Worden de registratiekosten in mindering gebracht van BTW? (Beantwoord op 13-04-2016)

We legden jouw vraag voor  aan advocaat Mark Huygen: "U kan inderdaad  de vroeger betaalde registratierechten ‘meenemen’, met een maximum van € 12.500. Dit wordt onmiddellijk verrekend bij de aankoop van de tweede woning indien deze wordt aangekocht binnen 2 jaar na de verkoop van de eerste woning. De nieuwe woning moet de hoofdverblijfplaats zijn of worden. Indien het een  bouwgrond betreft dient er binnen 5 jaar hoofdverblijfplaats gevestigd zijn."

"Kijk de aankoopakte na van de eerste woning. Hierin staat vermeld hoeveel registratierechten er werden betaald. De nieuwe akte moet dan vermelden dat deze registratierechten teruggestort dienen te worden. Indien dit vergeten zou worden kan dit later nog via een verzoekschrift recht gezet worden."

"In de vraag worden registratierechten en btw kennelijk door mekaar gehaald. De algemene regel is dat op de verkoop van een bouwgrond of een woning registratierechten verschuldigd zijn. In Vlaanderen bedragen deze registratierechten 10% (of 5% in geval van klein beschrijf), in Brussel 12,5 %."

"Bij wijze van uitzondering kan op een onroerend goed 21% btw aangerekend worden, namelijk als dit onroerend goed nog als ‘nieuw’ kan worden beschouwd. Een woning wordt als nieuwbouw beschouwd tot 31 december van het tweede jaar dat volgt op het jaar van de eerste ingebruikname of eerste inbezitneming."

"Wordt de woning als ‘nieuw’ beschouwd, dan moet er worden gekeken naar de hoedanigheid van de verkoper. Is de verkoper een professioneel (dit is een beroepsoprichter), dan valt de verkoop sowieso onder het btw-stelsel. Is de verkoper een particulier, dan heeft deze de mogelijkheid te verkopen met verkooprechten of met btw."

"Bij de aankoop van een ‘nieuwe’ woning, moet er op de bijhorende grond eveneens 21% btw betaald worden als de drie onderstaande voorwaarden cumulatief vervuld zijn:

• Ten eerste moet het gebouw verkocht worden onder het btw-stelsel;
• Ten tweede moeten zowel de grond als het gebouw door dezelfde persoon worden verkocht;
• Ten derde wordt de grond tegelijk met het gebouw overgedragen.

Zijn deze drie voorwaarden niet tegelijk vervuld, dan dient er  btw betaald te worden  op de constructie én registratierechten op de waarde van de grond."

"Er bestaat tevens de mogelijkheid om registratierechten en btw te combineren. Als men een woning op plan of een sleutel-op-de-deur woning koopt, dan is het mogelijk om registratierechten te betalen op de aankoop van de grond, en btw op de aankoopprijs van het huis. Deze maatregel is enkel mogelijk voor een ‘nog op te richten’ woning waar de wet-Breyne van toepassing is. Bij dergelijke aankoop word de koper onmiddellijk eigenaar van de grond, maar pas later eigenaar van de woning. Koopt men daarentegen een woning die reeds in aanbouw is, dan worden grond en woning tegelijk verkocht en zal de verkoop volledig onder het btw-stelsel vallen."