Kunnen ouders clausule laten opnemen bij verkoop bouwgrond aan ons? (Beantwoord op 28-06-2016)

Advocaat Roel De Cleermaecker beantwoordt deze vraag als volgt:

“Uw vraag bevat eigenlijk een dubbele problematiek. Enerzijds is er de concrete situatie tussen uzelf en uw vriendin, anderzijds de relatie naar de ouders/schoonouders toe. Laten we beginnen met de situatie tussen u en uw vriendin."

"Het is uw vriendin die de bouwgrond geschonken krijgt. Niettemin gaan jullie met twee op deze grond bouwen. Dit creëert de vervelende juridische situatie dat de woning door beiden gefinancierd werd en dus eigendom is van beiden, maar de grond waarop de woning staat uitsluitend eigendom is van uw vriendin."

"Een en ander is best goed juridisch uit te werken, zeker omdat er juridisch vermoedens zijn dat alles wat op een grond staat of zich onder een grond bevindt, eigendom is van de grondeigenaar. Dus zorg dat u hier geen risico’s loopt: niet alleen voor wanneer uw relatie ten einde zou komen (u zal minstens toch uw investeringen in de woning gerecupereerd willen zien, maar ook bijvoorbeeld in geval van een vooroverlijden van uw vriendin)."

"Diverse pistes zijn hier denkbaar. Bespreek dit duidelijk met uw vriendin en vraag ook een notaris om raad, zodat dit alles zeer goed geregeld is."

"Met betrekking tot de schenking van de ouders/schoonouders: Uw schoonouders willen de schenking van de grond onderwerpen aan voorwaarden. Persoonlijk kan ik u meegeven dat schenkingen onder voorwaarden mij als jurist enigszins moeilijk liggen: als uw schoonouders hun dochter een grond schenken, dan wordt de dochter hiervan eigenaar. Eigendom houdt voor mij het recht in te doen en te laten met de grond wat de dochter ermee wil doen, zonder dat de ouders zich er verder mee kunnen “moeien”.e

"Beperkingen op het eigendomsrecht zijn juridisch alleszins zeer moeilijk. Jammer genoeg word mijn mening niet gevolgd in de rechtspraak en rechtsleer, en wordt een schenking onder voorwaarden aanvaard, in zoverre deze voorwaarden beperkt zijn in de tijd (1) en een rechtmatig belang dienen (2). Bijvoorbeeld de schenking van een familiestuk aan zoon of dochter kan omwille van het familiaal karakter gekoppeld worden aan de voorwaarde dat het niet verkocht mag worden de eerste tien jaar na schenking. Deze voorwaarde is (1) beperkt in tijd (tien jaar) en (2) dient een rechtmatig belang (de familiale belangen)."

"Vraag stelt zich of de “eisen” van de schoonouders dat het huis maar mag worden verkocht mits hun handtekening aan de voorwaarden voldoet zoals hoger uiteengezet: in tijd beperkt en een rechtmatig belang?"

"Bij mij zijn er alvast enkele twijfels: vooreerst omdat de ouders met het huis niets te maken hebben. Zij hebben enkel de grond geschonken. Verder stelt zich de vraag of deze voorwaarde voldoende in tijd beperkt is. Geldt dit dan tot overlijden van de ouders?"

"De beoordeling naar de geldigheid ervan ligt in de eerste plaats bij de notaris. Als deze hierin geen graten ziet, zal deze dit alleszins goed moeten formuleren. Dergelijke beperkingen worden alleszins heel streng beoordeeld, net omdat zij verregaand het eigendomsrecht aantasten."

"Vanuit het oogpunt van de vraagsteller lijkt dit alleszins te vermijden: stel dat de relatie ten einde komt en de ouders weigeren hun handtekening te zetten op verkoop van de woning, maar de vriendin heeft geen middelen genoeg om het deel van de vraagsteller uit te kopen. Andere situatie: de vriendin overlijdt en de vraagsteller heeft onvoldoende financiële marge om de woning verder alleen te bekostigen, maar de ouders weigeren te tekenen om nostalgische redenen…."

"Voor mij is het duidelijk dat dergelijke clausule voor de vraagsteller inderdaad problemen geeft en impasses kan veroorzaken."

"Dit kan allemaal volgens mij veel makkelijker, door bijvoorbeeld aan de ouders of vriendin een voorkooprecht te geven, welomschreven en zoals hoger gezegd duidelijk de financiële inspanningen van beiden in de woning te omschrijven en te bepalen waarop de vraagsteller recht heeft bij einde relatie of overlijden."