Mogen buren zonder toestemming constructie bijbouwen op scheidingsmuur? (Beantwoord op 04-05-2016)

We legden jouw vraag voor aan de advocaten voor van Monard Law. Dit is hun uitgebreide antwoord:

"De vraag betreft of je buren zonder toestemming een constructie mogen bijbouwen die zal steunen op de scheidingsmuur. Meer specifiek willen de buren een aanbouw plaatsen op de eerste verdieping. Dit zal gebeuren door een houten constructie op de scheidingsmuur te plaatsen die volledig zal steunen op deze scheidingsmuur. De reden waarom de constructie op de scheidingsmuur zal moeten steunen is omdat de bestaande uitbouw op het gelijkvloers uit verschillende dakvlakken bestaat (dewelke niet is vergund).

1. Om hier een gepast antwoord op te vinden, zullen we eerst moeten bepalen of deze scheidingsmuur een gemene muur is of niet. Art. 653 B.W. bepaalt: “In de steden en op het platteland wordt iedere muur vermoed gemeen te zijn, wanneer hij tot scheiding dient tussen gebouwen, en dan tot aan het minst verheven dak, of nog wanneer hij tot scheiding dient tussen binnenplaatsen en tuinen, en zelfs tussen omheinde erven in de velden; een en ander indien er titel noch teken is van het tegendeel.” Er is dus een vermoeden dat de muur een gemene muur is, tenzij men het tegendeel kan bewijzen.

Art. 654 B.W. bepaalt dat wanneer al de voordelen van de muur slechts aan één kant gevestigd zijn, deze muur toebehoort aan degene wie van de voordelen kan genieten (bijvoorbeeld dekstenen die naar één kant hellen zodat regenwater slechts langs 1 kant afloopt).

2. Als het geen gemene muur betreft is het antwoord gemakkelijk. Als je zelf eigenaar bent van de scheidingsmuur, kan je je buur verbieden de constructie te bouwen aangezien het jouw eigendom betreft. Evenwel kan de nabuur de muur gemeenmaken, als aan de wettelijke voorwaarden is voldaan enerzijds en als een vergoeding wordt betaald anderzijds.

Als je buur eigenaar is, kan je niets inbrengen tegen de constructie die je buur wil bouwen (zie evenwel infra), hij heeft namelijk het genot van zijn eigendom.

3. In de andere situatie is het antwoord anders. Als het een gemene muur betreft, mag de buur niet zomaar zonder toestemming aan de constructie beginnen. De wetgeving rond de gemene muur vinden we terug in artikel 653 tot artikel 673 Burgerlijk Wetboek.

Om een antwoord te vinden op de betreffende vraag indien het een gemene muur is, dienen we artikel 657 en artikel 662 Burgerlijk Wetboek grondig te lezen. Artikel 657 B.W. bepaalt het recht van steun en stelt namelijk: “Ieder medeëigenaar mag tegen een gemene muur aanbouwen en daarin balken of ribben doen plaatsen door de gehele dikte van de muur, op vierenvijftig millimeter (...) na, onverminderd het recht van de nabuur om de balk met een steekbeitel tot de helft van de muur te doen inkorten, ingeval hij zelf op die plaats balken zou willen steken of daar tegenaan een schoorsteen zou willen maken.”

Artikel 662 B.W. stelt: “Geen nabuur mag in de gemene muur een holte maken of daartegen een werk aanbrengen of doen steunen, zonder toestemming van de andere nabuur of, indien deze weigert, zonder door deskundigen de middelen te hebben doen bepalen die nodig zijn om te voorkomen dat door het nieuwe werk aan de rechten van de andere nabuur afbreuk wordt gedaan.”

4. Deze twee artikelen lijken op het eerste zicht tegenstrijdig met elkaar. Artikel 657 B.W. stelt namelijk dat iedere mede-eigenaar van een gemene muur hier tegen mag aanbouwen of balken plaatsen. Artikel 662 B.W. daarentegen stelt dat geen enkele nabuur werk mag aanbrengen of doen steunen tegen de gemene muur zonder toestemming van de andere nabuur. Als de nabuur zijn toestemming niet geeft, kan men wel nog werk laten steunen op de gemene muur mits men door deskundigen de middelen laat bepalen die nodig zijn om te voorkomen dat door het werk aan de rechten van de andere nabuur afbreuk wordt gedaan. (KOKELENBERG, J., “De gemene muur: een (bak)steen op de maag?”, TBBR 2003, afl. 8, 548-564; Cass. 1 december 1983, AR 6939, Arr.Cass. 1983, 388; Bull. 1984, 361; Pas. 1984, I, 361; Rev.not.b. 1984, 80, noot GODFROID, M.). Enkele van deze rechten zijn het normale gebruik, het recht van steun, recht van verhoging,… .

In de rechtsleer vinden we terug dat er vooral bij gevaar voor schade artikel 662 B.W. dient toegepast te worden en er toestemming of deskundig advies vereist is (DECLERCQ, H., De gemene muur, Brugge, Die Keure, 1991, 102).

5. In deze casus wil men een constructie laten steunen op de scheidingsmuur. We kunnen dus wel stellen dat dit grote werken zijn die een gevaar met zich meebrengen. De stabiliteit van deze scheidingsmuur moet zeker onderzocht worden door een technisch onderlegd en bevoegd persoon.

Het beste is natuurlijk als men probeert overeen te komen met de buren en tot een akkoord kan komen. Als dit onderling niet lukt, kan men dit via de vrederechter proberen te bekomen met een oproeping in verzoening.

Wat ook een mogelijkheid is, is dat de buur die tegen de constructie opziet, zijn mede-eigendom overdraagt als het een gemene muur betreft. Dit kan wel alleen als deze buur geen gebouw heeft dat steunt op de gemene muur (art. 656 B.W.).

6. Samengevat, het antwoord is afhankelijk van het statuut van de scheidsmuur. Als het geen gemene muur is en dus eigendom van slechts één van de buren, kan men ofwel de constructie verbieden (als men zelf eigenaar is) ofwel niets tegen de constructie doen (als de buur eigenaar is).

Als degene die de constructie wil bouwen, geen eigenaar is, kan deze wel vorderen om er een gemene muur van te maken. Dit kan hij doen door een vergoeding te betalen aan de eigenaar (art. 661 B.W.). Hij moet dit doen voor de werken zijn aangevat.

Als het een gemene muur betreft, zal degene die een constructie wil aanbouwen of laten steunen op de gemene muur, de toestemming van de nabuur moeten bekomen. Indien de nabuur zijn toestemming niet geeft, kan men nog altijd overgaan tot de constructie mits men door deskundigen de middelen heeft laten vaststellen die nodig zijn om ervoor te zorgen dat er geen afbreuk wordt gedaan aan de rechten van de nabuur.

Alleszins is de bouwheer verplicht een stedenbouwkundige vergunning te bekomen. Als hij deze niet krijgt, zal er sowieso niet mogen overgegaan worden tot de bouw van de constructie.

Bij de realisatie van deze constructie zal tevens met andere regelgeving rekening moeten gehouden, zo ondermeer, de regelgeving inzake lichten en uitzichten, etc."