Mandaat aan mede-eigenaar door algemene vergadering: mag dit? (Beantwoord op 28-11-2016)

Dominique Krickovic van de Unie van Vlaamse Syndici beantwoordt deze vraag als volgt: "Op basis van de informatie in uw mail kunnen wij stellen dat dergelijk beslissing zeer ongebruikelijk is. Volgens ons is deze beslissing inderdaad vatbaar voor betwisting."

"Er zijn drie problemen:

1. De mede-eigenaar is geen lid van de raad van mede-eigendom
2. Omvang van het mandaat: beslissing nemen m.b.t. werken
3. Het mandaat lijkt algemeen en permanent"

"1. De wet voorziet dat de Raad van Mede-eigendom een mandaat kan krijgen van de algemene vergadering voor een specifiek doel een voor een bepaalde duur."

"Zie: Art 577-7§1 1°c : “Behoudens de bij wet aan de syndicus en de algemene vergadering toegekende bevoegdheden kan de raad van mede-eigendom elke andere opdracht of delegatie krijgen, zo de algemene vergadering daar met een meerderheid van drie vierde van de stemmen toe beslist. Een door de algemene vergadering verleende opdracht of delegatie mag slechts betrekking hebben op uitdrukkelijk vermelde handelingen en geldt slechts voor één jaar”"

"Het mandaat aan de raad van mede-eigendom is ook gekoppeld aan de verplichting om een halfjaarlijks rapport op te stellen. In casu zal deze mede-eigenaar niet onderworpen zijn aan deze verplichting wat de transparantie niet bevordert."

"2. Het mandaat is vrij ruim: enkel de algemene vergadering kan aan de syndicus deze volmacht geven: De wet voorziet dat de algemene vergadering kan stemmen over het bedrag van mededinging van de contracten: contracten afsluiten voor de VME is de uitsluitende bevoegdheid van de syndicus als uitvoerend orgaan."

"Art 577-87§1 1° d) over het bedrag van de opdrachten en contracten vanaf hetwelk mededinging verplicht is, behalve voor de in artikel 577-8, § 4, 4°, bedoelde daden."

"3. Is het mandaat gekoppeld aan bepaalde werken waarvoor een principieel akkoord reeds genomen werd voor een bepaalde duur, of is het een algemeen en  permanent mandaat? Indien het een permanent mandaat is dit onwettelijk.  Het is een inbreuk op Art 577-7§1 1°c (zie supra)."

"Het is ook een inbreuk op art 577-8§5 : de syndicus is als enige aansprakelijk voor zijn beheer; hij kan zijn bevoegdheid niet overdragen dan met de toestemming van de algemene vergadering en slechts voor een beperkte duur of voor welomschreven doeleinden."

"Conclusie: de wetgever heeft zeker niet als bedoeling gehad dergelijk mandaat aan één mede-eigenaar toe te vertrouwen, zeker niet op permanente basis. U kan deze beslissing binnen een termijn van vier maanden aanvechten § 2. Iedere mede-eigenaar kan aan de rechter vragen een onregelmatige, bedrieglijke of onrechtmatige beslissing van de algemene vergadering te vernietigen of te wijzigen."

"Deze vordering moet worden ingesteld binnen een termijn van vier maanden vanaf de datum waarop de algemene vergadering plaatsvond. Maar let op : deze beslissing werd unaniem genomen; dit wil zeggen met akkoord van alle aanwezige mede-eigenaars.  Indien u aanwezig was op de algemene vergadering hebt u zich akkoord verklaard …"

"Advies: Indien deze mede-eigenaar over de nodige kwalificaties beschikt zou het aangewezen zijn hem op te nemen in de raad van mede-eigendom,  huidig mandaat te laten annuleren door de AV en een nieuwe specifiek mandaat te verlenen aan de raad van mede-eigendom voor een bepaalde duur van maximum één jaar."