en waartoe de huurder niet eenzijdig kan besluiten. In dit geval is er ook geen schadevergoeding verschuldigd.

Anderzijds heeft de verhuurder niet het recht tijdens de huur het gedaante van het gehuurde goed te veranderen. Indien de verhuurder dit wel doet, zou dit een contractuele wenprestatie impliceren op basis waarvan ook de ontbinding voor de Rechtbank kan worden gevorderd, doch dit maal gekoppeld aan een schadevergoeding.

Wat de slaagkansen van de huurder zijn om een schadevergoeding te bekomen zal aldus afhangen van het gegeven of de herschikking van de tuin, al dan niet aan toeval kan worden toegeschreven. Alleszins is zijn dreigement voorbarig aangezien tot op heden geen wijzigingen aan het gehuurde goed werden aangebracht, en er aldus op heden geen enkele reden is voor ontbinding, prijsvermindering, en/of schadevergoeding.

Uw huurder heeft wel het recht om de overeenkomst ten alle tijde te beëindigen mits het respecteren van een opzegtermijn van drie maanden. Aangezien hij zich op heden nog in de eerste driejarige periode bevindt, is hij in dit geval wel een vergoeding gelijk aan drie maanden, twee maanden, of één maand huur verschuldigd, naargelang de overeenkomst een einde neemt gedurende het eerste, het tweede, of het derde jaar. Indien de huurder de overeenkomst thans aldus eenzijdig beëindigt, is de verhuurder geen vergoeding verschuldigd aan de huurder, doch wel omgekeerd."

Beantwoord door: Peter Henriksen , elegis– Huybrechts, Engels, Craen & vennoten

04/02/2016

Livios streeft steeds naar juistheid, objectiviteit en betrouwbaarheid van de informatie die het verstrekt. De redactie, noch de panelleden op wie zij beroep doet bij het beantwoorden van de vragen, kunnen aansprakelijk gesteld worden voor welk gebruik dan ook. Lees meer

BLANCO Belgium bv

Fluweelzacht en functioneel: ontdek de nieuwe ovale spoelbak van BLANCO

De nieuwe OOVALON-spoelbak van BLANCO met zachte rondingen belooft meer dan alleen een mooi design.

Lees meer