Barst in facade opgemerkt na aankoop huis: zijn we verplicht verder te gaan met de aankoop? (Beantwoord op 27-06-2016)

Advocaat Gregory Grouwels van Monard Law beantwoordt deze vraag als volgt: "Wat als je een barst in de facade van een huis opmerkt nadat je het compromis al getekend hebt? Ben je dan verplicht om door te gaan met de koop, of kan je nog van het compromis afstappen? Op deze vraag wordt nu een antwoord geboden."

"Het compromis is de eigenlijke onderhandse verkoopovereenkomst en zal de basis vormen voor de notariële akte. Door het ondertekenen van het compromis zijn beide partijen gebonden aan de overeenkomst."

Gezamenlijk akkoord tot ontbinding compromis

"Na het ondertekenen van het compromis, zijn er registratierechten verschuldigd ongeacht of men overgaat tot het verlijden van de notariële akte of niet. Dit was zo voor de totstandkoming van het decreet van 23 november 2007 houdende invoering van een bijzonder recht voor minnelijke ontbinding of vernietiging van koopovereenkomsten. (E., VOLCKAERT, “Minnelijke ontbinding compromis”, NJW 2008, afl. 178, 197-202.)"

"Sinds de inwerkingtreding van dit decreet op 1 november 2007, is het afhankelijk of partijen onderling een akkoord bereiken over het afzien van het compromis of niet. Het is namelijk zo dat indien partijen een minnelijke ontbinding bereiken, er geen evenredige registratierechten meer verschuldigd zijn. In dat geval zal er slechts een vast tarief van 10 EUR verschuldigd zijn. (art. 2 decreet 23 november 2007 houdende invoering van een bijzonder recht voor minnelijke ontbinding of vernietiging van koopovereenkomsten, BS 3 januari 2008). De voorwaarde hiervoor is wel dat het compromis nog niet bij authentieke akte mag vastgesteld zijn en dat partijen een verklaring voorleggen waaruit blijkt dat er een gezamenlijk akkoord tot ontbinding van de overeenkomst is."

"Voor de koper is er dan een minimale fiscale bestraffing (10 EUR) en de verkoper kan zijn onroerend goed verkopen aan een derde."

Geen gezamenlijk akkoord tot ontbinding compromis

"Het kan natuurlijk ook dat er tussen partijen geen gezamenlijk akkoord tot ontbinding bereikt is. In dat geval is het voor de koper minder interessant. Hoogstwaarschijnlijk is er in het compromis een schadevergoeding ten voordele van de verkoper bedongen in geval van verbreking van het compromis. Deze schadevergoeding bedraagt meestal 10% van de verkoopprijs. Ook zullen de registratierechten opeisbaar zijn. Deze zijn namelijk reeds verschuldigd vanaf het ogenblik van het sluiten van het compromis. De verkoper kan in rechte de aankoop afdwingen. De rechter zal dan beslissen of er moet overgegaan worden tot gedwongen aankoop of tot ontbinding van de overeenkomst."

"De koper kan de afweging maken om toch met de koop door te gaan en nadien de verkoper (of de aannemer indien de tienjarige aansprakelijkheid nog van toepassing is) aansprakelijk te stellen voor de kosten van de reparatie van de barst in de gevel. Alvorens iemand aansprakelijk te stellen, zal er moeten uitgemaakt worden of de barst als een verborgen gebrek kan aanzien worden of niet. Elk zichtbaar gebrek wordt namelijk aanvaard bij het sluiten van de overeenkomst. In de rechtsleer wordt scheurvorming in de gevel aanvaard als zichtbaar gebrek (R., TIMMERMANS, “Hoofdstuk 6: Onderhandse koopovereenkomst” in R. TIMMERMANS (ed.), De onderhandse koop en verkoop van een onroerend goed door particulieren, OGP 2009, afl. 209, 208.). Het zal dus moeilijk worden om dit te kwalificeren als een verborgen gebrek."

• Aansprakelijkheid verkoper

  "De verkoper is aansprakelijk voor een verborgen gebrek (art. 1641 B.W.). De zichtbare gebreken worden gedekt bij het sluiten van de overeenkomst. Een zichtbaar gebrek is het gebrek dat opvalt na een normale controle van het onroerend goed. Met normale controle wordt bedoeld een aandachtig onderzoek vanwege een ernstige persoon. De koper zal dus moeten bewijzen dat deze barst niet bij het onderzoek van het onroerend goed duidelijk zichtbaar was. Als de barst wel duidelijk zichtbaar was door elk ander normaal zorgvuldig persoon, kan het niet als verborgen gebrek aanzien worden. De verkoper zal in dat geval niet aansprakelijk gesteld kunnen worden. De aanvaarding betreft dan een fout in hoofde van de koper, aangezien hij geen zorgvuldig onderzoek heeft uitgevoerd alvorens het compromis te ondertekenen."

  "Het betreft een verborgen gebrek indien het de zaak ongeschikt maakt voor het gebruik of die het gebruik zodanig verminderen, dat de koper het goed niet of niet voor dezelfde prijs gekocht zou hebben (art. 1641 B.W.). In dat geval heeft de koper de keuze om ofwel de zaak terug te geven en de betaalde prijs terug te ontvangen, ofwel de zaak te behouden en een gedeelte van de prijs terugbetaald te krijgen (art. 1644 B.W.)."

  "Wat men wel moet controleren, is of de verkoper zich niet vrijwaart voor de verborgen gebreken in de overeenkomst. Indien dit het geval is, kan men de verkoper niet aansprakelijk stellen mits hij te goeder trouw was. Als de verkoper te kwader trouw was en hij het verborgen gebrek dus kende bij het sluiten van de overeenkomst, kan hij wel aansprakelijk gesteld worden ongeacht de vrijwaringsclausule in de overeenkomst."

• Aansprakelijkheid aannemer

  "De aannemer van het onroerend goed blijft gedurende tien jaar aansprakelijk voor de verborgen gebreken die zich kunnen voordoen (art. 1792 B.W.). Let wel, deze tienjarige aansprakelijkheid begint te lopen vanaf de oplevering. Er dient dus eerst te worden nagegaan wat de datum van de oplevering was. Als deze nog geen tien jaar geleden was, kan de nieuwe eigenaar van het onroerend goed (de koper) de aannemer aansprakelijk stellen. Het betreft namelijk een verborgen gebrek dat de stabiliteit van het onroerend goed aantast."

"Kort samengevat, het zal dus afhankelijk zijn van de wil der partijen of er makkelijk kan afgezien worden van het compromis. Als beide partijen akkoord gaan, is er een kleine vergoeding verschuldigd en de neerlegging van een gezamenlijk akkoord. Als de verkoper niet akkoord gaat, zijn er hogere kosten aan verbonden en bestaat het gevaar dat de verkoper via de rechtbank overgaat tot gedwongen uitvoering van de overeenkomst."