Bouwovertreding, elektriciteit niet conform,... : kan ik onder verkoopbelofte uit? (Beantwoord op 28-11-2016)
Vraag
Ik heb een bod gedaan op een huis en dit bod werd aanvaard door de verkoper. We hebben dit vastgelegd in een verkoopbelofte. De compromis is wel nog niet rond.
Vorige week kreeg ik een telefoontje van het immokantoor dat er nog een vergunning moest worden uitgereikt voor een steunbalk van een bijbouw. Het komt erop neer dat er een stuk bijgezet is waar vermoedelijk geen architect aan te pas gekomen is. Dit zou dus geregulariseerd moeten worden.
Verder stond er op de info die ik kreeg van het immokantoor dat de elektriciteit conform was en het keuringsattest verkregen was. Dit blijkt nu niet zo te zijn. Er zijn nog enkele zaken die achteraf bovenkwamen en die me eigenlijk geen goed gevoel meer geven bij de verkoop. Kan ik nog uit de verkoop stappen of gaat mij dat sowieso 10% kosten van de verkoopprijs? Wat zijn mijn mogelijkheden?
Antwoord
Advocaat Mark Huygen beantwoordt deze vraag als volgt: "Bij het eenzijdig verbreken van overeenkomsten is het steeds opletten geblazen. De contractuele bepalingen dienen onderzocht te worden. Zo kan het zijn dat de overeenkomst bepalingen voorziet dat de overeenkomst in bepaalde gevallen van rechtswege ontbonden zal zijn. Dit zal in huidige casus allicht niet het geval zijn."
"Steeds is een voorafgaandelijke in gebrekestelling vereist. U dient aldus de verkoper in gebreke te stellen om zijn verplichtingen na te komen en u kan alsdan de tekortkomingen aanduiden. Kennelijk werd er enkel een verkoopbelofte ondertekend en nog geen zogenaamde compromis of onderhandse overeenkomst."
"Een verkoopbelofte wordt meer en meer aangewend en gaat de onderhandse koop-verkoopovereenkomst vooraf. In een verkoopbelofte belooft de verkoper gedurende een bepaalde termijn een onroerend goed tegen welbepaalde voorwaarden te verkopen aan de koper. De koper betaalt hiervoor een vergoeding. Deze is definitief verworven voor de verkoper, ingeval de koper de optie niet licht. De koper is dus op dit ogenblik nog niet gebonden. Indien de koper wel de optie licht, dan wordt de optievergoeding verrekend met de overeengekomen verkoopprijs. In dit geval betaalt de koper niets meer dan die overeengekomen prijs. In het vakjargon wordt dit een “call-optie” genoemd."
"In dit geval kan de koper beslissen om de optie niet te lichten . Hierdoor is het betaalde ‘voorschot’ verworven door de verkoper. Uit de vraagstelling zou kunnen blijken dat dit 10 % is. Vraag is of dit dan wel een goede beslissing is daar dit allicht een aanzienlijk bedrag uitmaakt. Een dergelijke overeenkomst is aldus interessant voor de verkoper."
"Bezin u zeer goed over te nemen stappen. Het is best mogelijk dat in tussentijd een en ander wordt geregulariseerd (vergunning bijbouw) zodat u enkel het ontbreken van keuringsattest elektriciteit rest. Niets belet de koper om de verkoper te verplichten dit in orde te brengen."
"Een gesprek met de verkoper lijkt aldus best optie te zijn om uw slecht gevoel weg te laten nemen en tot regeling te komen."
Beantwoord door: Mark Huygen , Huygen Advocaten
Livios streeft steeds naar juistheid, objectiviteit en betrouwbaarheid van de informatie die het verstrekt. De redactie, noch de panelleden op wie zij beroep doet bij het beantwoorden van de vragen, kunnen aansprakelijk gesteld worden voor welk gebruik dan ook. Lees meer
BLANCO Belgium bv
Fluweelzacht en functioneel: ontdek de nieuwe ovale spoelbak van BLANCO
De nieuwe OOVALON-spoelbak van BLANCO met zachte rondingen belooft meer dan alleen een mooi design.
