We legden je vraag voor aan de advocaten van Monard Law. Hier is hun antwoord:
"Hieronder de actiemogelijkheden voor de koper van het huis:
Een verborgen gebrek (Art. 1641 BW): de persoon in kwestie zou het huis tegen een verminderde prijs gekocht hebben indien zij op de hoogte was van het gebrek, namelijk het ontbreken van een werkend ventilatiesysteem.
Is er bij de aankoop van het onroerend goed voldaan aan de onderzoeksplicht? De voorwaarden van een verborgen gebrek:
- gebrek reeds aanwezig was tijdens de koop van het huis: dit zal in casu geen probleem zijn aangezien de vorige eigenaar bevestigde dat de fout er reeds was bij levering.
- gebrek dient voldoende ernstig te zijn: dit aspect kan in casu worden betwist omdat het gebrek pas werd opgemerkt bij vervanging van de filter. U kan wel argumenteren dat het ontbreken van een werkend ventilatiesysteem kan leiden tot vochtproblemen wat dan weer de stabiliteit van het huis kan aantasten. Er kan hiervoor best een deskundige worden aangesteld.
Indien de vorige eigenaar het systeem nooit heeft geopend, hoe kan deze persoon dan stellen dat de fout er al was bij levering in 2009? Het valt te betwisten dat de verkoper te goeder trouw is aangezien hij bij de verkoop van het gebouw niet had vermeld dat er een fout was met het ventilatiesysteem terwijl hij hier toch van op de hoogte was aangezien hij weet dat de fout dateert van bij de levering in 2009.
Indien het effectief gaat om een verborgen gebrek heeft de koper de keuze tussen:
- de woning terug te geven en zich de prijs te laten terug betalen
- zich een deel van de aankoopprijs te laten terugbetalen en het gekochte onroerend goed te behouden.
Let op: er dient wel opgemerkt te worden dat in tal van koopovereenkomsten een vrijwaringsbeding is ingeschreven. Deze clausule is geldig indien de verkoper ter goede trouw is (wat in casu te betwijfelen valt). Is er in deze koopovereenkomst een clausule opgenomen omtrent de aansprakelijkheid van lichte verborgen gebreken?
Vervolgens kan bedrog in hoofde van de leverancier/installateur van het ventilatiesysteem worden onderzocht. De installateur heeft opzettelijk een verkeerde voorstelling van de zaak gegeven. De voorwaarden:
- Aanwenden van kunstgrepen, manoeuvres of listen
In casu is een bedrieglijke kunstgreep aangewend in de vorm van het verkeerd verstrekken van informatie. Er is een verkeerde voorstelling van de werkelijkheid geweest. De leverancier van het ventilatiesysteem zou dit systeem installeren zodat de verwachting werd gewekt dat er ook effectief een ventilatiesysteem werd geplaats maar dit was niet zo in de praktijk.
- Opzet
De bedrieger moet het inzicht hebben door de kunstgrepen de wederpartij tot het contract te overhalen. De leverancier/installateur was op de hoogte dat hij enkel een lege doos plaatste en geen werkend ventilatiesysteem.
- Determinerend
Indien de koper op de hoogte was dat er een lege doos werd geïnstalleerd in plaats van een werkend ventilatiesysteem zou de koper nooit het contract hebben gesloten.
- Uitgaan van de wederpartij
Het was de medecontractant van de koper zelf die het bedrog pleegde.
Het gebrek aan overeenstemming, het bedrog, verjaart na verloop van één jaar vanaf de dag waarop het gebrek aan overeenstemming is vastgesteld. De verkoper van het huis meldt dat hij het gebrek reeds in 2009 heeft vastgesteld dus kan hij zich niet meer beroepen op het wilsgebrek.
Er kan wel bedrog zijn in hoofde van de verkoper van het huis aangezien:
- hij wist dat het ventilatiesysteem niet werkte en deze informatie niet heeft vermeld bij de verkoop. Het ventilatiesysteem werd voorgesteld als een werkend systeem.
- de verkoper was op de hoogte dat het systeem niet werkte dus er is sprake van opzet.
- indien de koper wist dat het ventilatiesysteem niet werkte had hij het contract waarschijnlijk niet onder die voorwaarden gesloten.
- het bedrog ging uit van de wederpartij namelijk de verkoper.
In casu zijn alle voorwaarden voor bedrog vervuld waardoor het een grond vormt voor de nietigverklaring van de overeenkomst tussen de verkoper en de koper van het huis.
De koper kan zowel een vordering instellen op grond van verborgen verbreken (art. 1641 BW) alsook op grond van bedrog (art. 1116 BW)."
