Water in de kruipkelder: verborgen gebrek of tienjarige aansprakelijkheid? (Beantwoord op 14-09-2016)

De advocaten van Advocatenkantoor Dehaese & Dehaese beantwoorden deze vraag als volgt:

"Overeenkomstig het Decreet inzake het integraal waterbeleid, dient een verkoper van een onroerend goed in de onderhandse verkoopsovereenkomst te vermelden dat het onroerend goed gelegen is in “een risicozone voor overstromingen, in een van nature overstroombaar gebied en een recent overstroomd gebied”. Is deze meldingsplicht bij de onderhandse of notariële akte niet nagekomen, zou u als koper de nietigheid van de koopovereenkomst wegens bedrog of dwaling kunnen vorderen, dan wel de de ontbinding van de verkoop lastens de verkopers. In dit geval zou er u ten tijde van het ondertekenen van de verkoopsovereenkomst immers niet zijn meegedeeld dat het onroerend goed in overstromingsgebied is gelegen. Het is wel mogelijk dat deze informatie werd vermeld op de stedenbouwkundige inlichtingen. Het is ons niet bekend of deze informatie u werd overgemaakt ten tijde van het ondertekenen van de verkoopsovereenkomst. De nietigheid vorderen van de verkoop heeft wel verregaande implicaties. Zo er nietigheid zou worden weerhouden, wordt de koop immers geacht nooit bestaan te hebben, hetgeen, vermits u het onroerend goed bewoont en allicht wil blijven bewonen, mogelijks geen ideale oplossing is."

"Een andere mogelijkheid zou erin kunnen bestaan om een vordering op grond van de tienjarige aansprakelijkheid in te stellen tegen de aannemer(s) en/of de architect, die destijds betrokken waren bij de bouw van het onroerend goed. Uit uw relaas valt immers af te leiden dat er mogelijks sprake is van uitvoeringsfouten en/ of fouten van conceptuele aard. Als koper neemt u de rechten van uw verkopers, en de vorige eigenaars, over opzichtens aannemer(s) en architect. Voor een vordering op grond van de tienjarige aansprakelijkheid is het vereist dat de stevigheid van het gebouw in het gedrang wordt gebracht. Vaak aanvaardt de rechtspraak dat dit het geval is bij ernstige waterproblematieken, zoals in dit geval. Wel dient de aandacht gevestigd op het feit dat de tienjarige termijn een vervaltermijn is. In dit geval zou er in 2007 door de Sociale Bouwlandmaatschappij, die het onroerend goed liet optrekken, verkocht zijn aan de verkopers, zodat de oplevering, aanvangvan de tienjarige termijn, van vroeger dateert. De exacte datum is ons niet bekend. Er dient met name geverifieerd te worden op de tienjarige termijn nog niet verstreken is."

"Indien een vordering op basis van de tienjarige aansprakelijkheid niet mogelijk zou zijn, kan u zich ten opzichte van de verkoper eventueel ook beroepen op de vrijwaring voor verborgen gebreken. ( artikel 1641 e.v. B.W.) De verkoper moet de koper vrijwaren voor alle verborgen gebreken die hij niet kende of behoorde te kennen. Vaak wordt er in de notariële aktes gesteld dat er “verkocht wordt in de staat waarin het onroerend goed zich bevindt”. Dergelijke exoneratie is enkel geldig indien de verkoper daadwerkelijk geen kennis had van het vochtprobleem. Een contractuele afwijking van de vrijwaring voor verborgen gebreken is enkel mogelijk in dien de vekoper niet te kwader trouw was. Op basis van uw relaas zou voorgehouden kunnen worden dat de verkoper wel te kwader trouw was, vermits hij wel op de hoogte geweest zou zijn van de vochtproblemen. Een dergelijke vordering dient overeenkomstig artikel 1648 B.W. binnen een korte tijd te worden ingesteld."

"Het verdient aanbeveling om u te wenden tot een advocaat, die u zal adviseren omtrent de in dit geval best te volgen procedurele strategie."