We legden jouw vraag voor aan advocaat Gert Damiaans van Argus Advocaten:
"Volgens art. 662 B.W. is het zo dat geen één van de buren in de gemene muur een holte mag maken of daartegen een werk aanbrengen of doen steunen, zonder de toestemming van de andere buur of, indien deze weigert, zonder door deskundigen de middelen te hebben doen bepalen die nodig zijn om te voorkomen dat door het nieuwe werk aan de rechten van de andere nabuur afbreuk wordt gedaan.
Art. 675. B.W. beschrijft dat geen van de naburen zonder toestemming van de andere, in een gemene muur een venster of opening mag maken, zelfs niet met vaststaand glasraam.
Het is dus duidelijk dat een opening of dergelijke in de gemene muur alleen mag wanneer er toestemming is van de andere buur. In deze situatie is er een nieuwe eigenaar/buur. Wanneer één van de vorige eigenaren/buren toestemming heeft gegeven voor deze opening is alles volgens de wet verlopen en kan de nieuwe buur dus eigenlijk niets aan deze situatie veranderen.
Als er geen sprake is van zo’n toestemming kan de toevoer van licht/lucht door deze opening wel worden gezien als een zichtbare en voortdurende erfdienstbaarheid. Deze erfdienstbaarheid kan tot stand zijn gekomen door de verjaring ervan of door bestemming van de huisvader.
De erfdienstbaarheid door verjaring kan bekomen worden door het 30 jarig bezit ervan (art. 690 B.W.). Het moet gaan om een ononderbroken, openbaar en ondubbelzinnig bezit. De eigenaar van het heersend erf moet dan wel deze erfdienstbaarheid bewijzen.
Vóór de nieuwe buur was er al sprake van een gemene muur, maar mocht de nieuwe buur de verkrijger zijn van de gemeenheid van de muur dan zou hij het recht hebben om deze opening te doen verdwijnen zelfs al zou die opening er al voor 30 jaar of meer zijn.
De erfdienstbaarheid kan ook tot stand zijn gekomen door bestemming van de huisvader. Dit houdt in dat de eigenaar een toestand tussen zijn erven creëerde die als erfdienstbaarheid aanzien zou worden, ware het niet dat hij de twee erven in eigendom had. Wanneer de erven dan achteraf van verschillende eigenaars zijn en de toestand verder blijft bestaan, vermoedt de wet dat door een stilzwijgende overeenkomst de erfdienstbaarheid ontstaan is (art. 693 BW). De eigenaar van het lijdende erf, in dit geval de buur, heeft dan niet het recht om deze opening te laten verdwijnen.
Tot slot is er rechtspraak die vertelt dat en actieve erfdienstbaarheid afgewezen kan worden indien de aard van het bouwwerk materieel en noodzakelijk in strijd komt met het recht van de buur om vrij op zijn erf te bouwen.
Het komt er dus op neer dat het afhangt van de situatie wat er precies dient te gebeuren, maar in het algemeen is er een jarenlang bestaan van deze situatie en aanvaard karakter. In principe kan de buurman de openingen niet zonder meer dichtmetselen."
